Schneller, als der Wohnraum erlaubt: Freiburg boomt. Fotos: Steve Przybilla

Ausgabe 269
Überm Kesselrand

Drei Zimmer, Küche, Monatslohn

Von Steve Przybilla
Datum: 25.05.2016
Während auf dem Land komplette Häuser leer stehen, wird der Wohnraum in beliebten Städten immer knapper. Besonders ernst ist die Lage im Südwesten. In Freiburg müssen bis 2030 mindestens 14 600 Wohnungen neu gebaut werden. Doch der Weg dahin ist zäh.

Monika Stoll (Name geändert) hatte ihre Traumwohnung schon fast in der Tasche. Ein heller, moderner Neubau, direkt an der Straßenbahn gelegen, nur ein paar Schritte bis in den Wald. Und das Ganze sogar zu einem anständigen Preis, zumindest für Freiburger Verhältnisse. Stoll, 30 Jahre, ledig, Festanstellung in der Forschung, war endlich am Ziel. Das monatelange Durchforsten von Annoncen, die endlosen Wohnungsbesichtigungen, die indiskreten Fragen der Vermieter: All das sollte sich nun ausgezahlt haben. Glaubte sie zumindest. 

Doch just an dem Tag, an dem der neue Mietvertrag unterzeichnet werden sollte, meldeten sich die Vormieter zu Wort. Man könne beim Vermieter ein gutes Wort einlegen, damit Stoll den Zuschlag für das beliebte Objekt erhalte. Immerhin hätten sich über 50 Personen darauf beworben. Für so viel Einsatz werde allerdings eine Gegenleistung fällig: eine "Ablösesumme" von tausend Euro sowie die "freiwillige" Übernahme der bisherigen Möbel, ebenfalls gegen Geld. "Da war ich erst mal baff", sagt Stoll, die auch heute noch nach einer neuen Wohnung sucht. "Unglaublich, mit wie viel Dreistigkeit manche Leute durchkommen."

Während Stoll das Angebot ablehnte, stimmten die nächsten Interessenten zu. Nicht weil sie sich gerne über den Tisch ziehen ließen, sondern aus schlichter Not: Weil die 220 000 Einwohner zählende Studentenstadt boomt, wird der verfügbare Wohnraum immer knapper. Bis zu 30 Prozent ihres Einkommens müssen die Freiburger für ihre Miete berappen, hat das Onlineportal Immobilienscout24 berechnet – Rekord in Deutschland! Zwar sind Metropolen wie München oder Stuttgart noch teurer. Doch dort verdienen die Einwohner im Schnitt auch mehr. 

Besonders Geringverdiener konkurrieren um die wenigen bezahlbaren Wohnungen, die noch übrig sind. Besichtigungen verkommen zu regelrechten Castings; oft drängen sich Interessenten bis vor die Haustür. Mehrfach berichteten Medien über Makler, die entgegen der geltenden Rechtslage ihre Provision auf die Mieter abwälzen wollten. Oder von Vermietern, die sich nicht scheuten, nach der sexuellen Orientierung ihrer Interessenten zu fragen. Die meisten Verstöße gegen geltendes Recht kommen freilich gar nicht ans Licht, da sie einfach hingenommen werden. Zu groß ist die Konkurrenz um den knappen Wohnraum, zu drängend die Gefahr, am Ende gar keine Bleibe zu bekommen.

Mehr Wohnungen bauen, und zwar schnell 

Doch selbst dann, wenn alles nach Vorschrift verläuft, gerät die untere Einkommensschicht in Bedrängnis. "Wo ein Mangel herrscht, gehen die Mieten automatisch nach oben", sagt Udo Casper, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds in Baden-Württemberg. Auch neue Gesetze wie die Mietpreisbremse könnten wenig ausrichten, da sie nur bei Neuvermietungen greife. "Wer in Freiburg als Polizist arbeitet, kann doch nicht aufs Land ziehen, weil er sich in der Stadt keine Wohnung mehr leisten kann", schimpft Casper. "Da muss man doch gegensteuern." Die Forderung des Mieter-Lobbyisten: mehr Wohnungen bauen, und zwar schnell.

Wenn Freiburg weiterhin so stark wächst wie bisher, müssten 14 600 neue Wohnungen bis zum Jahr 2030 gebaut werden. Die Zahlen stammen aus einer Studie, die die Stadtverwaltung in Auftrag gegeben hat. Schließlich hat auch die Politik erkannt, dass sich die Not nur dann lindern lässt, wenn neue Häuser gebaut werden. So soll in naher Zukunft ein kompletter neuer Stadtteil mit bis zu 5500 Wohnungen in Freiburg entstehen. Auch im Innenraum werden die wenigen noch vorhandenen Baulücken geschlossen. Beide Vorhaben stoßen längst nicht nur auf Gegenliebe.

"Die Geografie lässt uns nicht viele Spielräume", sagt Freiburgs Baubürgermeister Martin Haag (parteilos). Gemeint ist die Randlage am Schwarzwald, deretwegen sich die Stadt nur im Innenraum oder Richtung Westen entwickeln kann – was dort heftigen Widerstand auslöst. "Gerade jetzt dürfen wir nicht den Fehler begehen, nur auf Masse zu gucken", sagt Haag, "aber ohne neue Häuser, auch höhere Häuser, wird es nicht gehen." Obwohl das in Freiburg jeder weiß, ist der Aufschrei groß, sobald neue Baupläne vorgestellt werden. Die Baupolitik gleicht einem Balanceakt, der so sensibel ist, dass Neubauprojekte in der Vergangenheit immer wieder verschoben wurden.

Während der Gemeinderat am 10. Mai über neue Baugebiete diskutiert, läuft vor dem Rathaus eine Unterschriftenaktion: Mehrere Kleingärtner demonstrieren dagegen, dass ihre "grünen Paradiese" den Baggern zum Opfer fallen. Seit 2014 sitzt der Protest auch im Gremium selbst. Eine Fraktion namens "Freiburg Lebenswert" (FL) schaffte es unter anderem mit Versprechen, den vermeintlichen "Bauwahnsinn" zu stoppen, in den Gemeinderat. "Wir sind von Bürgern gewählt worden und nicht von potenziellen Zuzüglern", empört sich ein FL-Stadtrat während der Debatte. Der Baubürgermeister giftet zurück: "Ihnen geht's doch nur ums Konservieren unter der Käseglocke." 

Am Ende sprechen sich 40 von 44 anwesenden Stadträten für das Bauvorhaben aus, das bis zu 1000 neue Wohnungen bringen soll. Doch das grundsätzliche Dilemma bleibt: Wie weit können die Vertreter der (grün regierten) Öko-City gehen, um die Wohnraumnot zu lindern? Dürfen im Notfall auch Parks geopfert werden? Landwirtschaftliche Flächen? Naturschutzgebiete? Oder doch lieber Kleingärten? Fest steht: Kein einziges Vorhaben, das derzeit zur Diskussion steht, verläuft ohne Konflikte.

Schon lange geht es in der Freiburger Wohnungspolitik heiß her. Vor zehn Jahren wollte der Oberbürgermeister 8000 städtische Wohnungen verkaufen, um den kommunalen Haushalt auf einen Schlag zu sanieren. Prompt bildete sich eine Bürgerinitiative, die gegen "Heuschrecken" und Mietspekulanten auf die Straße ging. Mit Erfolg: Bei einem Bürgerentscheid sprach sich eine große Mehrheit dafür aus, die städtischen Immobilien zu behalten.

Alternative Wohnmodelle immer attraktiver

Trotzdem übersteigt die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum das Angebot bei Weitem. Zwar hat die Bundesregierung den Länderzuschuss für sozialen Wohnungsbau erst kürzlich auf gut eine Milliarde Euro verdoppelt, doch bisher ist nur wenig von den versprochenen Leistungen in den Boom-Städten angekommen. Immer mehr Mieter gehen deshalb dazu über, sich selbst zu helfen, zum Beispiel durch alternative Wohnmodelle. In Freiburg erfreuen sich Baugenossenschaften besonderer Beliebtheit. Wer dort Mitglied wird, erwirbt einen Anteil der Immobilien, die sich im genossenschaftlichen Besitz befinden. Zudem sind die Mieten günstiger als auf dem freien Markt – und es gibt kein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf. 

"Wir sind eine Mischform aus Wohnen und Eigentum", sagt Anja Dziolloß, geschäftsführender Vorstand der Freiburger Familienheim-Genossenschaft, die 2650 Immobilien verwaltet. Wer dort Mitglied wird, muss je nach Stadtteil im Schnitt zwischen einem Jahr und fünf Jahren auf eine Wohnung warten. "Wir suchen natürlich weiterhin Grundstücke, um den Bedarf zu decken", sagt Dziolloß, "aber es wird schwieriger."

So sieht es auch Jochen Schmidt vom Mietshäuser-Syndikat, das nach einem ähnlichen Modell arbeitet. "Das Interesse ist riesig. Oft ist es für die Leute frustrierend, wenn wir ihnen nicht helfen können." Beim Syndikatsmodell tun sich mehrere Menschen zusammen, um ein Haus zu kaufen und es langfristig zu bewohnen. "Man ist also Mieter und Vermieter gleichzeitig", sagt Schmidt. Der Knackpunkt dabei: Um ein Haus zu kaufen, muss erst einmal Geld aufgebracht werden. Doch selbst wenn das klappt, stoßen die Mitglieder schnell auf das Freiburg-spezifische Problem: "Es gibt einfach nicht genügend freie Häuser. Da nützt alles nichts."

Zweckentfremdung verschärft die Wohnungsnot noch

Hinzu kommt, dass viele Eigentümer ihre Immobilien lieber tageweise an Touristen vermieten, weil sich damit mehr Geld verdienen lässt. Mit dem Erstarken von Internetportalen wie Airbnb oder Wimdu hat sich die Situation weiter verschärft. Doch auch die Stadt ist nicht untätig geblieben. Seit 2014 gilt in Freiburg ein sogenanntes Zweckentfremdungsverbot, nach dem es verboten ist, Wohnraum für Touristen oder Geschäftszwecke zu nutzen (ähnliche Regelungen gelten auch in Stuttgart und Konstanz).

Anders als etwa in Berlin, wo Beamte das Internet durchforsten und bei verdächtigen Wohnungen klingeln, gibt es dafür in Freiburg aber kaum Personal. Die Stadt verlässt sich lieber auf Anwohner, die ihre Nachbarn anschwärzen. Und das mit Erfolg: Etwa hundert Verfahren gebe es pro Jahr, teilt die städtische Pressestelle auf Anfrage mit. Eine gerichtliche Auseinandersetzung habe es noch nicht gegeben, dafür viele gütliche Einigungen. 

Andere Ideen haben weniger Erfolg. So wollte die Stadtverwaltung die Mieten von geförderten Wohnungen langfristig drücken, indem sie Investoren ein Angebot machte: Wenn diese sich verpflichten, weiterhin Sozialwohnungen mit günstigen Mieten anzubieten oder neue zu bauen, erhalten sie einen finanziellen Zuschuss. Doch die gut gemeinte Idee floppte: Wie die "Badische Zeitung" berichtet, ließ sich kaum ein Investor auf den Vorschlag ein. Mit Wohnungen, die zu normalen (also teuren) Freiburger Mieten angeboten werden, lasse sich schlicht mehr Geld verdienen. 

Fortschritte gibt es dennoch. So entsteht derzeit auf dem Gelände des ehemaligen Freiburger Güterbahnhofs ein 700 Quadratmeter großes Wohn- und Geschäftsviertel. Wenn alles fertig ist, werden rund 2500 Menschen dort leben. Auch wird die Stadt allen Prognose zufolge ihr selbst gestecktes Ziel erreichen, 1000 neue Wohnungen in diesem Jahr zu bauen. "Die Leute wollen, dass neue Wohnungen ökologisch, inklusiv und am besten noch billig sind", fasst Baubürgermeister Haag die Herausforderung zusammen. Ob das gelingt, wird sich erst in den nächsten Jahren zeigen.


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4 Kommentare verfügbar

  • CharlotteRath
    am 29.05.2016
    Seit Jahrzehnten verzeichnet Deutschland annähernd dieselbe Einwohnerzahl (seit der Wiedervereinigung sind es rund 80 Millionen Menschen).
    Seit Jahrzehnten gelingt es Deutschland nicht, den Verbrauch von Freiflächen zugunsten von Siedlungs- und Verkehrszwecken auf ein umweltverträchliches Maß zu reduzieren.

    Woran es in Deutschland fehlt, ist folglich nicht mehr Geld in der Städtebauförderung. Hier fehlt ein Instrument, das die Zahl der Arbeitsplätze und des verfügbaren Wohnraums in den Gemeinden in ein angemessenes Verhältnis zu bringen hilft.
    Solange die Gemeinden gegeneinander konkurrieren und sich vor allem über Gewerbesteuer-Einnahmen finanzieren, also prosperierende Städte weitere Arbeitgeber von schrumpfenden Gemeinden abziehen, wird die Preisschraube gedreht und die Fehlallokation öffentlicher Mittel weitergehen, kräftig unterstützt von der Immobilien- und Bauwirtschaft (und die Verkehrswirtschaft freut sich über die vielen Pendler).

    Zweiter Faktor sind die gestiegenen Konsumansprüche:
    "Die durchschnittliche Wohnfläche in der Bundesrepublik (West) lag im Jahr 1960 bei 14 qm pro Person, im Jahr 2002 sind es über 41 m². Ähnlich haben die spezifischen Flächenansprüche in der Wirtschaft und bei öffentlichen Einrichtungen zugenommen." https://de.wikipedia.org/wiki/Fl%C3%A4chenverbrauch#Siedlungs-_und_Verkehrsfl.C3.A4che
    Und was eine(r) mal hat, wird ihm/ihr so schnell nicht genommen (Ausnahme: Hartz IV). Dabei gäbe das Grundgesetz mit Art. 14, "Eigentum verpflichtet", durchaus auch anderen Lösungen eine rechtliche Grundlage.

    Dritter Faktor ist die massive Veräußerung von Mietwohnungen (halb)staatlicher Institutionen innerhalb weniger Jahre. Der Verkauf von Hunderttausenden von Wohnungen trieb nicht nur das Preisniveau insgesamt nach oben - viele der Wohnanlagen wurden zudem zu Spekulationsobjekten, welche oft schon nach wenigen Monaten von einem Fonds an den nächsten veräußert werden (siehe z. B. hier:
    http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/AnalysenKompakt/2014/DL_03_2014.pdf?__blob=publicationFile&v=2
    Weshalb soll nun der Steuerzahler genau den Gemeinden, die ihren Immobilienbestand besonders agressiv gegen Null gefahren haben (wie z.B. Stuttgart), vermittels "sozialem Wohnungsbau" unter die Arme greifen?

    In unserer "freien Marktwirtschaft" wird sich der der Trend vom Land in die Stadt so lange fortsetzen, bis das Leben in der Stadt so teuer geworden ist, dass die Menschen wiederum von der Stadt in Richtung Land ziehen werden.
    Ob es da richtig ist, mit Steuergeldern "dämpfend" einzuwirken?
    In den ländlichen Gemeinden muss die Infrastruktur ja auch aufrecht erhalten werden (wiederum mit Steuergeldern).

    Siehe oben: Die Gemeindefinanzierung sollte dringend auf andere Füße gestellt werden! Doch dazu müsste vor allem der Bund ernsthafte Verhandlungsbereitschaft aufbringen ...
  • Kornelia
    am 27.05.2016
    Es braucht dringend einen wohnatlas: wie viele Leute haben zweit-, dritt- und viertwohnungen?
    Wenn man die wohnungsnot- zahlen anhört müsste sich Deutschland verdoppelt haben! Und das bei Geburtenrückgang!

    Was ist also der wirkliche Grund?
    Zuviel Beton für Geschäfte und Firmen?
    Und viel Bauboom für hochpreisige Wohnungen, die dann indirekt vom Fussvolk bezahlt werden?

    Wenn alles hochpreisig ist und dann auch noch qm raum-raub-bauend ( 2leute 300 qm) bleibt für den Otto Normalverbraucher wenig übrig!
  • Peter
    am 27.05.2016
    Ein 700 quadratmeter großer stadtteil für 2500 menschen?

    Die Verhältnisse sind ja wirklich schlimm
  • Recht auf Stadt Freiburg
    am 27.05.2016
    Freiburg braucht eine neue Wohnungspolitik! - Diskussion kritisiert (nicht nur) die Stadtbau
    https://rdl.de/beitrag/freiburg-braucht-eine-neue-wohnungpolitik-diskussion-kritisiert-nicht-nur-die-stadtbau

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