Ausgabe 220
Politik

Endlich Wohnungsnot!

Von Johannes Pimpl
Datum: 17.06.2015
Seit Mai 2013 können Bundesländer Mieterhöhungen auf 15 Prozent in drei Jahren begrenzen. Dies ausschließlich für Gebiete mit Wohnungsmangel – aber davon gibt es in Baden-Württemberg ja jede Menge. Trotzdem hat die grün-rote Landesregierung bis jetzt gebraucht, um eine entsprechende Verordnung zu erlassen.

Der Wohnungsmangel in deutschen Groß- und Universitätsstädten ist nichts Neues. Das treibt natürlich die Preise, dafür sorgen die unsichtbare Hand des Marktes, oder die gierigen Vermieter - das kommt auf die politische Perspektive an. Gerade weil freie Wohnungen Mangelware sind, ist es besonders ärgerlich, wenn man aus dem geliebten Heim irgendwann raus muss, weil man sich die krassen Mieterhöhungen nicht mehr leisten kann.

Kundgebung des Stuttgarter Mietervereins 2013. Fotos: Joachim E. Röttgers
Kundgebung des Stuttgarter Mietervereins 2013. Fotos: Joachim E. Röttgers

Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Jedoch darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. "Kappungsgrenze" nennt der Gesetzgeber diese maximal zulässige Mieterhöhung. Am 1. Mai 2013 wurde der Paragraf geändert. Seither gilt: Wenn in einer Gemeinde Wohnungsmangel herrscht ("die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen [...] besonders gefährdet ist"), kann die Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent gesenkt werden.

In dem Bundesgesetz steht allerdings nicht, wie Wohnungsmangel definiert ist. Es ist an den einzelnen Landesregierungen, diese Gemeinden zu bestimmen. Die baden-württembergische Regierung hat also seit über zwei Jahren die Möglichkeit, durch die Absenkung der Kappungsgrenze die Mieter in Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt zu entlasten.

Die gute Nachricht: Sie hat es jetzt endlich getan, ab 1. Juli 2015 gilt in 44 Städten und Gemeinden die niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent. Hierzu beschloss das Kabinett am 9. Juni eine Rechtsverordnung. Allerdings stellt sich die Frage: Warum hat das so lange gedauert? Schließlich war Baden-Württemberg schon 2013 ein Land mit vielen teuren Städten. Im F+B-Mietspiegelindex von 2012 liegen 15 der 30 teuersten Städte in Baden-Württemberg, aktuell sind es 16 von 30. Andere Bundesländer waren wesentlich schneller mit der Absenkung der Kappungsgrenze. Allen voran Bayern, das schon am 15. Mai 2013 (also zwei Wochen nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung) die 15-Prozent-Grenze für die Landeshauptstadt München einführte. Und nur zehn Wochen später, am 1. August 2013, folgte dann die Absenkung in 89 weiteren Gemeinden.

Wieso war Bayern so schnell?

Schon bevor das veränderte Bundesgesetz in Kraft trat, bereitete das Land Bayern eine schnelle Umsetzung vor. Das Justizministerium befragte alle 252 Städte und Gemeinden, die eine der folgenden drei Eingangsvoraussetzungen erfüllten: Die Gemeinde war in der damaligen Gebietskulisse der Wohnungsgebieteverordnung enthalten (verlängerte Kündigungsfrist bei Wohnungsumwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen im Sinne des § 577a BGB), die Einwohnerzahl der Gemeinde betrug mindestens 50 000 Einwohner, oder die Gemeinde gehörte der Planungsregion 14 an (München und umliegende Landkreise).

Diese Gemeinden konnten einen Antrag auf Aufnahme in die neue Wohnungsgebieteverordnung stellen, der Antrag musste auf einem Gemeinde- oder Stadratsbeschluss beruhen. Die Festlegung, wo Wohnungsknappheit herrscht, wurde also in die betroffenen Städte und Gemeinden selbst getragen. Dazu erklärt Thomas Pfeiffer, Staatsanwalt und stellvertretender Pressesprecher am bayerischen Justizministerium: "Durch das gewählte Verfahren konnte auf solider Grundlage die Bewertung vorgenommen werden, in welchen Gebieten Bayerns ein angespannter Wohnungsmarkt im Sinne des § 558 Absatz 3 BGB gegeben ist. Die Einbindung der Städte und Gemeinden vor Ort war dabei wichtig, da diese den örtlichen Wohnungsmarkt am besten kennen."

Schön wär's.
Schön wär's.

Einfach die Gemeinden fragen, weil die ihre Wohnungsmarktsituation am besten kennen. Klingt nach gar keiner so schlechten Idee – und es ging schnell. Baden-Württemberg wählte einen anderen Weg. Man wollte sich auf die Daten der großen Volksbefragung im Jahr 2011 stützen. Auch das klingt zunächst gut, schließlich kam die Möglichkeit zur Absenkung der Kappungsgrenze ja erst 2013. Da lagen die Daten aus dem Zensus aber noch nicht vor. Und als sie dann vorlagen, waren sie nicht mehr aktuell. Sie mussten erst fortgeschrieben werden. "Unser Ansatz war, das Ganze sehr sorgfältig zu machen. Die aktualisierten Daten lagen uns im Herbst 2014 vor", erklärt Martina Schäfer, Pressesprecherin des zuständigen Landesministeriums für Finanzen und Wirtschaft.

Wollen allein reicht nicht

Und wie genau wurden jetzt die Zensusdaten genutzt? Ein Verfahren in zwei Schritten wird angewandt: Im ersten Schritt werden alle Kommunen, deren Wohnungsversorgungsgrad (Quote aus "Haushalten mit Wohnungsbedarf" und dem "zu berücksichtigenden Wohnungsbestand") unter 100 Prozent liegt, berücksichtigt. Dies war in 129 von insgesamt 1101 Kommunen in Baden-Württemberg der Fall. Im zweiten Schritt wird dann die Warmmietenbelastungsquote (wie viel von seinem Nettoeinkommen gibt ein durchschnittlicher Haushalt für die Miete aus) sowie das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in der Kommune mit dem jeweiligen Landesdurchschnitt verglichen. Das Ergebnis: Von den 129 Städten und Gemeinden mit Wohnungsversorgungsgrad unter 100 haben 45 Kommunen eine höhere Warmmietenbelastungsquote als der Landesdurchschnitt.

Auch in Baden-Württemberg hat das zuständige Ministerium die Städte und Gemeinden zumindest angehört. Zunächst sollte in den ermittelten 45 Gemeinden die niedrigere Kappungsgrenze von 15 Prozent gelten. Die kleine Stadt Neuenburg am Rhein ist in der nun endgültigen Liste allerdings nicht mehr enthalten. Die Stadt wollte nicht zu der Gebietskulisse gehören und konnte "sehr aktuelle Zahlen vorlegen", erklärt Martina Schäfer. Denn Nichtwollen, das reiche natürlich nicht aus. So hatten Bietigheim-Bissingen, Esslingen, Ettlingen und Mannheim im Rahmen des Anhörungsverfahren gebeten, ebenfalls in die Gebietskulisse aufgenommen zu werden. Aber auch hier gilt: Wollen allein reicht nicht.

Schließlich greift hier der Staat in die Eigentumsrechte der Vermieter ein, das will schon ordentlich begründet sein – zumal im Land der Häuslebauer. Wählte man also deswegen dieses aufwendige, offenbar streng mathematische Verfahren? "Das geschilderte Verfahren wurde gewählt, da das Statistische Landesamt für alle 1101 Städte und Gemeinden des Landes gemeindescharfes Datenmaterial in höchstmöglicher Aktualität liefern konnte", lautet die Begründung aus dem Finanzminsterium. Außerdem könne man aufgrund der jährlichen Fortschreibung der Daten auch bei zukünftigen Überprüfungen der Rechtsverordnungen auf aktuelles Datenmaterial zurückgreifen.

Zweifel an dem Verfahren zur Festlegung der 44 Gemeinden hat aber unter anderem Rolf Gaßmann, Vorsitzender des baden-württembergischen Mieterbunds: "Da haben Bürokraten ohne genaue Ortskenntnis einfach mal den Rechner rechnen lassen." Aus seiner Sicht war die lange Verzögerung fatal: Gerade Großvermieter, wie zum Beispiel die Südewo, hätten den Spielraum ausgenutzt und noch mal kräftig die Miete erhöht, bevor jetzt endlich die Beschränkung komme.

Die Fassaden des Hallschlags.
Die Fassaden des Hallschlags.

Besonders ärgert Gaßmann sich, dass das Land die verwendeten Daten nicht transparent macht. Er würde sich die Daten gerne angucken, denn so manche Entscheidung für oder gegen die Aufnahme einer Gemeinde versteht er nicht. Altbach am Neckar ist so ein Fall, wobei 20 Prozent Mieterhöhung im dem kleinen Städtchen ohnehin nicht erreicht werden dürften.

Orte wie Ludwigsburg, Leinfelden-Echterdingen oder Esslingen hingegen sind auf der Liste nicht zu finden. Zumindest Esslingen hatte auch versucht, nachträglich mit in die endgültige Liste aufgenommen zu werden.

Sorgten unwillige Beamte für die Verzögerung?

Alle drei Städte liegen in der näheren Umgebung Stuttgarts, was sich natürlich auch auf den Wohnungsmarkt auswirkt. Zumindest Stuttgart selbst ist wenigstens auf der Liste enthalten. Auch dort wundert man sich allerdings, warum das Land sich mit der Rechtsverordnung so lange Zeit gelassen hat. OB Fritz Kuhn (Grüne) hatte bereits im Mai 2013 in einem Brief an Minister Nils Schmid (SPD) um eine schnelle Einführung der niedrigeren Kappungsgrenze gebeten.

Zur Wahrheit gehört an dieser Stelle aber auch, dass die Stadt Stuttgart ein anderes Instrument zur Entspannung am Wohnungsmarkt nicht nutzt: Denn bereits Ende 2013 hatte die Landesregierung das sogenannte Zweckentfremdungsverbot beschlossen. Das Gesetz ermächtigt Städte und Gemeinden mit Wohnungsmangel, eine Satzung zu erlassen, wonach Wohnungen nur mit Genehmigung der Gemeinde in andere Zwecke als Wohnen überführt werden dürfen. Das Gesetz umfasst explizit auch den Leerstand von Wohnungen als Zweckentfremdung. Kuhn ist gegen die Einführung solcher Verbote in Stuttgart.

Natürlich hätte es auch andere Möglichkeiten gegeben, um die Gebietskulisse der Kommunen mit Wohnungsmangel festzulegen. Das Land Nordrhein-Westfalen hat beispielsweise das Forschungsinstitut F+B beauftragt. Und war mit seiner Verordnung über ein Jahr früher fertig als Baden-Württemberg. Seit 1. Juni 2014 gilt in 59 Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens die reduzierte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Dazu erzählt Rolf Gaßmann: "Als die baden-württembergische Landesregierung immer länger brauchte, haben wir ihnen geraten, doch extern jemanden zu beauftragen."

Warum das Land sich so lange Zeit gelassen hat, da kann auch der langjährige SPD-Politiker und Kenner des Wohnungsmarkts nur mutmaßen: "Mein persönlicher Eindruck ist, dass die zuständigen Beamten nur mit Widerwillen an die Aufgabe herangegangen sind." Die Politiker hätten sich mit deren Begründung, die erforderlichen Daten seien noch nicht da, abspeisen lassen.


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