Ausgabe 184
Gesellschaft

Aus der Wohnung gedrängt

Von Dietrich Heißenbüttel
Datum: 08.10.2014
Die Mieten explodieren, die Einkommen kommen nicht nach. Vor allem in Stuttgart. Der grüne Oberbürgermeister Fritz Kuhn hat das Problem zur Chefsache erklärt. Doch von einer Trendwende ist wenig zu bemerken. Eine landesweite Aktionswoche soll nun aufrütteln.

"Wohnst du noch?" fragt das Bündnis, das die Aktionswoche "Armut bedroht alle" vom 12. bis 18 Oktober veranstaltet, frei nach dem Ikea-Slogan. Denn nicht nur Neuankömmlinge stoßen in Stuttgart auf große Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden. Auch angestammte Mieter wissen oft nicht mehr, wo sie das Geld für die monatliche Überweisung hernehmen sollen. Die Liga der freien Wohlfahrtspflege organisiert die Aktionswoche, wie in den vergangenen Jahren, aber diesmal in Zusammenarbeit mit der Landesarmutskonferenz (LAK-BW) und der Landesarbeitsgemeinschaft der Arbeitslosentreffs und Arbeitslosenzentren (Lagalo). Und nicht ohne Grund zum Thema Wohnen: Sozialwohnungen fallen aus der Mietbindung, öffentliches Eigentum wird an private Investoren verscherbelt, Mietwohnungen werden in Eigentum umgewandelt, günstige Wohnbauten abgerissen oder teuer modernisiert, und wenn einer auszieht, schnellen die Mieten sprunghaft in die Höhe.

Raum ist in der kleinsten Hütte: 800 Euro zahlt Jaclin Jehle für ihre 60-Quadratmeter-Wohnung, wo das Abwasser aus dem Ausguss aufsteigt …
Raum ist in der kleinsten Hütte: 800 Euro zahlt Jaclin Jehle für ihre 60-Quadratmeter-Wohnung, wo das Abwasser aus dem Ausguss aufsteigt …

Die Folge: Wer in Stuttgart netto nicht mehr als 1500 Euro verdient, gibt schon jetzt fast die Hälfte für die Unterkunft aus, Rentner oft mehr. Und dies ist nur ein Durchschnittswert, in den alle Fälle mit eingerechnet sind, in denen Mieter weiterhin günstig wohnen: weil sie einen sozialen, verantwortungsbewussten Vermieter haben – auch das soll es geben –, weil sie an der Hauptverkehrsstraße wohnen oder ihre Wohnung der Mietpreisbindung unterliegt. Nach 40 Jahren ist dies bei älteren Sozialwohnungen vorbei, und der Vermieter kann sich an der örtlichen Vergleichsmiete, dem Mietspiegel orientieren. Das Niveau steigt, deutlich schneller als die Einkünfte, jährlich ungefähr um vier bis fünf Prozent. Eine Zeitbombe. Erst im Mai hat die Landesregierung beschlossen, die so genannte Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren herabzusetzen. Wenn eine Sozialwohnung nach 40 Jahren aus der Preisbindung fällt, darf der Vermieter "in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt" die Miete nur noch um besagte 15 Prozent anheben. Also fünf Prozent jährlich.

Ende 2013 hat das Land das Zweckentfremdungsverbot wieder eingeführt, das die Regierung Teufel 2001 abgeschafft hatte. Die Kommunen müssen Bedarf anmelden. Doch bisher hat nur Freiburg reagiert – in Stuttgart reichen SPD und SÖS/Linke soeben zum zweiten Mal einen Antrag im Gemeinderat ein. So verzögert und verwässert sich jede Reform bei der Umsetzung auf der nächstunteren Ebene. Immerhin hat das Land bereits verkündet, die Mietpreisbremse baldmöglichst anwenden zu wollen, die der Bund 2015 einführen will. Bisher erhöhen Stuttgarter Vermieter nach Auskunft des Mietervereins bei Neuvermietungen nicht selten um 30 bis 45 Prozent. Solchen Exzessen soll die Mietpreisbremse Einhalt gebieten: Maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sind zulässig. Eine Regel mit vielen Ausnahmen, etwa bei Neubauten und Modernisierungen. Und mit jeder Erhöhung steigt der Mietspiegel weiter: um 50 Prozent in den letzten zehn Jahren, von 1985 bis 2012 auf das Zweieinhalbfache.

… und das Wasser durch die Fenster dringt.
… und das Wasser durch die Fenster dringt.

Für Neubauten gilt seit 2011 das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM). Die Fortschreibung hat der Gemeinderat im April beschlossen: 20 Prozent geförderter Wohnraum soll in jedem Neubaugebiet entstehen. Allerdings nicht nur Sozialwohnungen, sondern auch Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher (MME) – die sich offenbar die Mieten auch nicht mehr leisten können – sowie preiswertes Wohneigentum. In München, der Stadt mit den höchsten Mieten, gibt es eine solche Förderquote bereits seit 1994. Und sie beläuft sich auf 30, bei städtischen Grundstücken gar auf 50 Prozent. Hamburg hat trotz eines deutlich höheren Anteils an Sozialwohnungen 2011 eine Quote von 33 Prozent beschlossen. 

Was tatsächlich gebaut wird, reicht bei Weitem nicht aus, um den Bedarf an kostengünstigem Wohnraum zu decken. Während die Einwohnerzahl wächst – 2013 um 7000 Personen –, fallen Jahr für Jahr 450 bis 500 Sozialwohnungen aus dem Bestand. 3626 Haushalte standen 2013 auf der Warteliste des Wohnungsamts, davon 2057 Notfälle. "Das Wohnraumvergabesystem steht daher kurz vor dem Kollaps", kritisiert der Gemeinderat Christoph Ozasek (SÖS/Linke).

Der Vermieter lässt sich auch durch Mietminderung nicht beeindrucken. Er strebt eine Luxussanierung an.
Der Vermieter lässt sich auch durch Mietminderung nicht beeindrucken. Er strebt eine Luxussanierung an.

Was tun Mieter, die sich die steigenden Mieten einfach nicht mehr leisten können? Jeder Sechste im Talkessel ist bereits überschuldet. "Natürlich gibt es auch Mieter, die einfach die Post nicht mehr aufmachen", sagt der Vorsitzende des Stuttgarter Mietervereins, Rolf Gaßmann. Zwei Monate Mietrückstand sind ein Kündigungsgrund. Dann sitzt der Mieter zwar noch nicht gleich auf der Straße, aber es droht eine Räumungsklage mit anschließender Zwangsräumung.

In Esslingen stieg die Zahl der Räumungsklagen zwischen 2002 und 2006 um 65 Prozent. Im Stuttgarter Sozialamt gibt es eine "Fachstelle zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit" mit sechs Mitarbeitern und einer Halbtagssekretärin. Diese Stelle setzt sich bei Räumungsklagen mit dem Jobcenter in Verbindung, das in manchen Fällen, etwa wenn Kinder zum Haushalt gehören, die Mietschulden vorstreckt. "Ziel ist es, in der Zusammenarbeit mit allen Beteiligten, die im Einzelfall angemessene Lösung zu finden", heißt es in einem Papier der Zentralen Schuldnerberatungsstelle (ZSB), die gemeinsam von der Caritas und der Evangelischen Gesellschaft (eva) betrieben wird. Mit ihren 17 Mitarbeitern ist die ZSB allerdings dem Andrang nicht gewachsen: 22 000 Haushalte sind betroffen. Mit 1374 Fällen hatte es die Fachstelle am Sozialamt 2013 zu tun, 1010 konnten gelöst werden, entweder durch Beratung oder durch Übernahme von insgesamt mehr als 800 000 Euro Schulden. 364 Parteien war nicht zu helfen.

4,20 bis 5 Euro Miete pro Quadratmeter sind dem Bau- und Wohnungsverein nicht genug. Er will diese gut erhaltenen Häuser in der Klingenstraße abreißen.
4,20 bis 5 Euro Miete pro Quadratmeter sind dem Bau- und Wohnungsverein nicht genug. Er will diese gut erhaltenen Häuser in der Klingenstraße abreißen.

Nicht immer kommt es zum Extremfall. "Wir erleben häufig, dass sich Mieter etwa eine Wohnung im Lehenviertel einfach nicht mehr leisten können", erklärt Gaßmann, "und an den Stadtrand ziehen, nach Feuerbach oder Zuffenhausen." Eine Karte im Marktreport des Immobilienmaklers Engel und Völkers zeigt, wo sich diese "einfachen Lagen" befinden: Es sind in der Regel die Hochhaussiedlungen der 1960er-Jahre: Fasanenhof, Freiberg, Steinhaldenfeld, Hallschlag. Just den Hallschlag und den Fasanenhof hat aber die städtische Wohnungsgesellschaft SWSG 2007 zur "Lage mit Vorteil" umdefiniert – wie die beste Wohnlage am Killesberg – und dies erst kürzlich auf Protest der Mieter wieder korrigiert. Seit ihrer Umwandlung in eine GmbH handelt die SWSG wie ein privater Vermieter, wovon Mieter und Mieterinitiativen ein Lied singen können: Sie reißt kostengünstige Wohnungen ab, um eine kleinere Zahl teurere zu errichten: etwa in Zuffenhausen-Rot, wo 135 Wohneinheiten aus den 1950er-Jahren 90 neuen Platz machen mussten – davon nur 22 Sozialwohnungen. Ähnlich verhält sich der Bau- und Wohnungsverein: In der Klingenstraße 101–105 ist die Bausubstanz keinesfalls marode. Doch die Miete, derzeit zwischen 4,20 und 5 Euro pro Quadratmeter, gibt nicht genug her. Die an selber Stelle geplanten Neubauten sollen 10,50 Euro einbringen.

Gaßmann erzählt von Siebzigjährigen, die arbeiten, um ihre Miete bezahlen zu können. Eine Grundsicherung steht jedem Rentner zu. Die zahlt der Bund, während die Kommunen für Unterkunft und Heizung aufkommen: sofern die Kosten "angemessen" sind, wie Christa Cheval-Saur erläutert, die seitens der Lagalo die Aktionswoche vorbereitet. Was als angemessen gilt, ist streng geregelt: einfache Lage und Ausstattung. Wenn nun eine Sozialwohnung aus der Mietbindung gefallen ist, setzt das Jobcenter die Daumenschrauben an. Ein halbes Jahr lang muss der Mieter nachweisen, dass er alles, was in seiner Macht steht, getan hat, um eine billigere Wohnung zu finden. Dann entscheidet die Behörde, die keine mehr sein will, nach Aktenlage. Häufig bekommen die Betroffenen nur recht, wenn sie klagen, wie eine Mitarbeiterin hinter vorgehaltener Hand einräumt. Cheval-Saur hat viele Jahre lang hauptamtlich am Stuttgarter Arbeitslosenzentrum (SALZ) Arbeitslose beraten. Niemand setzt sich den Schikanen der Jobcenter freiwillig aus, sagt sie: Viele sparen sich das Geld für die Wohnung vom Mund ab oder nehmen die erniedrigendsten Jobs an, weil sie die Gängelungen als noch erniedrigender empfinden.

Kein bisschen besser verhält sich die städtische SWSG: 125 Mieter sollen diese Ende der 1980er-Jahre renovierten Wohnungen im Hallschlag räumen.
Kein bisschen besser verhält sich die städtische SWSG: 125 Mieter sollen diese Ende der 1980er-Jahre renovierten Wohnungen im Hallschlag räumen.

Bei jeder Gesetzesänderung lässt eine starke Vermieter- und Immobilienlobby ihre Stimme laut und deutlich vernehmen. Kurz vor Einführung der Kappungsgrenze rief der Stuttgarter Haus- und Grundbesitzerverein seine Mitglieder auf, die Mieten schnell noch zu erhöhen. Ausnahmen bei der Mietpreisbremse kamen auf Druck der Immobilienwirtschaft zustande. Diese hatte gedroht, bei zu schmalen Gewinnchancen keine Wohnungen mehr bauen zu können. Ein Teil des Problems besteht in der Explosion der Grundstückspreise, zu der gerade Stuttgart durch den Verkauf städtischer Grundstücke selbst maßgeblich beigetragen hat, wie Ozasek kritisiert. Das Gegenteil tut not: "Die Städte müssen rigoros in die Grundstückspolitik eingreifen", forderte der Ulmer Oberbürgermeister Ivo Gönner 2013 auf einer Tagung der Wüstenrot-Stiftung. Als freilich Ludwigsburg beschloss, der Stadt ein Vorkaufsrecht einzuräumen, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, drohten die örtlichen Immobilienunternehmer mit Klage, assistiert von der Industrie- und Handelskammer: Die private Bauwirtschaft sei in ihrer Existenz bedroht. 

Die Aktionswoche vom 12. bis 18. Oktober versucht Gegendruck aufzubauen. Ein Film, Straßenaktionen, eine Pressekonferenz, eine Diskussionsveranstaltung und zwei Stadtführungen sollen die Probleme sichtbar machen. Als besonders effektives Druckmittel erweist sich der Leerstandsmelder, wie die Reaktion der Haus- und Grundbesitzer zeigt, die sich an den Pranger gestellt fühlen. 11 000 Wohnungen und 450 000 Quadratmeter Bürofläche stehen in Stuttgart zum Teil schon jahrelang leer. Auf einer Internet- und einer Facebookseite macht die Initiative die Leerstände publik. Eine Taschenlampen-Tour am 18. Oktober führt zu den realen Objekten.


Kontext-Autor Dietrich Heißenbüttel wird am Dienstag, den 14.10.2014, im Württembergischen Kunstverein am Schloßplatz 1 in Stuttgart eine Diskussionsveranstaltung zum Thema moderieren.

Zu Gast werden sein: Manfred Blocher, Caritas Stuttgart, Sylvia Bayram, DGB-Stadtverband Stuttgart, Karen Jaeger, ver.di-Erwerbslosenausschuss, Ursel Beck, Mieterinitiativen Stuttgart, Andreas Linder, Flüchtlingsrat Baden-Württemberg, Stephanie Aeffner, Zentrum für selbstbestimmtes Leben, Tilman Müller, Student. Die Veranstaltung beginnt um 18 Uhr.


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