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Bezahlbarer Wohnraum

Eine Steuer auf Mieteinnahmen

Bezahlbarer Wohnraum: Eine Steuer auf Mieteinnahmen
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Die Hauszinssteuer brachte vor hundert Jahren den sozialen Wohnungsbau in Gang. Bräuchte es so etwas auch heute wieder? Land und Bund überbieten sich in Unentschlossenheit. Und der Sozialwohnungsbestand geht immer weiter zurück.

Eine Million Wohnungen fehlten in Deutschland 1918 nach dem Ersten Weltkrieg. Jahrelang war nicht gebaut worden. Soldaten kehrten zurück, dazu kamen Geflüchtete aus den Gebieten, die nun nicht mehr zum Deutschen Reich gehörten. Im ersten Nachkriegsjahr entstanden gerade mal 57.000 Wohnungen. Und die Inflation setzte der Bautätigkeit vollends ein Ende.

Der Staat griff ab 1919 mit mehreren Maßnahmen ein: Wohnraumzwangsbewirtschaftung – die Städte konnten Mieter auch gegen den Willen der Hausbesitzer in Wohnungen einweisen – sollte bewirken, dass jede:r wenigstens ein Dach über dem Kopf hatte. Die Miete war auf die sogenannte Friedensmiete vom 1. Juli 1914 begrenzt. Doch die Baukosten waren um 80 Prozent gestiegen. Und stiegen weiter: 1929 lagen sie um 180 Prozent über dem Vorkriegsniveau. Um eine kostendeckende Miete zu erzielen, hätten die Erbauer von Wohnhäusern das Vierfache der Vorkriegsmieten verlangen müssen. Das hätten sich jedoch die Mieter nicht leisten können.

Und doch kam 1924 der Wohnungsbau in Gang. Und zwar in großem Stil. 145.000 Wohnungen entstanden bis zum Ende der Weimarer Republik in Berlin, 54.000 in Hamburg, mehr als 10.000 auch in Stuttgart. Ermöglicht wurde dies durch die Hauszinssteuer. Dabei handelte es sich um eine Steuer auf Mieteinnahmen, deren Ausgestaltung Ländersache war und daher auch jeweils unterschiedlich. Die amtliche Bezeichnung Geldentwertungsausgleichssteuer zeigt, worum es ging: Die von der Inflation nicht belasteten Vermieter sollten einen Ausgleich zahlen.

Ein Rezept auch gegen den Mangel von heute?

Auch heute fehlen bezahlbare Wohnungen. Immer mehr Menschen geben 40 Prozent und mehr ihres Nettoeinkommens für die Miete aus. Angesichts der Baupreissteigerungen lassen sich Wohnbauten kaum noch zu bezahlbaren Preisen errichten. Wer dagegen erbt – und vererbt werden in Deutschland bis zu 400 Milliarden Euro im Jahr – oder anderweitig Geld besitzt, setzt vor allem seit der Finanzkrise 2008 auf Immobilien. Nur ist der Boden nicht vermehrbar. Daher steigen die Preise. Und davon profitieren die Immobilienbesitzer.

Sollten sie nicht auch wieder einen Ausgleich zahlen wie in der Weimarer Republik, damit der Staat für bezahlbare Wohnungen sorgen kann? Dies finden zumindest Stefan Bach und Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). "Eine Sondersteuer auf die Mieterträge, mit der Vermögensgewinne der Immobilieneigentümer abgeschöpft wurden", das wäre auch heute, meinen sie, "eine probate Alternative zu den Enteignungs- und Regulierungsexperimenten der vergangenen Jahre".

Dirk Löhr bleibt skeptisch. "Die Vermieter würden das auf die Mieter umlegen, ähnlich wie jetzt bei der Grundsteuer nach dem Modell des Bundes", meint der Wirtschaftsprofessor aus Trier. Tatsächlich waren es auch in den 1920er-Jahren nur in der Theorie die Vermieter, die die Hauszinssteuer bezahlten. In der Praxis legten sie die Kosten auf die Mieter um. Die Steuer "wurde von den Mietern in den Altbauwohnungen getragen", heißt es in einer Studie zum Thema. Einer anderen Arbeit zufolge war sie "ein Solidarbeitrag für die Wohnungssuchenden in Form eines gebundenen Mietzuschlags und galt für Altbauwohnungsmieter:innen, da diese die größten Nutznießer der Friedensmiete waren."

Das war kein größeres Problem, solange die Mieten sehr niedrig waren: Anfang 1924, also direkt nach der Währungsreform, lagen sie bei nur 30 Prozent der Friedensmiete. Wenn die Hauszinssteuer die Mieter belastete, so doch in einem sozial verträglichen Umfang.

In den Städten boomte der soziale Wohnungsbau

Die Hauszinssteuer brachte den sozialen Wohnungsbau in Gang. Vorbildlich wurde das "Neue Frankfurt": ein Ring moderner Neubausiedlungen mit insgesamt 15.000 Wohnungen. Berlin baute Großsiedlungen wie die Hufeisensiedlung oder die Siemensstadt, die heute zum Weltkulturerbe zählen. Auch in Stuttgart herrschte, so Bernd Langner in der Publikation WohnOrte², "ein regelrechter Bauboom". Mehrere hundert Wohnungen entstanden jeweils in den Siedlungen Raitelsberg und Wallmer, am Hallschlag, im Friedrich-Ebert-Hof hinter der Weißenhofsiedlung, in der Schönbühlsiedlung und in der Inselstraße im Stadtteil Wangen.

Freilich deckte die Hauszinssteuer nur ungefähr ein Drittel der Kosten des Wohnungsbaus. Die Lücke füllten Anleihen, die aber Zinsen nach sich zogen, die wiederum die Miete erhöhten. Umgekehrt wurde die Hauszinssteuer nicht einmal zum überwiegenden Teil für den Wohnungsbau verwendet. Mindestens zehn, später 15, dann 20 Prozent sollten per Gesetz dafür da sein. In Hamburg beispielsweise waren es maximal 27 Prozent. Die Kommunen brauchten das Geld auch noch für andere Zwecke.

Es war eben keine zweckgebundene Steuer. Und das wäre womöglich auch heute ein Problem: "Steuern sind grundsätzlich nicht zweckgebunden", meint Wirtschaftsprofessor Löhr. "Viele Juristen würden das als verfassungswidrig betrachten." Und Hausbesitzer klagen gern. Im Fall der baden-württembergischen Grundsteuervariante hat das Landesverfassungsgericht allerdings eine Klage jüngst zurückgewiesen.

Mietensteuer oder Grundsteueranhebung?

Löhr hat das Land beraten (Kontext berichtete), das abweichend von den Vorgaben des Bundes nur den Boden besteuert, nicht aber die Gebäude, die darauf stehen. Dies kommt den Mietern mehrgeschossiger Gebäude zugute. Selbst wenn die Steuer auf die Miete umgelegt wird. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach den Bodenrichtwerten, die von Gutachten auf Grundlage der Immobilien-Verkaufspreise ermittelt werden, und nach den Hebesätzen, die aber die Kommunen bisher noch nicht festgelegt haben. Daher wird die neue Grundsteuer erst ab 2025 erhoben. Die Kläger monierten, sie hätten keine Planungssicherheit. Das Gericht beschied, dies sei ihnen dieses eine Mal zuzumuten, hat allerdings Revision zugelassen.

Löhr meint, viel zweckdienlicher als eine neue Steuer, die bis zum Ende der zu erwartenden juristischen Auseinandersetzungen nicht rechtssicher wäre, könnte eine Anhebung der Grundsteuer sein. Aktuell liegt ihr Anteil am gesamten Steueraufkommen bei zwei Prozent. Dies soll auch mit der neuen Grundsteuer so bleiben, auch wenn die Länder diese Vorgabe etwas dehnbar handhaben. In den USA liegt der Anteil am Gesamtsteueraufkommen dagegen bei zwölf Prozent. Aber das wäre bei uns politisch kaum durchsetzbar, befürchtet Löhr: "Die Grundsteuer ist vollkommen ideologisiert."

Gemeinnützigkeit schafft Anreize

Die Hauszinssteuer brachte vor hundert Jahren den Bau von Millionen bezahlbaren Wohnungen in Gang. Doch damit sie diese Wirkung entfalten konnte, brauchte es gemeinnützige Unternehmen. Dies konnten Genossenschaften sein, kommunale oder andere Unternehmen, die sich verpflichten mussten, eine Reihe von Bedingungen zu erfüllen, von der Begrenzung der Miethöhe bis zu einem Verbot des Wiederverkaufs auf dem freien Markt. Dafür erhielten sie Steuererleichterungen und zinsfreie oder -begünstigte Kredite. Die gemeinnützigen Unternehmen spielten eine immer größere Rolle, viele wurden in dieser Zeit erst gegründet.

Die Gemeinnützigkeit war auch noch lange nach dem Krieg die Grundlage des sozialen Wohnungsbaus. Bis die schwarz-gelbe Koalition unter Bundeskanzler Helmut Kohl (CDU) sie 1990 abschaffte. Seither ist die Zahl der Sozialwohnungen immer weiter zurückgegangen: Vier Millionen waren es vor der Wiedervereinigung allein im Westen. Heute ist in ganz Deutschland nur noch eine Million übrig. Ohne die Gemeinnützigkeit fehlten die Anreize, Sozialwohnungen zu bauen. Und von den bestehenden fielen immer mehr aus der Mietbindung.

Deshalb fordern der Stadtentwickler Andrej Holm, die Stadtforscherin Sabine Horlitz und der wohnungswirtschaftliche Berater Jan Kuhnert seit geraumer Zeit eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Eine solche steht nun tatsächlich im Koalitionsvertrag der aktuellen Bundesregierung. Von "steuerlicher Förderung und Investitionszulagen" ist da noch die Rede. Doch die Investitionshilfen sind jetzt aus dem Regierungsentwurf zum Jahressteuergesetz verschwunden.

Notfallhilfe für sozialen Wohnungsbau

Genau dies, zinsfreie oder zinsermäßigte Kredite, je nach Dauer der Sozialbindung, haben die Architektenkammer Baden-Württemberg, die IBA'27 und der Mieterbund in einem Positionspapier im Oktober 2023 gefordert, eine "Notfallhilfe für den sozialen Wohnungsbau". Denn wenn sich Neubauwohnungen bei den dramatisch gestiegenen Baukosten nur noch zu Preisen anbieten lassen, die sich kein Mensch mehr leisten kann, reichen Steuererleichterungen als Anreiz nicht aus.

Ein "soziales Konjunkturprogramm für die Bauwirtschaft" nennt das Architektenkammerpräsident Markus Müller. Er warnt, ohne staatliche Intervention würde der Bestand an bezahlbaren Wohnungen weiter zurückgehen: "Dies bedroht den sozialen Frieden im Land." Nach einem Gespräch im November 2023 mit der baden-württembergischen Wohnungsbauministerin Nicole Razavi (CDU), an dem acht Verbände, unter anderem von Handwerk, Bauwirtschaft, Genossenschaften und Sparkassen, teilgenommen haben, wurde Müller deutlich: "Die Landesregierung reagiert in keinster Weise mit der notwendigen Entschlossenheit auf den Ernst der Lage."

Dies gilt nun auch für die Bundesregierung und ihren halbherzigen Beschluss zur neuen Gemeinnützigkeit. "Augenwischerei" nennt den die Architektenkammer. "Es ist ein Irrtum zu glauben, dass man mit Mini-Gesetzesänderungen Wohnraum schaffen kann", protestiert Uwe Wulfrath vom Kompetenzzentrum Wohnen in der Kammer. "Aktuell braucht es vor allem zinsverbilligte Darlehen, sprich: Geld!"

Auch Löhr sieht nicht den großen Wurf: "Das betrifft maximal zehn Prozent der Wohnungen", meint er. Kirchliche Institutionen wie die Caritas könnten Wohnungsbestände unter Gemeinwohlaspekten steuerbegünstigt vermieten. Doch bei den Genossenschaften halte sich die Begeisterung in Grenzen. Sie sind in der Regel ohnehin schon steuerbefreit, da sie, wenn sie ihre Bestände an Mitglieder vermieten, keine Körperschaftssteuer zahlen.

Und private Vermieter, die zwei Drittel aller Wohnungen vermieten, können keine Gemeinnützigkeit geltend machen, auch wenn sie sozial eingestellt sind und nicht viel Miete verlangen. Es sind aber, zum Beispiel in Stuttgart, gerade private Vermieter, die dazu beitragen, dass der Mietspiegel nicht noch schneller steigt.

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2 Kommentare verfügbar

  • Nicht-Olearius
    vor 3 Wochen
    Antworten
    Tja, wenn sich Herr Olaf S. denn mal erinnert hätte bevor der Hahn drei Mal krähte und Herr O. nicht mit seinem 82 Jahren zu alt und zu krank für einen Prozess ist, aber immerhin fit genug für einen mutmaßlichen Steuerbetrug war, hätte der Soziale Wohnungsbau evtl. die entgangenen 230 Millionen…
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