Hofbräu-Gelände in Stuttgart-Heslach. Fotos: Joachim E. Röttgers

Ausgabe 222
Politik

"Wohnungsangebot für alle Lebenslagen"

Von Dietrich Heißenbüttel
Datum: 01.07.2015
Taugt das Stuttgarter Innenentwicklungs-Modell (SIM), um ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen? Nur sehr begrenzt, wie zwei Beispiele im Süden und Osten der Stadt zeigen.

"Fürs Leben gern ein Stuttgarter", wirbt die Biermarke Stuttgarter Hofbräu. Seit Generationen im Stadtteil Heslach ansässig, seit 1883 königlicher Hoflieferant, besetzt die Brauerei zwischen Erwin-Schoettle-Platz und Bihlplatz den überwiegenden Teil des Geländes hangseits der Böblinger Straße. Hofbräu dominiert den Stadtteil, bei Inversionswetterlagen bemerkbar am starken Hopfenduft.

Hofbräu gehört seit 2004 teilweise, seit 2010 vollständig zur Radeberger-Gruppe: einer von sechs Geschäftsbereichen der Oetker-Gruppe, die im Jahr 2013 einen jährlichen Umsatz von elf Milliarden Euro erwirtschaftete. Hofbräu will nun den Teil seines Areals, der bisher Verwaltung, Vertrieb und Teile der Geschäftsführung beherbergt, verkaufen. An einen Investor. Es handelt sich um den Abschnitt, der gleich an das Generationenhaus und das Jugendhaus anschließt, zwischen Gebrüder-Schmid-Weg und Taubenstaffel. Dafür muss der Bebauungsplan geändert werden, wozu ein Gemeinderatsbeschluss notwendig ist. Geplant sind nach derzeitigem Stand etwa 55 Wohnungen sowie Läden in der Erdgeschosszone.

Nach SIM muss auf 20 Prozent der neu geschaffenen Geschossflächen geförderter Wohnraum entstehen. Das wären, je nach Wohnungsgröße, ungefähr elf geförderte Wohnungen, von denen allerdings nur ein Drittel Sozialwohnungen, ein weiteres Drittel geförderte Wohnungen für Bezieher mittlerer Einkommen und schließlich noch einmal so viele geförderte Eigentumswohnungen sein müssen. Bleiben unterm Strich ganze vier Sozialwohnungen.

3557 Vormerkungen standen demgegenüber Ende 2014 auf der Liste des Wohnungsamts, davon 2014 Dringlichkeitsfälle. Beide Zahlen liegen leicht unter denen des Vorjahrs, doch auf lange Sicht ist die Zahl der Vormerkungen kontinuierlich gestiegen. Fünf Jahre zuvor beispielsweise waren es noch 3211 Vormerkungen und 1736 Dringlichkeitsfälle. Dagegen konnte das Wohnungsamt 2014 ganze 837 Wohnungen vergeben. Das ist absoluter Tiefstand – 2009 waren es noch 1152 Wohnungen. Auch der Bestand insgesamt ist in derselben Zeit gesunken, um mehr als 600 auf 15 672 Sozialwohnungen.

"Seit 1992 ist der Gesamtbestand an gefördertem Wohnraum um fast ein Fünftel geschrumpft", steht im Positionspapier von Fritz Kuhn vom Dezember 2013, "und die Zahlen sind weiter rückläufig, da Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen. Diesem Prozess gilt es entgegenzuwirken, um ein Wohnungsangebot für alle Lebenslagen zu schaffen."

Nun will Hofbräu, also Oetker, natürlich möglichst teuer verkaufen. Dazu muss der Teil der Immobilie, der nicht für geförderten Wohnraum vorgesehen ist, möglichst hohe Einnahmen abwerfen, um für einen Investor interessant zu sein. Nach derzeitigem Stand – Baubeginn könnte im Jahr 2018 sein – sind auch 120 Quadratmeter große Luxuswohnungen vorgesehen. Die Quadratmeterpreise werden wohl deutlich über dem Heslacher Mietniveau liegen. Wenn dies zutrifft, tragen sie also auch dazu bei, den Mietspiegel in die Höhe zu treiben und damit die Mieten für alle oder jedenfalls viele Heslacher.

Stadt in der Zwickmühle

Beim Rückkauf der Villa Berg hat die Stadt ganz darauf verzichtet, den Investor auf die Anwendung des SIM zu verpflichten. Bei den 40 Wohnungen, die PDI auf dem bisherigen Bauhof des Garten- und Friedhofsamts bauen will, wären dabei zwar nur acht geförderte Wohnungen herausgekommen, davon ein Drittel, also ganze drei Sozialwohnungen. Allerdings war es ein städtisches Gelände, mit dem die Stadt selbst auch anders hätte umgehen können. Die Stadt befand sich in der Zwickmühle: Ohne Zugeständnisse wäre der Rückkauf wohl nicht zustande gekommen. Allerdings besteht die Gefahr, dass die Stadt immer wieder so viele Zugeständnisse macht, dass das Ziel der sozialen Mischung vollends ad absurdum geführt wird.

Dies zeigt der Fall der ehemaligen Diakonieverwaltung zwischen Gerok- und Stafflenbergstraße im Stuttgarter Osten, in bester Lage, mit Blick auf die Stadt. Auch hier muss der Bebauungsplan geändert werden, um Wohnungen bauen zu können. Es gibt bereits einen Projektträger, die Archy Nova GmbH, die die bestehenden Bauten abreißen will, um ungefähr 90 Wohnungen zu errichten. Geschäftsführer ist Gerd Hansen, der einmal Architektur in Eckernförde, Austin, Texas, und bei Frei Otto und Hans Kammerer in Stuttgart studiert und 1998 einen Naturkost-Supermarkt gegründet hat. Hansen ist auch Vorsitzender des Stadtplanungsforums, eines eingetragenen Vereins, der am 4. Juli im Stuttgarter Rathaus ein Symposium zum Thema "Stuttgart nachhaltig machen" veranstaltet.

"Wir sehen es immer mehr als Illusion an, unsere Art zu wirtschaften und unser Lebensstandard könnten auf öko/green umgestellt und damit einfach fortgeschrieben werden", heißt es in der Ankündigung. "Langsam setzt sich die Erkenntnis durch, dass wir bei schwindenden Ressourcen und instabiler Welt die auf uns zukommenden Veränderungen nur durch eine Anpassung unserer Lebensweise bewerkstelligen können. Die sozialen Veränderungen könnten in der reichen Autostadt Stuttgart besonders gravierend ausfallen. Wir möchten deshalb einen Diskurs initiieren, wie das Leben in der Stadt sich in den nächsten Jahrzehnten entwickeln wird, über die eigentlichen Werte, über Modelle zukunftsfähi­gen Wirtschaftens und sozialer Stabilität."

Bei geplanten 90 Wohnungen müssten nach SIM 20 Prozent, also 18 geförderte Wohnungen entstehen, davon ein Drittel, also sechs Sozialwohnungen. Von 750 Quadratmeter Sozialmietwohnungen und geförderten Mietwohnungen mittlerer Einkommen (MME) war auch einmal die Rede, das würde bedeuten 375 Quadratmeter Sozialwohnungen. Diese sollen aber entgegen den Absichten des SIM, das eine soziale Mischung anstrebt, nicht gleichmäßig über die geplanten Gebäude verteilt werden, sondern vorwiegend im Gebäude Diemershaldenstraße 48, eigentlich gegenüber dem Gelände, ohne Stadtblick untergebracht werden. Oder gar auf anderen Grundstücken im Umkreis von einem Kilometer.

Das Areal befindet sich am oberen Ende der Sünderstaffel, dem steilsten und kürzesten Weg aus der City hinauf auf die Hänge. Ein Radius von einem Kilometer reicht bis zum Charlottenplatz, also mitten ins Gebiet mit den größten Straßen und den meisten Abgasen. Zwar bietet Archy Nova für diesen Fall sogar an, die Förderquote auf 30 Prozent zu erhöhen. Dennoch stellt sich die Frage, ob die soziale Trennung, die hier durch das Hintertürchen wieder eingeführt werden soll, wirklich ein Modell zukunftsfähigen Wirtschaftens und sozialer Stabilität sein kann.

Ganze zehn neue Sozialwohnungen in zwei neuen Wohngebieten: Diejenigen, die auf der Warteliste des Wohnungsamts stehen, werden das wohl kaum als ein zukunftsweisendes Modell betrachten. Die Stadt müsste sich viel mehr selbst engagieren, wie dies Ulm schon lange und auch Ludwigsburg in den letzten Jahren verstärkt tut und dabei auch einen Konflikt mit der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Kauf nimmt.

Für das Hofbräu-Areal jedenfalls haben die Fraktionsgemeinschaft SÖS-Linke-Plus und die Stadtisten nun einen Antrag in den Bezirksbeirat eingebracht, der das Anliegen wegen einer anderen, ebenfalls mit Hofbräu verbundenen Frage in nicht öffentlicher Sitzung behandelt. Im Gemeinderat kommt das Thema auch noch zur Sprache. Die Stadt soll das Areal in die Liste der Stadterneuerungs-Vorranggebiete aufnehmen, um ein Vorkaufsrecht beanspruchen zu können und dann 55 statt nur vier Sozialwohnungen zu schaffen.


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1 Kommentar verfügbar

  • Rosalinde
    am 03.07.2015
    Unglaublich, wenn ich mich daran erinnere mit was für einem Brimborium damals SIM gefeiert wurde - ein zahnloser Tiger:

    http://www.stuttgarter-zeitung.de/inhalt.wohnungsnot-in-stuttgart-streit-ueber-die-richtige-politik.ba6fe5b1-4198-4657-9b13-0538d0f896c7.html

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