Grüne Hinterhofidylle für Immobilienhaie. Foto: Joachim E. Röttgers

Grüne Hinterhofidylle für Immobilienhaie. Foto: Joachim E. Röttgers

Ausgabe 221
Wirtschaft

"Schön, hier zu wohnen"

Von Dietrich Heißenbüttel
Datum: 24.06.2015
Vor drei Jahren hat das Augsburger Patrizia-Konsortium die einstmals landeseigenen Wohnungen der LBBW übernommen. Angeblich als "langfristige Anlage". Und schon verscherbelt Patrizia den Wohnungsbestand weiter: an die Deutsche Annington. Wer verbirgt sich dahinter?

Groß war die Empörung, als die Landesbank Baden-Württemberg 2012 ihre Wohnungen für 1,435 Milliarden Euro an das Patrizia-Konsortium verkaufte statt an eine Bietergemeinschaft unter Beteiligung der Stadt (Kontext berichtete). Obwohl das Gebot nur unwesentlich höher lag, stimmten alle Aufsichtsräte zu, die der Stadt ebenso wie die des Landes. "Quer durch alle Parteien", betont Rolf Gaßmann, der Vorsitzende des Stuttgarter Mietervereins.

Das Augsburger Immobilienunternehmen hatte damals erklärt, den Wohnungsbestand langfristig weiter ausbauen zu wollen: Von einer "nachhaltigen Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie" war die Rede. Nun wechseln 19 800 Wohnungen erneut den Besitzer, falls das Kartellamt nicht noch Einspruch erhebt: für 1,9 Milliarden Euro. Wer aber ist der Käufer, die Deutsche Annington, von der in Stuttgart bislang noch wenig zu hören war?

Homepage der Deutschen Annington. Screenshot
Homepage der Deutschen Annington. Screenshot

Mit rund 350 000 Wohnungen ist die Deutsche Annington das größte Wohnungsunternehmen Deutschlands. Der Name klingt nach britischem Ursprung, und in der Tat gab es zuerst Annington Homes: Die Gesellschaft im Finanzdistrikt London entstand 1996, als die japanische Nomura Bank 40 000 Wohnungen und Häuser der britischen Streitkräfte erwarb und zum Teil an das Verteidigungsministerium zurückvermietete. Eine Private-Equity-Gesellschaft – das ist eine Beteiligungsgesellschaft privater und institutioneller Anleger – namens Terra Firma Capital Partners verwaltete die Bestände. Später kamen weitere Anleger hinzu wie die Staatsbank von Abu Dhabi oder der Staatsfonds von Norwegen.

Die Deutsche Annington Immobilien Gruppe (DAIG) entstand 2001 aus der Privatisierung von 65 000 bundeseigenen Eisenbahnerwohnungen. Dann ging alles Schlag auf Schlag: 2003 kamen 10 000 Wohnungen in Schleswig-Holstein dazu. 2004 kaufte Annington 4500 Werkswohnungen des Energieversorgers RWE und 2005 weitere 152 000 Wohnungen von der Viterra AG, der Immobilientochter des Energieriesen E.ON, der fünf Jahre zuvor aus der Fusion von VEBA und VIAG hervorgegangen war. Damit war Annington zum größten deutschen Immobilienunternehmen aufgestiegen.

"Unsere Geschäftspolitik ist darauf ausgerichtet, für unsere Mieter attraktiven und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und so eine nachhaltig erfolgreiche Unternehmensentwicklung zu garantieren", sagt der heutige Vorstandsvorsitzende Rolf Buch. "Diese Verpflichtung setzen wir auch beim Erwerb der Südewo-Gruppe fort." Unter dem Namen Südewo (Süddeutsche Wohnen GmbH) firmiert seit dem Einkauf der LBBW-Wohnungen Patrizia. Buch weiter: "Die Mieter beider Unternehmen werden von Kostenvorteilen, hohen Instandhaltungsaufwendungen und einer regionalen Mieterbetreuung profitieren." Nachhaltig, Verpflichtung, eine "langfristig ausgerichtete, am Mieter orientierte und nachvollziehbare Strategie": Was ist von solchen Beteuerungen zu halten?

Hoher Profit aus billigen Mietwohnungen 

Seit es Annington gibt, hat das Unternehmen mit einer einfachen Strategie Kasse zu machen versucht: Ausgaben senken, Einnahmen erhöhen. Als der große Batzen von Viterra erworben war, entließ Deutschlands größter Vermieter in einem Jahr 500 seiner 1889 Angestellten und in den nächsten drei Jahren 300 weitere. Für die Mieter in Kiel oder Eckernförde bedeutet dies: Wenn der Wasserhahn tropft oder das Türschloss klemmt, müssen sie eine bundesweit einheitliche Servicenummer in Bochum anwählen. Ansprechpartner vor Ort: Fehlanzeige. Seit 2011 hat Annington eine eigene Handwerkerorganisation, die Deutsche TGS, die mit 1800 Mitarbeitern mehr als 200 000 Wohnungen in ganz Deutschland betreut. So drückt das Unternehmen die Preise.

Börsenbulle (links) und Rolf Buch vor der Frankfurter Börse. Foto: Deutsche Annington
Börsenbulle (links) und Rolf Buch vor der Frankfurter Börse. Foto: Deutsche Annington

Insbesondere was die Instandhaltung der Gebäude und Wohnungen angeht, hat die Deutsche Annington einen miserablen Ruf. "Schön, hier zu wohnen", lautet der Wahlspruch. Offenbar bittere Ironie: Schimmel an den Wänden, abbröckelnder Putz, Müll überall rund um die Häuser: So sehen die Annington-Immobilien in einer WDR-Dokumentation vom November 2014 aus. Für völlig verwahrloste Rasenstücke zwischen den Gebäuden erhebt der Vermieter gern eine "Gartenbenutzungsgebühr". Zeitungsausschnitte zu Streitfällen und anderen Neuigkeiten sammelt eine Facebook-Seite unter dem sprechenden Titel "Deutsche Annington – Aufstand der Mieter".

Anders als andere Immobilienunternehmen stürzt sich Annington nicht auf Verkaufsflächen, Büros oder Luxuswohnungen: Auch an billigen Mietwohnungen lässt sich gut verdienen. Da das Mietniveau permanent steigt – Mietspiegel und Mietpreisbremse können hier nur das Schlimmste verhindern –, ist für Kasse gesorgt, besonders wenn sich die Ausgaben in Grenzen halten. Da in Annington-Wohnungen viele Empfänger von Arbeitslosengeld II oder Grundsicherung wohnen, zahlt das Jobcenter. Mietrückstände sind insofern kein Thema. Bei Schäden die Miete zu mindern ist für Leistungsempfänger dagegen schwierig. Zudem übernimmt das Jobcenter oft Renovierungskosten, die sich somit der Vermieter erspart.

Rolf Buch, der Vorstandsvorsitzende der Deutschen Annington, reagiert also auf sehr konkrete Vorwürfe, wenn er "hohe Instandhaltungsaufwendungen und eine regionale Mieterbetreuung" verspricht. Die Realität sah bisher immer ganz anders aus. 2007, noch vor der Finanzkrise, verspekulierte sich der Gründer der Terra Firma Capital Partners: Guy Hands. Mit Geldern der Großbank Citigroup übernahm er den Musikkonzern EMI, die frühere Schallplattenfirma der Beatles, die allerdings 2011 pleiteging. Danach wurde es für Annington einige Zeit lang kritisch. Terra Firma verlor 1,7 Milliarden Pfund. Annington musste jeden verfügbaren Euro auch aus seinem deutschen Wohnungsbestand herauspressen. Aber Hands brachte seine Schäfchen ins Trockene, und für das Wohnungsunternehmen begann ein neues Kapitel.

Nachdem Annington 2012 nur knapp der Schuldenfalle entgangen war, ging das Unternehmen im folgenden Jahr an die Börse. Ziel war, frisches Geld in die Kassen zu spülen, das angeblich in den Erhalt des Bestands investiert werden sollte. Stattdessen begann Annington umgehend neue Wohnungen einzukaufen: 11 500 bei der Deutschen Wohnanlagen AG (DeWAG), 30 000 bei der Vitus-Gruppe in Mönchengladbach, einige Tausend weitere in Kiel, Bremen und Berlin und schließlich im Januar 2015, für 3,9 Milliarden Euro, 144 000 Wohnungen der Gagfah. Ausgeschrieben heißt das: Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Angestellten-Heimstätten – die Gemeinnützigkeit ist allerdings schon 1990 aufgehoben worden. Nun fasst Annington mit knapp 20 000 Wohnungen auch im Südwesten Fuß.

Privatisierung, ein Fehler der Politik

Zum Fusionspoker gehört, wie in solchen Fällen üblich, auch ein Versteckspiel mit Namen. Süddeutsche Wohnen, das suggeriert den Mietern eine grundanständige Bodenständigkeit. Patrizia ist dagegen eher etwas für die Anleger. Bei Annington stieg Terra Firma im Mai 2014 formell aus, ohne dass sich an den Anlegern etwas änderte. Nach der Übernahme der Gagfah hat das Unternehmen nun beschlossen, sich künftig Vonovia zu nennen: "Ein besonders funkelnder Schatz aus dem Silbensee der lateinischen Sprache", schreibt die "Westdeutsche Allgemeine Zeitung" (WAZ), und angesichts der ständig wechselnden Namen des Konzerns: "Die Mieter wären froh, ihre Treppenhäuser wären genauso oft neu gemacht worden."

Der Name suggeriert Bodenständigkeit. Foto: Joachim E. Röttgers
Der Name suggeriert Bodenständigkeit. Foto: Joachim E. Röttgers

Vorstandsvorsitzender ist nun ungefähr seit dem Börsengang der frühere Bertelsmann-Manager Rolf Buch. Wenn er von Nachhaltigkeit spricht, ist klar, was gemeint ist: nicht Investitionen in den Erhalt des Bestands, sondern nachhaltig gute Gewinne für Anleger. Nordrhein-Westfalens Bauminister Michel Groschek jedenfalls insistiert: "Die Deutsche Annington muss jetzt konsequent eine Kurskorrektur vornehmen. Es gilt unser Angebot, Quartiersentwicklung mit der Deutschen Annington zu machen. Dann muss die Deutsche Annington aber auch bereit sein, eigenes Geld in die Hand zu nehmen und mit zu investieren." So weit Groschek im WDR-Film vor einem halben Jahr. Seither hat Annington viel Geld in die Hand genommen und für 5,8 Milliarden Euro seinen Bestand um 164 000 Wohnungen erweitert.

"Der Deutsche Mieterbund hat mit Annington keine sehr guten Erfahrungen gemacht", sagt Rolf Gaßmann. Vor der Übernahme der LBBW-Wohnungen hatte der Stuttgarter Mieterverein gewarnt, wie sich nun herausstellt, zu recht. Für die Mieter sei es "immer unangenehmer geworden", und zwar schon seit die frühere Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) 2007 in eine Kapitalgesellschaft, die LBBW Immobilien überführt worden war. "Zu den Hauptaufgaben der Landesentwicklungsanstalten gehört die Schaffung erschwinglichen Wohnraums für Familien sowie die Förderung infrastrukturell unterentwickelter Gebiete", lässt sich in Wikipedia nachlesen. Bei der LBBW ging es dagegen um Einnahmen für die Eigner: die Stadt, das Land und den Sparkassenverband, sagt Rolf Gaßmann.

"Die LBBW war kein Kostverächter, was die Renditen betrifft", konstatiert er. Bei Patrizia lag die Zielvorstellung bei zehn Euro pro Quadratmeter, bei Neuvermietungen lag die Miete zum Teil aber noch deutlich höher. Rentner kämen damit teilweise schon an ihre Grenzen. Die sogenannte Sozialcharta, die besagt, dass die Miete um nicht mehr als drei Prozent jährlich steigen darf, sei schwer zu kontrollieren.

Die drei Prozent beziehen sich auf den Durchschnitt aller 20 000 Wohnungen im Land. In Stuttgart darf der Vermieter durchaus stärker erhöhen, wenn dafür anderswo die Miete nicht steigt. Prüfen lässt sich dies aber erst ein Jahr später, wenn der Geschäftsbericht vorliegt.

Lack ab im Nordbahnhofviertel. Foto: Joachim E. Röttgers

Wenn nun Annington für den Wohnungsbestand 500 Millionen mehr bezahlt hat als Patrizia vor drei Jahren, müssten diese Ausgaben ja irgendwo wieder eingespielt werden, sagt Gaßmann. Der Mietervereins-Vorsitzende ist sich sicher: "Das werden letztendlich wohl diejenigen sein, die in den Wohnungen leben." NRW-Bauminister Michael Groschek kommt heute zu der Erkenntnis: "Wir müssen auf jeden Fall feststellen, dass es ein riesiger Fehler war, die Bestände zu privatisieren."


Gefällt Ihnen dieser Artikel?
Unterstützen Sie KONTEXT jetzt!
botMessage_toctoc_comments_9210
KONTEXT per E-Mail:  

Durch diese Anmeldung erhalten Sie regelmäßig immer mittwochs um 9 Uhr unsere neueste Ausgabe unkompliziert per E-Mail. Datenschutz-Hinweis

Letzte Kommentare:
















Die KONTEXT:Wochenzeitung lebt vor allem von den kleinen und großen Spenden ihrer Leserinnen und Leser.
Unterstützen Sie KONTEXT jetzt!