Wohnen auf der Baustelle: Im Kesselhof steht noch jede Menge Arbeit an. Fotos: Joachim E. Röttgers

Wohnen auf der Baustelle: Im Kesselhof steht noch jede Menge Arbeit an. Fotos: Joachim E. Röttgers

Ausgabe 363
Gesellschaft

Wohnen im Miteinander

Von Dietrich Heißenbüttel
Datum: 14.03.2018
Was unmöglich erschien, hat eine Handvoll umtriebiger Stuttgarter geschafft: Zu einem bezahlbaren Preis zwei Häuser für ein gemeinschaftliches Wohnprojekt zu erwerben. Mit Hilfe des Mietshäuser-Syndikats gelingt das ausgerechnet in Botnang, dem Vorort der Reichen.

Die Energieberaterin sitzt noch am Tisch im derzeitigen Wohnzimmer des Kesselhofs. Dieses Zimmer ist derzeit mehr Arbeits- als Wohnraum. Auf einem Flipchart sind die anstehenden Aufgaben aufgelistet und auf dem Tisch steht ein Modell der beiden Häuser. Die Energieberaterin ist wichtig. Denn sie berät nicht nur bei der energetischen Sanierung der Gebäude. Sie hilft auch, Fördermittel an Land zu ziehen.

Bis zu 20 Prozent der Kosten bezuschusst die Stadt Stuttgart bei energetischen Sanierungen. Doch beim Kesselhof, einem Gebäudekomplex im Stuttgarter Vorort Botnang, gibt es ein Problem: Die öffentlichen Gelder gibt es laut dem Energiesparprogramm nur für private Hausbesitzer. In diesem Fall ist der neue Besitzer des Kesselhofs aber eine GmbH. 

Thomas Becker und Karin Eizenhöfer.
Thomas Becker und Karin Eizenhöfer.

Das muss so sein, denn wer sich dem Mietshäuser-Syndikat, einer Beteiligungsgesellschaft zum gemeinschaftlichen Hauserwerb, anschließen will, gründet einen Verein, in dem sich die angehenden Bewohner oder Mieter eines Gebäudes zusammentun, und eine GmbH, in der neben dem Verein auch das Syndikat Gesellschafter ist. Wollten die Bewohner das Haus wieder verkaufen, würde das Syndikat Einspruch erheben. So wird verhindert, dass ein unter großen Mühen gestartetes solidarisches Gemeinschaftsprojekt später einmal gewinnbringend verschachert wird. Denn das Mietshäuser-Syndikat, hervorgegangen aus der Freiburger Hausbesetzerbewegung, will seine Häuser dauerhaft der Spekulation entziehen und so für mehr preiswerten Wohnraum sorgen.

Das planen auch Karin Eizenhöfer und Thomas Becker. Die waren bereits am Verein "Anders wohnen Stuttgart" beteiligt, der sich vor rund zehn Jahren gegründet hat, mit dem Ziel, in einem generationenübergreifenden Wohnprojekt mit ökologischem Anspruch und stadtteilbezogenem Engagement zusammenzuleben. Nach sieben Jahren vergeblicher Suche warf der Verein das Handtuch – der Stuttgarter Wohnungsmarkt hatte schlichtweg keine geeigneten Immobilien für ein solches Projekt zu bieten. Als sich die beiden Ende 2016 mit einem weiteren Mitstreiter erneut auf die Suche begaben, glaubte Becker, Geschäftsführer des Bio-Genossenschaftsladens "Plattsalat" und Begründer der Initiative "Freies Lastenrad Stuttgart", eigentlich nicht, dass es irgendeinen Sinn hätte, auf dem freien Markt zu suchen.

Aber Karin Eizenhöfer gab nicht auf. Beharrlich durchkämmte die Künstlerin und Volkshochschul-Sachbearbeiterin die Angebote eines Immobilienportals, bis sie auf den Kesselhof stieß: zwei Häuser, ein Konglomerat von An- und Umbauten in Stuttgart-Botnang. Alt, schön, problematisch, aber sehr anziehend. Im größeren, dreigeschossigen Hinterhaus hatten die letzten Besitzer ein Fotostudio betrieben, das Vorderhaus war vermietet. Auf die Instandhaltung von Haus und Garten hatten sie keine größeren Anstrengungen verschwendet.

Eine ganze Reihe glücklicher Fügungen war nötig

"Normalerweise ist so ein Objekt innerhalb einer Woche verkauft", sagt Becker. "Manchmal auch schon nach drei Tagen." Inzwischen zu viert, hatten sie zu dieser Zeit aber gerade mal ein unverbindliches Gespräch mit der GLS-Bank geführt, die solche Wohnprojekte fördert. Mietshäuser-Syndikat bedeutet aber immer einen langen Vorlauf: Verein gründen, Konto einrichten, GmbH gründen und dafür nochmal ein Konto einrichten, zählt Becker auf. Wer weiß, wie lange es dauern kann, bis allein ein Verein im Vereinsregister eingetragen ist, hätte dem Projekt Kesselhof vor einem Jahr keinerlei Chancen eingeräumt.

Denn dies alles im Rahmen der kurzen Zeit hinzukriegen, in der normalerweise ein solches Objekt über den Tisch geht, ist eigentlich völlig unmöglich. Und damit noch nicht genug: Ein Architekturbüro musste beauftragt werden, wenigstens eine grobe Kostenprognose für Umbau und Sanierung der Gebäude zu erstellen. Denn mit dem Kaufpreis ist es nicht getan. Kreditvergaben und der Eigenanteil errechnen sich nach der Gesamtsumme, einschließlich Sanierung. 128 Projekte wurden bisher im Mietshäuser-Syndikat realisiert, 34 davon in Baden-Württemberg. Ein einziges davon ist gescheitert, nachdem bereits ein Objekt erworben war, wegen explodierender Baukosten.

Die Außenansicht.
Die Außenansicht.

Trotz einem eigentlich aussichtslos erscheinenden Unterfangen: Becker und Eizenhöfer machten Druck – und hatten Glück. Das Grundstück ist so schmal und spitz zulaufend, dass ein lukratives Neubauprojekt innerhalb der vorgeschriebenen Baugrenzen kaum zu realisieren gewesen wäre. Das schränkte den Kreis der Interessenten ein. Nachdem sich der Verkauf aus verschiedenen Gründen verzögerte, waren sie schließlich in der Lage, als GmbH mitzubieten und erhielten, nachdem sie in letzter Minute ihren Einsatz von 900 000 auf eine Million Euro erhöht hatten, den Zuschlag.

Ausgerechnet in Botnang! Dem Stadtteil der Reichen in einer der wohlhabendsten Städte der Republik. Früher waren die Botnanger arm. Um ihren kargen Lebensunterhalt zu verdienen, wuschen und bleichten sie die Stuttgarter Wäsche. Der Kesselhof heißt so, weil sich im Hinterhaus einmal eine Dampfwaschanstalt befand. 1922 nach Stuttgart eingemeindet, wurde der auf allen Seiten von Wald umgebene Vorort in der Wirtschaftswunderzeit dann jedoch zum bevorzugten Wohngebiet all derer, die genug Geld zusammengespart hatten.

Das alte Botnang sind nur ein bis zwei Straßenzüge im Tal, von der Arbeitersiedlung Westheim in der Beethovenstraße bis zur Sommerhalde. Oberhalb steigen die Grundstückspreise ins Unermessliche – falls überhaupt einmal etwas zum Kauf angeboten wird. Ärzte und Anwälte, Professoren und Unternehmer sind am nicht grundlos so genannten Millionenbuckel zu haus. Doch in der näheren Umgebung des Kesselhofs gibt es noch kleine, alte Häuser, von ihren Besitzern liebevoll gepflegt. In manchen wohnt nur noch eine einzige Person. Als Eizenhöfer und Becker nach Abschluss des Kaufvertrags eine Einzugsparty veranstalteten, saßen die Nachbarn alle pünktlich um 16 Uhr da, hatten Kuchen und Salate mitgebracht und blieben bis zum Schluss: eine Nachbarschaftskultur, in die sich so ein Gemeinschaftswohnprojekt prima einfügt.

Große Gemeinschaftsräume statt drei kleiner Küchen

Mit dem Kauf allein sind noch längst nicht alle Schwierigkeiten bewältigt. Immerhin ins Vorderhaus konnten die mittlerweile fünf Teilhaber, mit gewissen Abstrichen in der Wohnqualität, gleich einziehen. Nun galt es, den Umbau zu planen und in die Hand zu nehmen. Wie lässt sich ein Fotostudio, das einmal Dampfwäscherei war, in Wohnraum verwandeln? Manche rieten zu Abriss und Neubau. Aber das wollten die Kesselhof-Bewohner nicht. Sie fanden ein junges Architekturbüro, das nach ihren Vorgaben verschiedene Varianten zeichnete. So tasteten sie sich nach und nach an die Lösung heran.

Ausgangspunkt ist, dass es sich um eine Hausgemeinschaft handelt. Niemand soll, das ist das Konzept der Architekten, benachteiligt sein: So hat eine Wohnung einen Balkon, von der anderen geht es schnell in den Garten. Geplant ist auf jeder Etage eine eigene Wohnung mit Bad, aber im Vorder- und Hinterhaus jeweils nur eine Küche. Dafür gibt es große Gemeinschaftsräume, von denen einer auch den Bewohnern des Viertels offen stehen soll. Denn zum einen spart eine geräumige Küche gegenüber drei kleineren viel Platz, der dann für andere Zwecke zur Verfügung steht. Zum anderen soll das Projekt Kesselhof eben nicht eine Ansammlung von Kleinwohnungen sein, sondern ein Gemeinschaftsprojekt.

Der Blick in die Nachbarschaft.
Der Blick in die Nachbarschaft.

Damit haben Becker und Eizenhöfer viel Erfahrung. Sie verfügen über ein großes Netzwerk, das sich im Bedarfsfall auch mobilisieren lässt. Zwanzig Personen kamen Ende September zur Abrissparty: um das Haus leer zu räumen und Wände und Einbauten, die nicht mehr benötigt werden, zu entfernen. Seither ist ein hoher Anteil der Arbeiten in Eigenleistung erbracht worden, mit vielen Unterstützern. Das funktioniert nur, wenn die Handwerker mitspielen und beispielsweise Helfern erlauben, die Schlitze für die Leitungen aus der Wand zu stemmen.

Sechs Personen wohnen aktuell schon im nicht renovierten Vorderhaus. Wenn die Hofgebäude fertig ausgebaut sind, ziehen sie nach hinten, können neue Mitbewohner aufnehmen und machen sich an die Renovierung des Vorderhauses. Wenn im Sommer 2019 auch dieses fertig ist, ist Platz für 15 Bewohner: Mieter, wie sie beim Mietshäuser-Syndikat heißen, denn sie zahlen Miete an den Verein, der sie selbst sind. Das ist allerdings kein Nullsummenspiel: Die Miete bestimmt sich nach den Ausgaben für Zins und Tilgung der Kredite, Reparaturen, Nebenkosten sowie einer kleinen Summe für den Solidarfonds des Mietshäuser-Syndikats, um Projekten, die in Schwierigkeiten geraten, helfen zu können.

Noch sind in dem Botnanger Gemeinschaftshaus Plätze frei. Gern hätten Becker und Eizenhöfer auch Eltern mit Kindern dabei, um im Idealfall, mit einer barrierefreien Wohnung vorn, ein generationenübergreifendes Wohnprojekt von null bis siebzig zu realisieren.

Das sind momentan noch Zukunftsvisionen. Hier und jetzt warten konkrete Probleme. Das mit dem Energiesparprogramm hat geklappt, weil Becker, gut vernetzt, ganz oben in der Verwaltung vorsprach. Eine weitere Klippe: In den Wohnbauförderprogrammen sind Miets- und Eigentumswohnungen für Familien und Privatbesitzer vorgesehen, nicht aber gemeinschaftliches Wohnen. "Die Stadt muss mehr tun", verlangt Becker, unter anderem auch in der Beratung. Andernfalls stehen Projekte wie der Kesselhof gegenüber kapitalkräftigen Investoren immer auf verlorenem Posten.


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