Bewohnte Baustelle: Die Turley Barracks in Mannheim. Fotos: Joachim E. Röttgers

Bewohnte Baustelle: Die Turley Barracks in Mannheim. Fotos: Joachim E. Röttgers

Ausgabe 303
Wirtschaft

Kein Platz für Heuschrecken

Von Minh Schredle
Datum: 18.01.2017
Wohnen muss nicht immer teurer werden. Wie das geht, zeigt die Stadt Mannheim. Die wandelt altes Militärgelände um. Insgesamt sind die Flächen gut drei Mal so groß wie die ganze Innenstadt. "Eine Stadt muss ihre Märkte steuern", sagt Konrad Hummel, treibende Kraft hinter der Konversion. Stuttgart könnte davon nur lernen.

Licht flutet durch die Fensterfront, ein edler Pakettboden ziert das Wohnzimmer in einem frischsanierten, denkmalgeschützten Altbau. Die Familie Bessou ist überglücklich: "Das ist einfach wunderbar hier", sagt Mutter Daniela. Seit nunmehr sieben Monaten wohnt sie hier mit Mann, Sohn und Hund Blackie, am Turley-Platz 8/9 in historischen Mauern aus Sandstein. Die wurden mal als Kasernen erbaut, vor über 100 Jahren unter Kaiser Wilhelm. Später waren die Amerikaner da. Inzwischen sind sie Wohnraum. Und die Miete? Weniger als 7,50 Euro pro Quadratmeter.

Draußen schlendert der Mann über das Gelände, der das maßgeblich ermöglicht hat: Konrad Hummel, 65, Soziologe und Stadtplaner. "Immer wenn ich die Baustellen besuche", freut er sich, "gibt es etwas Neues". Er zeigt auf einen Gehweg mit zwei verschiedenen Belägen, der gerade fertig geworden ist: auf der einen Seite das Kopfsteinpflaster aus der Kaiserzeit, daneben ebenerdige Platten mit dichteren Fugen. "Das ist freundlicher für Rad- und Rollstuhlfahrende", sagt er. Früher, vor mehr als 30 Jahren, hat Hummel ein Senioren- und Pflegeheim geleitet. Heute ist er, trotz Minusgraden und glattgefrorener Straßen, mit dem Fahrrad unterwegs.

Hummel ist die treibende Kraft hinter der Konversion in Mannheim. Militärflächen der US-Amerikaner sollen umgewandelt werden, in urbane Quartiere und grüne Parklandschaften. Auf dem Gelände der Turley Barracks zwischen den Stadtteilen Neckarstadt und Käfertal ist das schon fast so weit. Zwar ist dort noch zu Teilen Baustelle und Brachland, aber die ersten Bewohner – wie die Bessous – sind schon eingezogen. Keine fünf Jahre hat das seit dem Planungsbeginn gedauert.

1000 Fußballfelder werden frei

Nun machen die Turley Barracks mit einer Fläche von knapp 13 Hektar nur einen Bruchteil des Gesamtprojekts aus. Insgesamt geht es um die Entwicklung von 500 Hektar Militärgelände, das entspricht etwa 1000 Fußballfeldern. Sie verteilen sich auf sechs Flächen, am interessantesten ist dabei das Benjamin-Franklin-Village am nördlichen Stadtrand. Dabei handelt es sich um die größte Wohnsiedlung, die US-Streitkräfte je in Deutschland errichtet haben. Hier soll ein neuer Stadtteil entstehen, auf einem Gebiet ebenso groß wie die Innenstadt.

Konrad Hummel vor dem Turley-Platz 8/9.
Konrad Hummel vor dem Turley-Platz 8/9.

Für ein solches "Jahrhundertprojekt", wie es Hummel nennt, ist es dem Soziologen besonders wichtig, die BürgerInnen mit ins Boot zu holen. Die wurden von Anfang an in die Planung eingebunden, noch bevor Rahmenbedingungen und Eckpunkte festgesetzt waren. Tausende Ideen kam da zusammen und wurden in Weißbüchern dokumentiert. "Die Grundgedanken, die wir hier erarbeitet haben", sagt Hummel stolz, "sind heute wesentlicher Bestandteil der Umsetzung."

Für Franklin wurden ganz verschiedene Szenarien durchgespielt: vom Erhalt und der Sanierung aller Militärkasernen bis zum kompletten Abriss des gesamten Bestands mit anschließender Neubebauung. Letzteres wäre wohl die profitabelste Variante gewesen. Hätte die Stadt ihre riesige Fläche an den Meistbietenden verkauft, wäre das wohl ein Geschäft im dreistelligen Millionenbereich geworden. Doch das Gegenteil geschah: Die Stadt wird mit der Entwicklung der Flächen keinen Gewinn machen, sondern, wenn es gut läuft, auf Null rauskommen.

Das ist auch insofern bemerkenswert, als Mannheim Geldsorgen hat. In der Stadt mit der höchsten Pro-Kopf-Verschuldung im Südwesten steigen die Ausgaben schneller als die Einnahmen. Somit sinkt der Spielraum für Investitionen zunehmend. Gerade da scheint die Verlockung groß, die klammen Kassen mit Fremdkapital zu füllen. Doch Oberbürgermeister Peter Kurz (SPD) und sein Kämmerer Christian Specht konnten den Gemeinderat überzeugen, darauf zu verzichten. Beide betonen regelmäßig, dass einmalige Einnahmen auf Dauer keine strukturellen Defizite ausgleichen können – und dass eine gesunde Stadtentwicklung noch wertvoller sei als finanzieller Profit allein. Auch das ist eine Botschaft an Stuttgarts grünen OB Fritz Kuhn und seinen Kämmerer Michael Föll (CDU).

Die Stadt muss steuern, nicht der Investor

Mit dieser Haltung haben Hummel und sein Team die Verhandlungen mit Investoren geführt. "Pferdeflüsterer des Kapitalismus" hätten ihn seine Kollegen getauft, erzählt der lebhafte Sozialdemokrat und lacht. Er selbst sieht das so: "Klar, gibt es jede Menge Raubtiere und Heuschrecken", aber eben auch einige, mit denen man gut zusammenarbeiten könne. Klar müsse halt auch sein: "Eine Stadt muss ihre Märkte steuern. Nicht umgekehrt."

Was nun auf den Mannheimer Militärflächen verwirklicht wird, ist ein Mittelweg zwischen Erhalt und Veränderung. Die bestehende Bebauung soll soweit erhalten bleiben, dass der historische Charakter der Siedlungen sichtbar bleibt. Daneben soll eine maßvolle Nachverdichtung stattfinden, ohne zu viele Grünflächen zu opfern. Zum Vergleich: In der Innenstadt leben etwa 25 000 Menschen. Auf dem gleich großen Franklin-Areal sollen es nach Fertigstellung ungefähr 8 000 sein.

Da fällt der Stuttgarter vom Glauben ab: Mannheimer Sozialwohnung am Turleyplatz.
Da fällt der Stuttgarter vom Glauben ab: Mannheimer Sozialwohnung am Turleyplatz.

Ein Fünftel der Wohneinheiten, so der Planungsstand, wird dabei für weniger als 7,50 Euro Miete pro Quadratmeter zu haben sein. Weitere 20 Prozent der Häuser sollen für weniger als 300 000 Euro als Eigentum erworben werden können. Ohne, dass bei den Standards gespart werde, versichert Hummel. Und ohne, dass die Stadt dafür besondere Zuschüsse aus Landes- oder Bundesmitteln erhalten würde.

Quersubventionierung heißt das Zauberwort, mit dem derartig günstiger Wohnraum in Zeiten explodierender Baukosten geschaffen werden kann. Der Trick: Investoren dürfen Profit machen, allerdings nur, wenn sie im Gegenzug bestimmte Auflagen erfüllen. Etwa einen gewissen Anteil an Sozialwohnungen. Beispielhaft dafür – und deutschlandweit in dieser Form einzigartig – ist das sogenannte Franklin-Zertifikat. Es ist ein Katalog von Kriterien wie "Soziale Durchmischung", "Inklusion" oder "Energie und Mobilität", von denen ein Mindestmaß erfüllt sein muss, damit die Stadt eine Baugenehmigung erteilt.

Trotz klammer Kassen ging Mannheim den riskanten Weg

Für die Kommune war dieser Weg mit großen finanziellen Risiken verbunden, denn zunächst musste sie in Vorlage gehen. Nachdem sich die US-Streitkräfte verabschiedet hatten, wanderten die Militärflächen zunächst in den Besitz der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BimA) und mussten von der Stadt erworben werden. Allein für Franklin lag der Finanzierungsplan fast bei einer Viertelmilliarde Euro. Inzwischen sei man aber "überm Berg", sagt Hummel. Den Großteil der Flächen habe man bereits wieder verkauft, und bei den verbleibenden gebe es keinerlei Anzeichen, dass es hier noch zu größeren Schwierigkeiten kommen könnte.

Vor einem Jahr sah das noch anders aus. Da drohten die Verhandlungen mit der BImA zu scheitern. Das Land betrieb damals auf dem Benjamin-Franklin-Village die größte Flüchtlingsaufnahmestelle Baden-Württembergs, mit gut 12 000 Menschen, die hier zu Spitzenzeiten untergebracht waren. Das Land nutzte die Flächen, bis die Zugangszahlen von Geflüchteten durch die Schließung der Balkanroute und den Türkei-Deal radikal reduziert worden sind. Ende März 2016 wurde das Gelände schließlich an die Stadt übergeben. Keine zwei Wochen später rollten die Bagger an.

Dieses Tempo ist etwas, das auch über die Stadtgrenzen hinaus für Staunen sorgt – und wesentlich mit Hummel verbunden ist. Der ist einer, der mit kleinen Worten Großes sagt, und seinen Zuhörern ganz nebenbei Energie einimpft. Er selbst nennt das "den Leuten auf die Nerven gehen", sie drängen und treiben.

Zum Jahreswechsel ist Hummel in den Ruhestand gegangen, hat den Stab übergeben an den Kollegen und Architekten Achim Judt (50), den er mächtig lobt. Aber auch als Rentner will er dabei bleiben, zur Freude des Oberbürgermeisters, der ihn in den 90er Jahren kennengelernt hat. Damals war Peter Kurz noch Stadtrat und Konrad Hummel Leitplaner für Bürgerengagement am Sozialministerium Baden-Württemberg. In dieser Funktion hat er landesweit Aufreger-Projekte betreut, unter anderem den Bau der Yavuz-Sultan-Selim-Moschee im Stadtteil Jungbusch, die einst heftig umstritten war – als scheinbares Manifest einer drohenden Islamisierung. Heute gehört die Moschee, die bis 2008 die größte in Deutschland war, wie selbstverständlich zum Stadtbild.

Das Mieterkollektiv heißt "13 Ha Freiheit"

Hummel plädiert mit Leidenschaft dafür, Stadtteile und Siedlungen nicht homogen zu gestalten. Einen Seitenhieb auf seinen Geburtsort Stuttgart, insbesondere hinsichtlich S 21 und der Entwicklung des Rosensteinquartiers, kann sich der Stadtplaner hier nicht verkneifen. Ihm fehlt "jede Vision", obendrein sei die Bürgerbeteiligung mangelhaft.

"Eine gute soziale Durchmischung", betont Hummel, "ist enorm wichtig für gesunde Stadtteile". Ein Paradebeispiel dafür sind die Wohngruppen auf den Turley Barracks. Drei Häuser sind dort nach dem Modell des Mietshäusersyndikat entstanden, davon zwei als Neubauten. Die ehemalige Sandstein-Kaserne, die heute die Anschrift Turleyplatz 8/9 trägt, wurde vom Mieterkollektiv "13 Ha Freiheit" entwickelt und teils in Eigenarbeit renoviert. Dabei sind 29 Sozialwohnungen entstanden, für gut 60 Bewohner.

Im Erdgeschoss gibt es einen großen Gemeinschaftsraum. Zwischen einem Tischkicker und einer Werkbank sitzt Veronika Schäfer und sortiert Bücherspenden für die gemeinschaftliche Bibliothek. Die älteste Bewohnerin des Hauses ist Lehrerin im Ruhestand und hat früher auch Deutsch unterrichtet. Da erscheint es nur folgerichtig, dass sie diese Aufgabe übernimmt. "Das gehört ja dazu zum solidarischen Wohnen," sagt sie, "dass jeder seinen Teil beiträgt, wo er kann."

Sie ist als eine der ersten in die "13 Ha Freiheit" gezogen, zusammen mit ihrem Mann Karl, im Mai 2016. Sie beschreibt sich als eine, "die schon immer mitgestalten wollte". Und dafür hat sie sogar ihre Heimatstadt Karlsruhe verlassen, was sie vorher "kaum für möglich gehalten" hat. Den Schritt bereut sie nicht, kein bisschen. Die günstigen Preise, die Barrierefreiheit und das Gemeinschaftsgefühl – so etwas hat Frau Schäfer "noch nicht gesehen."

In der Miete inbegriffen: Gemeinschaftsraum des Turley-Platz 8/9
In der Miete inbegriffen: Gemeinschaftsraum des Turley-Platz 8/9.

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