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Vonovia und Deutsche Wohnen

Fusions-Kontrollverlust?

Vonovia und Deutsche Wohnen: Fusions-Kontrollverlust?
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Die zwei größten deutschen Wohnungskonzerne wollen unter einem Dach agieren. Die Linke fordert, das Bundeskartellamt solle die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen verbieten. Andere erwarten ein schnelles Plazet. Wie prüft die Behörde, ob der neue Immobiliengigant den Markt beherrscht?

Es war die Wirtschaftsnachricht im Mai: Marktführer Vonovia will für die Nummer zwei bei den Immobiliengeschäften, die Deutsche Wohnen, rund 18 Milliarden Euro aufs Börsenparkett hinblättern, wo beide Unternehmen im Leitindex DAX notiert sind. Eine Summe, die der Übernahmekandidat offenbar für angemessen hält, sodass er seinen Aktionären die Annahme der Offerte empfiehlt. Neben willigen Anteilseignern bedarf die "Unternehmenshochzeit", wie einst der Daimler-Chef Jürgen Schrempp die Übernahme des US-Konkurrenten Chrysler nannte, allerdings noch der Zustimmung der Kartellbehörde. Schließlich entsteht durch die Fusion "ein Immobilienkonzern in Europa von bisher unvorstellbaren Dimensionen", wie ein Börsendienst analysierte.

Das fusionierte Unternehmen wird einen Bestand von über 500.000 Wohneinheiten kontrollieren. Das Portfolio wiegt insgesamt rund 90 Milliarden Euro. Gemessen an der Marktkapitalisierung von rund 47 Milliarden Euro wird die neue Vonovia mit Sitz in Bochum und Berlin "das größte Immobilien-Unternehmen der Welt und verdrängt damit die bisherigen Giganten Public Storage (USA) und China Vanke (China) vom Thron", sagt der Börsenexperte Alexander von Parseval. Vonovia selbst war im Jahr 2015 durch den Zusammenschluss der Immobilienunternehmen Deutsche Annington und GAGFAH entstanden und wurde dadurch im Folgejahr von der deutschen Monopolkommission erstmals in der Liste der nach inländischer Wertschöpfung 100 größten Unternehmen auf Platz 19 gelistet.

Den Kartellwächtern dürfte dies Ansporn sein, ganz genau hinzuschauen, ob sich der neue Gigant anschickt, den in vielen deutschen Metropolen seit Jahren angespannten Mietwohnungsmarkt zu dominieren. Was nichts Gutes für die Menschen bedeuten könnte, die bereits in vier Wänden von Vonovia und Deutsche Wohnen leben oder in diese einziehen wollen. Die Linke hat bereits gefordert, dass das Kartellamt den Deal untersagt. Zur Seite springt der Partei der Präsident des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Marcel Fratzscher sieht für ein Fusionsverbot gute Chancen, weil die beiden Konzerne in vielen Regionen bereits einen erheblichen Einfluss auf den Wohnungsmarkt hätten, sowohl auf Miet- als auch auf Kaufpreise. "Eine Fusion der beiden größten privaten Immobilienkonzerne Deutschlands ist problematisch, da es dadurch weniger Wettbewerb geben dürfte und die Marktmacht des neuen Konzerns noch stärker wird", sagte Fratzscher der Nachrichtenagentur Reuters.

Doch die Einschätzung des Professors für Makroökonomie kollidiert mit dem deutschen Kartellrecht. Genauer gesagt mit dem – Nomen est Omen – Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB). Dies nennt unter anderem Umsatzschwellen, ab denen Übernahmen und Fusionen beim Bonner Bundeskartellamt angemeldet und durch dieses geprüft werden müssen. Seitdem unterliegt ein Zusammenschluss der deutschen Fusionskontrolle, wenn im letzten abgeschlossenen Geschäftsjahr die beteiligten Unternehmen zusammen weltweite Umsätze von mehr als 500 Millionen Euro, das eine beteiligte Unternehmen Umsätze in Deutschland von mehr als 50 Millionen Euro und das zweite mehr als 17,5 Millionen Euro hierzulande erzielten. Die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen erfüllt zweifellos die Anmelde- und Prüfverpflichtung des GWB.

Die Hürden der Einzelmarktbeherrschungsvermutung 

Von entscheidender Bedeutung im Prüffall Vonovia/Deutsche Wohnen dürfte der SIEC-Test (Significant Impediment to Effective Competition / Erhebliche Beeinträchtigung von wirksamem Wettbewerb) sein. Paragraf 18 des GWB definiert die sogenannte Vermutungsregel, ab wann eine marktbeherrschende Stellung angenommen wird. Konkret greift die – sorry, Juristendeutsch – "Einzelmarktbeherrschungsvermutung" bei einem Marktanteil von 40 Prozent. Vor 2013 lag diese noch bei einem Marktanteil von einem Drittel. Drei oder weniger Unternehmen gelten als marktbeherrschend, wenn sie einen Marktanteil von 50 Prozent erreichen und fünf oder weniger Unternehmen, wenn sie einen Marktanteil von mindestens zwei Drittel erreichen.

Kritiker sehen die Verbotshürden viel zu hoch angesetzt. Die europäische Kartellrechtssprechung wertet bei Einzelunternehmen einen Marktanteil ab 50 Prozent in der Regel als marktbeherrschend. "Geradezu ein schlechter Witz", kommentierte der emeritierte Wirtschaftsprofessor Heinz-Josef Bontrup von der Westfälischen Hochschule diese Schwellenwerte.

Doch selbst wenn Unternehmen die Umsatzschwellen überschreiten: Das GWB erlegt dem Kartellamt auch auf, einen Zusammenschluss nicht zu untersagen, wenn die beteiligten Unternehmen nachweisen, dass eine Fusion auch die Wettbewerbsbedingungen verbessert und diese die Behinderung des Wettbewerbs überwiegen. Dies läuft im Kartellrecht als sogenannte Abwägungsklausel. Ein Beispiel hierfür liefert die Flugzeugbranche, die in vielen Bereichen vom US-Unternehmen Boeing und dem europäischen Airbus-Konzern dominiert wird. Erst 2019, vor der Corona-Pandemie, konnte der "Ewig-Zweite" Airbus seinen Marktanteil von zuvor 49 auf 62 Prozent steigern und die Branchenführung übernehmen (ausgeliefert wurden 852 Flugzeuge). Im gleichen Jahr brach der Marktanteil von Boeing nach zwei Abstürzen und einem weltweiten Startverbot für sein meistverkauftes Produkt, die Boeing 737 Max, auf nur noch 38 Prozent ein. Trotz ihrer Marktmacht liefern sich die beiden Global-Player dennoch seit Jahren einen gnadenlosen Preiskampf, von dem die Kunden zweifellos profitieren.

2015 hätte das Kartellamt die Fusion genehmigt

Zurück zu Vonovia und Deutsche Wohnen, deren Marktmacht sich nach einer Fusion insbesondere in der Bundeshauptstadt zeigen dürfte. Dort besitzt Vonovia momentan knapp 44.000 Wohnungen, die Deutsche Wohnen 111.000. Zusammen macht das 155.000 Wohnungen – was etwas mehr als neun Prozent aller 1,67 Millionen Mietwohnungen in der Bundeshauptstadt entspricht. Geringer ist die Marktmacht des fusionierten Giganten beim Blick auf den gesamtdeutschen Wohnungsmarkt. Im Bundesgebiet kommt die neue Vonovia mit ihren etwa 500.000 Wohnungen lediglich auf einen Anteil von 2,5 Prozent. Von der 40-Prozent-Schwelle, ab der eine Marktbeherrschung vermutet wird, ist der neue Immobilienkonzern somit weit entfernt.

Zu diesem Schluss kam das Bundeskartellamt bereits im Jahr 2015. Damals hatte Vonovia schon einmal versucht, den Konkurrenten Deutsche Wohnen zu schlucken, was letztlich scheiterte. Die Kartellbehörde hatte seinerzeit aufgrund der räumlichen Tätigkeitsschwerpunkte der beteiligten Unternehmen Marktermittlungen bei mittel- bis niedrigpreisigen Mietwohnungssegmenten in Berlin, Bingen am Rhein, Dresden, Kiel und Laatzen sowie in der Gemeinde Wustermark durchgeführt.

Dabei ergaben sich für die Behörde keine Hinweise auf eine kritisch zu bewertende Konzentration des Wohnungsangebots im Falle einer Fusion. "In allen Regionen sind aber Privatvermieter, kommunale Wohnungsunternehmen, Wohnungsbaugenossenschaften sowie weitere gewerbliche Anbieter so stark vertreten, dass eine marktbeherrschende Stellung von Vonovia oder eine Beeinträchtigung des Wettbewerbs im Sinne des Kartellrechts nicht zu erwarten war", begründete Andreas Mundt, Präsident des Bundeskartellamts, die damalige Fusionsfreigabe schon in der ersten Prüfphase, die innerhalb eines Monats nach Antrag zu bescheiden ist. Das Bundeskartellamt verzichtete aufgrund der Eindeutigkeit der Markterkundung, das tiefergehende Hauptprüfverfahren einzuleiten, das vier Monate ab Eingang einer vollständigen Fusionsanmeldung Zeit gibt.

Soziale Aspekte spielen bei Fusionen keine Rolle

Berücksichtigt hatte das Bundeskartellamt damals auch die gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz, die in den betroffenen Ländern und Kommunen teilweise durch weitere Verordnungen ergänzt werden. Dadurch seien gerade bei einem Eigentümerwechsel Mieterhöhungen nur unter strengen Voraussetzungen möglich, was in die Überprüfung miteinfloss. Dass Vonovia und Deutsche Wohnen in der Vergangenheit immer wieder in die Schlagzeilen gerieten, etwa durch rechtswidrige Mietpreisaufschläge , fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen oder mangelnde Instandsetzungen, spielt jedoch bei der Fusionskontrolle keine Rolle. Soziale Aspekte, auch wenn es für Betroffene zynisch klingt, darf das Bundeskartellamts laut Gesetz in der Prüfphase nicht berücksichtigen. Einschreiten dürfen in solchen Fällen die Kartellbehörden auch auf Länderebene frühestens nach vollzogener Fusion. Die Behörden besitzen dafür eine sogenannte Missbrauchsaufsicht.

Betont bemühten sich die Konzernchefs von Vonovia und Deutsche Wohnen bei Bekanntgabe der Fusionsabsicht in der vergangenen Woche, Ängste vor einem "unersättlichen Immobilienhai" zu zerstreuen. Quasi als Geste ihres guten Willens boten sie dem Berliner Senat rund 20.000 Wohnungen in der Hauptstadt zum Kauf an. Als Kaufpreis wurden zwei Milliarden Euro geschätzt – was das Angebot nicht nur als gute Tat, sondern auch als Refinanzierung des Fusionsdeals erscheinen lässt.

Dennoch kann es der Regierende Bürgermeister Michael Müller (SPD) eigentlich nicht ablehnen. Denn damit biete die Fusion der Bundeshauptstadt die Chance, Wohnungen in der Größenordnung einer eigenen Wohnungsgesellschaft in kommunales Eigentum zu übernehmen, freute sich Müller. Mehr Wohnungen in kommunaler Hand eröffneten auch mehr Einfluss auf sozialverträgliche Mieten. Momentan verfügt Berlin über 340.000 kommunale Wohnungen, was knapp ein Fünftel des Mietwohnungsbestands ist. Der rot-rot-grüne Senat peilt einen kommunalen Bestand von 400.000 Einheiten an.

Beim Kartellamt liegt noch kein Antrag vor

Doch solange das Bundeskartellamts sein Plazet nicht gegeben hat, bleibt alles in nassen Tüchern. Bislang hüllt sich das Bonner Amt in striktes Schweigen. Pressesprecher Kay Weidner will sich auf Anfrage nicht äußern. Außer, dass "uns bisher kein Antrag zur Fusionsgenehmigung vorliegt."

Käme es für Vonovia und Deutsche Wohnen zum Worst Case, also einem Fusionsverbot, bliebe als "letzter Strohhalm", eine Ministererlaubnis zu beantragen. Berühmtes Beispiel hierfür ist die Erlaubnis von Sigmar Gabriel (SPD) vom März 2016 für die Einzelhandelsriesen Edeka und Kaiser's Tengelmann. Das Bundeskartellamt hatte im April 2015 noch eine Übernahme untersagt, weil es eine zu große Marktmacht des neuen Konzerns befürchtete. Gabriel als damaliger Bundeswirtschaftsminister nannte für seinen gesetzlichen Ermessensspielraum den Gemeinwohlgrund, da es um die Sicherung von 8.000 bis 16.000 Arbeitsplätze ginge. Das Oberverwaltungsgericht Düsseldorf setzte Gabriels Erlaubnis jedoch wegen vermuteter Befangenheit vorläufig außer Kraft. Nach einem juristischem Hickhack wurden dann doch die zuletzt bundesweit mehr als 550 Kaiser's Filialen Anfang 2017 von Edeka übernommen. Bis April 2017 wurden 64 Filialen vereinbarungsgemäß an den Konkurrenten REWE weiterveräußert.

Dessen ungeachtet läuft in Berlin noch bis zum 25. Juni die Unterschriftensammlung für ein Volksbegehren zur Enteignung von Deutsche Wohnen und Co.. Immobilien-Unternehmen, die mehr als 3.000 Wohnungen halten, sollen verstaatlicht werden. Betroffen wären insgesamt 240.000 Wohnungen. Bis heute wurden rund 200.000 Unterschriften gesammelt, von denen aber viele ungültig sind. Das Quorum liegt bei 175.000 Unterzeichnenden. Wird es erreicht, können die Berliner dann parallel zur Bundestags- und Abgeordnetenhauswahl am 26. September abstimmen. Allerdings dürfte eine Enteignungsentscheidung auf hohe verfassungsrechtliche Hürden treffen.


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4 Kommentare verfügbar

  • Betrüblich
    am 08.06.2021
    Antworten
    Den Artikel finde ich betrüblich.

    Er tut so, als gäbe es für Wohnungen einen funktionierenden Markt. Diese Grundannahme ist falsch: Den gab es noch nie!

    "Grund und Boden ist nicht eine beliebig reproduzierbare Ware, sondern er ist unvermehrbar und er ist für jeden Menschen unverzichtbar. Drum…
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