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Wohnungsmarkt und Vonovia

Moderne Hütchenspieler

Wohnungsmarkt und Vonovia: Moderne Hütchenspieler
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Die Modernisierungsumlage ist der Gesetz gewordene Enkeltrick: Wer eine Immobilie hat, kann deren Wert ganz legal auf Kosten seiner Mieter steigern lassen. Besonders dreist treibt es die Vonovia, der größte Wohnungskonzern der Republik. Nun droht dem Unternehmen eine Klagewelle.

Mit einem einfachen Trick können Immobilienbesitzer in Deutschland den Wert ihres Eigentums steigern, ohne selbst dafür zu zahlen. Dabei hört es nicht damit auf, dass der neue Balkon fremdfinanziert wird oder jemand anderes für die energiesparende Heizanlage aufkommen darf, die den alten Ölschlucker im Keller ersetzt. Nein, die auf diesem Wege Begünstigten können jetzt auch noch mehr Miete verlangen, und das unbefristet. Es grenzt an Magie: Sie verdienen daran, dass andere für sie bezahlen.

Modernisierungsumlage heißt das Zauberwort, das die Moneten, Abrakadabra, aus den Taschen der Mietbevölkerung verschwinden lässt, bis sie, Simsalabim, auf dem Konto eines Hausbesitzers wieder auftauchen. Dieser spektakuläre Vorgang mag unglaublich erscheinen, doch dahinter steckt keineswegs Hexerei, sondern, noch gruseliger, das Gesetz. Wie der Hütchenspieler einen Lockvogel braucht, um das Publikum zu lumpen, funktioniert auch der Modernisierungstrick nicht ohne Komplizen. In diesem Fall waren es die Bundesregierungen seit 1974.

Das Prinzip funktioniert so: Damit Immobilieneigner ihren Wohnungsbestand nicht über Gebühr verlottern lassen, wollte die Gesetzgebung einen Anreiz schaffen, Gebäude zu pflegen und in eine moderne Ausstattung zu investieren. Um eine Modernisierung geltend machen zu können, muss es sich um Maßnahmen handeln, die über eine Bestand wahrende Sanierungen hinausgehen. Etwa eine Solaranlage auf dem Dach, die auch dem Klima gut tut. Wie üblich in der Politik, galt es bei der Ausgestaltung der Rechtslage die Interessen verschiedener Gruppen auszutarieren, namentlich der Mieter und Vermieter. Und, wie üblich in der Politik, hatten die Interessen der Gruppe mit mehr Vermögen Vorrang. Ungewöhnlich ist am konkreten Fallbeispiel nicht, dass eine einseitige Bevorzugung der Menschen mit Eigentum vorliegt – sondern allenfalls wie einseitig selbige ausfällt.

The winner takes it all

Mieter könnten, so wird es gerne in Medienberichten kolportiert, an den Kosten für eine Modernisierung "beteiligt" werden, und das klingt irgendwo fair: Als Gesellschaft leisten alle ihren Beitrag, dass Wohnungen zeitgemäß und ökologisch vertretbar bleiben, außerdem profitieren die Mieter ja auch davon, wenn das Haus nun einen schicken neuen Fahrstuhl hat (auch wenn sie nicht mitreden dürfen, ob sie einen schicken neuen Fahrstuhl/Balkon/etc. wollen). Faktisch werden die Mieter aber nicht an den Kosten für die Modernisierung "beteiligt", sie zahlen diese komplett. Denn acht Prozent der Gesamtausgaben dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden – was bedeutet, dass die Investition nach 12,5 Jahren zu 100 Prozent von den Mietenden abbezahlt ist, die Miete aber dauerhaft teurer bleibt. Ein gesetzlich festgeschriebener Umverteilungsmechanismus, der Geld zuverlässig von arm nach reich transferiert.

Ausnahmen gibt es bei Staffel- und Index-Mietverträgen, zudem können in speziellen Fällen Härtefallregelungen greifen und eine Mieterhöhung verhindern – allerdings sind sie im Gesetzestext kategorisch ausgeschlossen, "wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist" (§ 559 Abs. 1 BGB), worunter alles mögliche verstanden werden kann und von Gerichten verstanden wird.

Abgesehen von diesen Sonderfällen waren den Preisaufschlägen per Modernisierungsumlage keinerlei Obergrenzen gesetzt – bis die SPD Anfang 2019 etwas für die kleinen Leute tat und in der amtierenden Regierung dafür sorgte, dass sich Monatsmieten durch derlei Maßnahmen allerhöchstens verdoppeln dürfen. Zudem darf der Preisaufschlag pro Quadratmeter nicht mehr als drei Euro innerhalb von sechs Jahren betragen. Am zugrunde liegenden Modell der fremdfinanzierten Immobilienwertsteigerung wollten die Sozial- und Christdemokraten in Regierungsverantwortung allerdings nicht rütteln.

Den Rechtsstreit sieht die Vonovia gelassen

Während Vermieter mit sozialem Gewissen nur selten alle Möglichkeiten ausschöpfen, die ihnen die Modernisierungsumlage eröffnet, stellt das Ausreizen der Rechtslage einen integralen Bestandteil der Geschäftsstrategien renditeorientierter Immobilienkonzerne dar. Die Folgen für Betroffene können dann zum Beispiel so aussehen: In der Stuttgarter Forststraße wollte die Schwäbische Bauwerk GmbH, kurz bevor die Kappungsgrenze der Mietenverdopplung rechtskräftig wurde, einen Modernisierungszuschlag von 136 Prozent verlangen, eine Steigerung von 488,30 Euro im Monat auf 1.155,24 Euro kalt – was sich die betroffene Krankenschwester nicht mehr leisten konnte (Kontext berichtete).

Aus der mieterfeindlichen Praxis ist längst ein geflügeltes Wort geworden. Sogar Konstanz' konservativer Oberbürgermeister Uli Burchardt, Mitglied der in Baden-Württemberg besonders eigentümerfreundlichen christlichen Union, hat sich schon öffentlich darüber geärgert, wie etwa die Vonovia – das größte Wohnunternehmen der Bundesrepublik – Menschen aus ihren Behausungen "hinausmodernisiert" (Kontext berichtete). Diese Praxis hatte unter anderem zur Folge, dass zahlreiche Rentner die Behausung verloren, in der sie die vorangegangenen Jahrzehnte ihres Lebens verbrachten. Nach viel öffentlicher Kritik erklärte Rolf Buch, Vorstandschef der Vonovia, daraufhin im Mai 2019: "Wir geben Mietern ab 70 die Garantie, dass sie ihre Wohnungen nicht verlassen müssen."

Diese Entscheidung aus Kulanz – einen rechtlich verlässlichen Schutz für mietende Rentner gibt es durch die Gesetzgebung nicht – steht im Kontrast zu Modernisierungen der Vonovia, nach denen, wie Landgerichte in Stuttgart, Hamburg und Bremen urteilten, zu viel von den Mietparteien verlangt worden ist. In Stuttgart klagte dabei eine Frau, deren Miete um 37,5 Prozent teurer werden sollte, unterstützt wurde sie dabei vom Mieterverein. Bereits im Januar dieses Jahres hatte ihr das Stuttgarter Amtsgericht Recht gegeben. In zweiter Instanz folgte das Landgericht dieser Entscheidung und begründete, die Vonovia habe nicht hinreichend klar dargelegt, welche Maßnahmen einer Modernisierung dienen und bei welchen es sich nur um eine einfache Instandhaltung handelt, die nicht auf die Miete umgelegt werden darf. Die Vonovia wurde daher, wie auch in Bremen und Hamburg, zu einer Rückzahlung verpflichtet.

Hauptsache Profit

Von Rolf Gaßmann, Landesvorsitzender des Deutschen Mieterbundes

Unverfroren missachtet Vonovia die Rechtsprechung höchster Gerichte. Offensichtlich vertraut der Konzern darauf, dass die Mehrheit der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage und aus Angst vor dem Prozesskostenrisiko nichts unternehmen wird. Das Ziel ist schlicht, die zu Unrecht erhaltenen Mieterhöhungen zu behalten und dadurch den Profit zu steigern. Konkret: Aus den Einnahmen des Jahres 2019 sollen insgesamt 913 Millionen Euro an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Nach Berechnungen der Plattform kritischer ImmobilienaktionärInnen fließen damit 37 Prozent der Mieteinnahmen in den Gewinn der Anleger.

Damit diese Rechnung nicht aufgeht, müssen betroffene Mieter gezahlte Mieterhöhungen zurückfordern. Die Anwälte des Mietervereins prüfen derzeit, ob die Ansprüche über eine Sammelklage gerichtlich geltend gemacht werden könnten. Für eine solche Musterfeststellungsklage sind mindestens 50 betroffene Mieter notwendig. Der Mieterverein rät allen Mietern von Vonovia deshalb, auch die Modernisierungsmieterhöhungen der letzten Jahre keinesfalls zu akzeptieren, und sie durch unsere Experten überprüfen zu lassen. Weil aber auch andere Vermieter die Modernisierungsumlage gerne zur Einnahmen- und Wertsteigerung ihrer Immobilie ausnutzen, nicht selten Mieter damit "hinausmodernisiert" werden, fordert der Deutsche Mieterbund seit Jahren deren Abschaffung.

Rolf Gaßmann, baden-württembergischer Landesvorsitzender des Deutschen Mieterbunds, spricht von einem wichtigen Gerichtserfolg – der weitreichende Folgen haben könnte: "Denn die von den Gerichten bemängelte korrekte Abgrenzung von Instandhaltung und Modernisierungsaufwand fehlt bei allen Modernisierungsmieterhöhungen von Vonovia." Womöglich wurde in all diesen Fällen zu viel Miete verlangt. Daher prüfe der Mieterverein derzeit eine Sammelklage, teilt Gaßmann mit. Er appelliert an Betroffene, aktiv zu werden. Siehe dazu seinen Aufruf "Hauptsache Profit".

Bei der Vonovia gibt man sich indessen gelassen. Auf Anfrage erläutert eine Sprecherin, dass das Unternehmen das Stuttgarter Urteil für falsch halte und weitere rechtliche Schritte prüfe (da eine Revision nicht zugelassen ist, bleibt als Option eigentlich nur die Verfassungsbeschwerde). Es gehe zudem "um eine rein juristische Formalie, nicht um die Modernisierung oder die daraus resultierende Mieterhöhung. Die steht hier nicht zur Diskussion." Die Aussichten einer Sammelklage stellt die Vonovia als überschaubar dar: "Die Verträge sind immer nur einzeln zu behandeln." Stets bemüht, gemeinsam mit den Kunden gute Lösungen zu finden, gelinge es nicht immer, sich einig zu werden. "Diese Einzelfälle müssen dann leider gerichtlich geklärt werden, so war es auch hier. Das Urteil hat aber keine grundsätzlich Bedeutung – daher bedarf es auch keiner neuen Vorbereitungen oder Berechnungen."

Insgesamt behaust die Vonovia in Deutschland eine Million Menschen in 400.000 Wohneinheiten. Drei Prozent des Bestands will das Unternehmen pro Jahr auf Vordermann bringen – was notwendig sei für den Klimaschutz, wie eine Sprecherin gegenüber der Redaktion betont. Denn fachgerechtes Modernisieren könne bis zu 80 Prozent des Energiebedarfs einsparen. 

Dass jede Reduzierung von CO2-Emissionen, die sich realisieren lässt, genutzt werden sollte, soll hier nicht bestritten werden. Ob das bei moderner werdenden Gebäuden aber allein auf Kosten der Mieter passieren muss, ist eine ganz andere Frage. Das größte Problem an der Modernisierungsumlage ist nicht, dass Unternehmen ihre Möglichkeiten nutzen – sondern dass sie überhaupt legal ist. Und selbst wenn die Grenzen des Gesetzes überschritten werden, fallen Gewinn- und Verlustrisiko der involvierten Parteien sehr unterschiedlich aus. So auch bei einer möglichen Sammelklage. Für die Mieter kann es um die Frage gehen, wie sie am Monatsende über die Runden kommen. Für die Vonovia hingegen geht es um wenig. Das schlimmste, was dem Unternehmen passieren kann, ist, dass es gezwungen wird, rechtswidrig zu viel verlangte Miete zurückzuzahlen. Aus unternehmerischer Sicht kann das kaum ein Grund sein, nicht wenigstens den Versuch zu wagen.


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6 Kommentare verfügbar

  • Andreas Schneider
    vor 2 Wochen
    Antworten
    Bitte nicht alle über einen Kamm scheren, sondern unterscheiden zwischen selbstgenutztem Wohneigentum (auch mit ELW) und Wohnungskonzernen. Das sind zwei verschiedene Welten. Bei Letztgenannten hat es leider in den letzten 30 Jahren böse Fehlentwicklungen gegeben. Die Erstgenannten dagegen können /…
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