Wenigstens das Rad ist hübsch: EnBW-Regionalzentrum in Stuttgart-Stöckach. Foto: Joachim E. Röttgers

Wenigstens das Rad ist hübsch: EnBW-Regionalzentrum in Stuttgart-Stöckach. Foto: Joachim E. Röttgers

Ausgabe 360
Wirtschaft

Ein Revolutiönchen

Von Minh Schredle
Datum: 21.02.2018
Potzblitz: Beim EnBW-Areal in Stöckach mischt sich die Kommunalpolitik tatsächlich in den Wohnungsmarkt ein. Das allein wird zwar den wuchernden Mietpreisen nichts entgegensetzen können. Doch es deutet ein zaghaftes Umdenken im Stuttgarter Rathaus an.

Die kargen Kieselsteinplatten, welche die trostlos graue Fassade des klobigen Betonbaus zieren, haben ihre besten Tage lange hinter sich. Und unter ästhetischen Gesichtspunkten fällt es schwer, ein paar warme Worte über das alte Regionalzentrum der EnBW im Nordosten der Stuttgarter Innenstadt zu verlieren. Doch immerhin ist dem siebengeschossigen, klotzig-massiven Bauwerk in der Hackstraße, eingerahmt vom Villa-Berg-Park und dem Unteren Schlossgarten, eine gewisse Markanz nicht abzusprechen: Man kann das Teil kaum übersehen, da tut das große blaue Schild mit dem Logo des Energiekonzerns sein Übriges.

Ansicht aus der Stöckachstraße.
Ansicht aus der Stöckachstraße.

Nur ein paar dutzend Meter weiter, in der Stöckachstraße, unterhält noch die Netze BW GmbH ihren Stuttgarter Sitz, ein deutlich ansprechenderes Gebäude mit rotbraunen Backsteinen und einer breiten Gläserfront mit blauer Verkleidung. Gemeinsam mit der umliegenden Bebauung sorgen die beiden Gebäudekomplexe bereits seit Monaten für Grundsatzdebatten über die Zukunft des sozialen Wohnungsbaus in der Landeshauptstadt. Denn das gut 4,2 Hektar große Areal im Besitz der EnBW will der Energiekonzern bis spätestens 2020 räumen. Dann soll hier, im Stadtteil Stöckach (73,5 Hektar groß), ein kleines neues Wohngebiet entstehen. Drei Straßenbahnstationen grenzen schon heute direkt ans Gebiet an und wenn mal was passiert, ist das Karl-Olga-Krankenhaus nur eine Straßenquerung entfernt.

Hier will die Kommunalpolitik, und dabei gibt es ungewöhnlich großen Konsens unter den Fraktionen im Rathaus, 600 preiswerte Wohnungen bauen. Davon sollen mindestens die Hälfte städtisch gefördert und möglichst viele zur Sozialmiete angeboten werden. Bis vor Kurzem bedeutete das in Stuttgart, dass die Preise auf maximal 7,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter gedeckelt waren (bei einer 50-Quadratmeter-Wohnung also höchstens 375 Euro). Seit April 2017 dürfen es auch bis zu neun Euro sein (450 Euro auf 50 Quadratmeter). Das ist immer noch deutlich niedriger als der Stuttgarter Standard. Wer knapp bei Kasse ist, leidet trotzdem drunter.

Die Lage am Wohnungsmarkt wird sich weiter zuspitzen

Weil es nach Darstellung der Stadtverwaltung an geeigneten Flächen mangelt, um günstigen Wohnraum innerhalb Stuttgarts zu schaffen, und vermutlich auch weil Fritz Kuhns "Bündnis für Wohnen" das angepeilte Ziel von jährlich 600 neugebauten geförderten Wohnungen bislang meilenweit verfehlt, hat die Kommunalpolitik ihr unbedingtes Interesse erkennen lassen, das Areal zu kaufen und in Eigenregie zu entwickeln. Baubürgermeister Peter Pätzold (Grüne) bezeichnet es gar als "notwendig, dass hier bezahlbarer Wohnraum in ausreichender Menge entsteht."

Denn die ohnehin extrem angespannte Lage am Stuttgarter Wohnungsmarkt wird sich weiter zuspitzen. Allein der aktuelle Mietspiegel für die Stadt, der die Preisentwicklung zwischen 2014 und 2016 untersucht, stellt eine durchschnittliche Kostensteigerung von etwa sechs Prozent fest. Mit starken Schwankungen: In einzelnen Kategorien, etwa Neubauten in guter Lage, sind die Mietkosten in nur zwei Jahren sogar um mehr als 18 Prozent gestiegen. Bundesweit ist München zwar unangefochtener Spitzenreiter, was teure Mieten angeht. Doch ist der zweite Platz im Deutschland-Ranking zum Greifen nah für die baden-württembergische Landeshauptstadt, die sich mit Frankfurt Jahr für Jahr ein erbittertes Kopf-an-Kopf-Rennen um die Silbermedaille liefert und zuletzt nur knapp unterlag.

Andere Städte, andere Sitten

Mannheim hat bei halb so vielen Einwohnern etwa 4000 Sozialwohnungen mehr als Stuttgart. In Freiburg konnte die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen von 7000 im Jahr 2008 auf 13 000 in 2013 gesteigert werden. In Ulm behielt die Stadt ihre Grundstücke und baute selbst – im Schnitt ist die Mietbelastung dort deutlich geringer. Berlin kaufte in den vergangenen Jahren mehrere tausend Wohnungen auf, um die Mietpreise dort nach unten zu drücken oder konstant zu halten. Nachdem die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte WBM Ende 2017 ein Mietshaus im Szene-Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg aufkaufte, zahlen Bewohner dort durchschnittlich 3,46 Euro pro Quadratmeter. (min)

Um den wild wuchernden Preisexplosionen etwas entgegenzusetzen, hat der Gemeinderat schon im März 2011 das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) auf den Weg gebracht. Dadurch soll mindestens ein Fünftel aller Wohnungen bei großen Neubauprojekten gefördert und damit preiswert werden. Bislang ist die Bilanz jedoch bescheiden. Von den insgesamt 6500 Wohneinheiten, die in den vergangenen sieben Jahren in der Stadt entstanden sind, sind lediglich 151 zur Sozialmiete zu haben. Und das reicht nicht einmal, um sich konstant auf einem niedrigen Niveau zu halten. Die Kostendeckelung der Sozialmiete ist geförderten Wohnungen in Stuttgart nämlich nur für den Zeitraum von fünfzehn Jahren auferlegt – somit entfallen jedes Jahr 400 bis 450 Wohnungen aus der Preisbindung. Danach darf die unsichtbare Hand des Marktes wieder walten, die gern den Ärmsten an die Gurgel geht.

Selbst wenn es der Stadt also gelingen sollte, auf dem EnBW-Areal in Stöckach 300 Sozialmietwohnungen zu errichten, wird das nicht einmal genügen, die Negativbilanz eines einzelnen Jahres zu begleichen. Doch deutet das Vorgehen von Stadtverwaltung und Gemeinderat womöglich den Beginn eines Paradigmenwechsels an: Denn die Kommunalpolitik zeigt sich – wenn auch zaghaft und zögerlich – gewillt, sich aktiv in den freien Wohnungsmarkt einzumischen.

Das EnBW-Areal im Überblick.
Das EnBW-Areal im Überblick.

Eine Studie des Deutschen Instituts für Urbanistik (DIfU), die Gentrifizierung in Stuttgart untersuchte und im Oktober 2016 veröffentlicht worden ist, kommt zu dem diplomatisch ausformulierten Urteil, bisher habe die Kommunalpolitik "ordnungsrechtliche Instrumente lange Zeit eher zurückhaltend eingesetzt".

So wurde es im Bezirksbeirat Stuttgart-Ost Ende vergangenen Jahres als "Meilenstein in der Geschichte des Gremiums" bejubelt, als sich die Kommunalpolitik ein Vorkaufsrecht für das EnBW-Areal sicherte – eine Maßnahme, die in etlichen anderen Städten seit Jahrzehnten gängige Praxis darstellt. "Weil die Stuttgarter Politik traditionell so investorenfreundlich ist", kommentiert das Stadtrat Hannes Rockenbauch (SöS-Linke-Plus), "halten das hier viele schon für eine Revolution."

Es gibt noch freie Plätze

Die Zahl der Sozialmietwohnungen in Stuttgart hat sich seit Anfang der 90er-Jahre von knapp 22 000 auf 14 500 zum Ende 2016 reduziert. "Die Prognose für das Jahr 2020", sagt ein Sprecher der Stadt, "sieht zumindest einen Erhalt dieses Niveaus vor". Er betont, beim Sozialen Wohnungsbau brauche es einen langen Atem, da "die Instrumente für den geförderten Wohnbau langsam greifen". Abweichend davon kam die DifU-Studie aus dem Oktober 2016 kam schon damals zu der Einschätzung, dass etwa 10 000 Wohnungen im Stuttgarter Stadtgebiet "theoretisch sofort (bestehendes Planrecht) bzw. kurzfristig (Zeitraum drei Jahre) realisiert werden" könnten. (min)

Mindestens bei der EnBW dürfte sich die Freude über diesen für Stuttgarter Verhältnisse radikalen Schritt allerdings in Grenzen gehalten haben. Lange Zeit schien es so, als wollte der Energiekonzern das Areal unbedingt verkaufen und zwar noch bis zum Sommer dieses Jahres. Als aber die Stadt ihr Interesse erkennen ließ, selbst zum Käufer zu werden, äußerte die EnBW den Gedanken, das Gebiet doch lieber eigenständig zu entwickeln. Dabei ist ein offenes Geheimnis, dass sich der Energiekonzern und die Stadt nicht besonders grün sind, schon seit Jahren streiten sie sich vor Gericht über die Übernahme von Strom-, Gas- und Wassernetzen, wobei die Vorstellungen über einen angemessenen Kaufpreis um ein paar hundert Millionen Euro auseinanderliegen.

Nicht wenige vermuteten daher, die EnBW wolle ihr Areal als zusätzliche Verhandlungsmasse gebrauchen, um Druck auf die Stadt zu machen. Eine gemeinsame Kompromisslösung der beiden Sachverhalte hatte Finanzbürgermeister Michael Föll (CDU) zwar noch im Dezember ausgeschlossen. Doch am 12. Februar berichtete die "Stuttgarter Zeitung" über geheime Verhandlungen zwischen Schwarzen, Grünen und EnBWlern, die beide Komplexe als großen Deal ausdeichseln sollen.

Wann die Öffentlichkeit hier miteinbezogen werden soll, ist unklar. Bislang beschränken sich die Auskünfte auf eine Aneinanderreihung nichtssagender Floskeln. So sehen beide Streitparteien "in einer Partnerschaft zwischen Stadt und EnBW nach wie vor große Chancen", und man sei nicht nur auf einer, nein, "auf verschiedenen Ebenen im Dialog", ist auf Rückfrage über die Inhalte der klandestinen Treffen in Erfahrung zu bringen. Ein EnBW-Sprecher betont, dem Energiekonzern gehe es natürlich in erster Linie um "eine städtebaulich gute Lösung". Nicht unerwähnt lassen will er allerdings, dass sich in einer solchen "selbstverständlich – wie auch immer sie konkret aussieht – auch der Wert des Areals widerspiegeln" müsse. Übersetzt dürfte das wohl heißen: Die Stadt wird tief in die Tasche greifen müssen.


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