Gewerbe-Immobilien bleiben leer

Das ifo-Institut ist da skeptischer und sorgt sich angesichts der Entwicklung um die ohnehin schon teils von Leerstand im Einzelhandel gebeutelten Innenstädte. Die Stadtzentren seien besonders vom Rückgang der Büronutzung betroffen, sagt Krause. "Dort gibt es überdurchschnittlich viele Büros, und die Geschäfte dort leiden wegen Homeoffice zudem unter niedrigeren Einzelhandelsumsätzen." In Stuttgart erreichte der Leerstand bei den Büroimmobilien mit 364.000 Quadratmetern einen zuletzt vor zehn Jahren erreichten neuen Höchststand. Unter dem kryptischen Motto "Die Anforderungen steigen – die Chancen auch", hofft die Stadtverwaltung in ihrem jüngsten Büromarktbericht mit dem Abflachen der Inflation auf eine Erholung des Marktes im Jahr 2024.

Wie schwierig die Vermarktung von Büroimmobilien derzeit ist, zeigt ein Blick auf den Kapitalmarkt. Der Umfang neuer Darlehen für Gewerbeimmobilien ist im 1. Quartal dieses Jahrs im Vergleich zu den beiden Vorjahren um fast die Hälfte zurückgegangen. Dies zeigen Zahlen des Verbands der Pfandbriefbanken (vdp). Zwar seien die Mietpreise gestiegen, der Kapitalwert für Büroimmobilien aber um fast acht Prozent zurückgegangen. Aufgrund der Unsicherheiten erwartetet der vdp-Geschäftsführer Jens Tolckmitt weitere Zurückhaltung bei der Investition in Immobilien. "Die Renditeanforderungen an Immobilieninvestitionen sind gestiegen, da andere Asset-Klassen wie Anleihen an relativer Attraktivität gewonnen haben."

Büros zu Wohnungen: In Calgary geht das

Auch in der Immobilienbranche wächst die Unsicherheit. "Bei Büroimmobilien war ein deutlicher Rückgang an Nachfrage aufgrund von Homeoffice zu spüren und viele Firmen sind auch nach Corona und aktuell dabei, sich langfristig und auch nachhaltig in den Büroflächen zu verkleinern und anzupassen", sagt Dominik Nothwang, der Geschäftsführer des Immobilienmaklers Warelog Real Estate Stuttgart. Vermieter seien teilweise gezwungen, ihre Mietpreise zu senken oder flexiblere Mietbedingungen anzubieten. Gefragt seien flexible Lösungen mit untervermietbaren Coworking-Spaces oder kurzfristige Mietverträge. "Wir als Makler müssen aber auch hier immer wieder feststellen, dass viele Eigentümer nicht diese Flexibilität aufweisen und eher einen Leerstand in Kauf nehmen, anstatt sich den aktuellen Entwicklungen anzupassen", zeigt sich Nothwang etwas ernüchtert.

Der Makler beobachtet aber auch, dass einige Immobilieneigentümer schon alternative Nutzungen für ihre Büroflächen suchen und diese in Hotels oder auch in Wohnungen umwandeln, "um die Leerstandsproblematik zu lösen". In Karlsruhe wurden nach Angaben der Stadtverwaltung 2021 durch die Umnutzung von gewerblichen Flächen in Wohnraum 226 neue Wohnungen geschaffen. Diese Wohnungen hätten fast ein Drittel aller in diesem Jahr neu geschaffenen Wohnungen in der Stadt ausgemacht. In der Freiburger Verwaltung ist hingegen kein Projekt bekannt, bei dem ein Bürogebäude in Wohnungen umgewandelt wurde. Die Umwandlung eines Büro- in ein Wohngebäude sei sehr teuer, vermutet die Verwaltung auf Anfrage als Ursache dafür. Angesichts der Wohnungsknappheit sehen sich dagegen andere Städte zum Handeln gezwungen. So werden in der Frankfurter Bürostadt Niederrad derzeit Büroräume in Hunderte Wohnungen umgebaut. Einen großen Wurf wagt der Stadtrat von Calgary. Die kanadische Stadt stellt Millionen Dollar bereit, damit aus leerstehenden Büros großflächig bezahlbarer Wohnraum wird.

Mit Büros lässt sich mehr verdienen

Doch bei den Immobilienentwicklern herrscht diesbezüglich zumeist Skepsis. Eine Umnutzung in neuen Wohnraum hänge stark vom Zuschnitt der Büroimmobilie ab, sagt Jens Herrmann von Instone Real Estate. "Oftmals stehen die erforderlichen Umbaumaßnahmen in keinem Verhältnis zum Bau eines neuen Gebäudes. Nach unserer Erfahrung ist es häufig sinnvoller, ein nicht mehr benötigtes Bürogebäude abzureißen und auf den ohnehin schon versiegelten Flächen dann zeitgemäßen, ideal zugeschnittenen Wohnraum mit den neuesten energetischen Standards zu errichten." Ähnlich äußerten sich auf Kontext-Anfrage auch andere Immobilienentwickler. 22 Unternehmen ließen aber die Fragen nach der Zukunft ihrer Büroimmobilien unbeantwortet, darunter auch die im Neckarpark tätige Bülow AG oder der Ludwigsburger Projektentwickler DQ Quadrat.

Zu den vielen Unsicherheiten kommt in den Großstädten noch ein anderes Problem für alle Immobilienprojekte, wie beispielhaft die Karlsruher Verwaltung betont: "Ganz grundsätzlich ist in Karlsruhe ein Mangel an Flächen zu attestieren – sowohl für Gewerbe als auch für das Wohnen." Trotzdem werden in der politischen Diskussion Gewerbe- und Wohngebiete zumeist getrennt statt gemeinsam gedacht. So schlägt das Karlsruher Gewerbeflächengutachten mehr exklusive Flächen für die Wirtschaft und einen restriktiveren Umgang mit dem Wohnungsbau vor. Den zunehmenden Verteilungskampf um knappe Flächen gewinnt in der Regel die kapitalträchtigere Seite. Das Ziel, bis 2035 wieder ausreichend bezahlbaren Wohnraum in der Stadt zu schaffen, hat die Karlsruher Verwaltung jedenfalls schon abgeschrieben. Dies sei nur unter Einbeziehung der Umlandsgemeinden zu erreichen.