Ob Gründerzeitbau, Nachkriegs-Hochhaus oder futuristische Villa: Bei allen basiert die Berechnung der Grundsteuer auf Werten aus dem Jahr 1964. Foto: Joachim E. Röttgers

Ob Gründerzeitbau, Nachkriegs-Hochhaus oder futuristische Villa: Bei allen basiert die Berechnung der Grundsteuer auf Werten aus dem Jahr 1964. Foto: Joachim E. Röttgers

Ausgabe 361
Politik

Spekulanten schröpfen

Von Dietrich Heißenbüttel
Datum: 28.02.2018
Während das Bundesverfassungsgericht noch darüber berät, ob die Grundsteuer verfassungsgemäß ist, fordert eine Initiative bereits, statt Haus und Grund nur noch Grundstücke zu besteuern. Profitieren würden davon Mieter und Bauwirtschaft, Ökonomie und Ökologie. Obendrein erhielte die Bodenspekulation dadurch einen Dämpfer.

Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen der Gemeinden, doch ihr Berechnungsverfahren ist völlig veraltet. Deswegen hält es der Bundesfinanzhof für nicht mehr verfassungsgemäß, und dem Bundesverfassungsgericht liegen mehrere Beschwerden vor. Am 16. Januar begann das oberste deutsche Gericht über die Grundsteuer zu verhandeln, bis zur Entscheidung soll es noch mehrere Monate dauern.

"Fast Jedem ist klar, dass die veraltete Berechnungsgrundlage nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten entspricht", sagt Jan Trost, Bürgermeister von Marbach am Neckar, zum bevorstehenden Grundsatzurteil des Verfassungsgerichts. Auch in der Schillerstadt mit rund 15 000 Einwohnern rangiert die Grundsteuer bei den kommunalen Einnahmen weit vorne. Nach der Gewerbesteuer mit jährlich 5,5 Millionen Euro an erster Stelle folgt die Grundsteuer B – das ist die Steuer auf Bauland und bebautes Land – mit 2,4 Millionen, während die Grundsteuer A auf landwirtschaftliche Flächen nur 58 000 Euro erbringt.

Setzt sich für eine reine Bodenwertsteuer ein: Marbachs Bürgermeister Jan Trost.
Setzt sich für eine reine Bodenwertsteuer ein: Marbachs Bürgermeister Jan Trost.

Der Stein des verfassungsgerichtlichen Anstosses ist dabei die Grundsteuer B: Sie bemisst sich nach einem von der Steuerverwaltung festgelegten Einheitswert, multipliziert mit einer Steuermesszahl nach Art der Bebauung und dem von den Gemeinden festgelegten Hebesatz. In den westlichen Bundesländern basieren die Einheitswerte auf Erhebungen aus dem Jahr 1964. Sie hätten eigentlich alle sechs Jahre aktualisiert werden sollten, worauf dann allerdings verzichtet wurde. Eben deshalb sind sie nun wohl nicht mehr verfassungskonform.

"Es gab einen Aufruf an alle Bürgermeister", erzählt Trost, der sich gemeinsam mit dem gesamten Marbacher Gemeinderat der Initiative "Grundsteuer: Zeitgemäß!" angeschlossen hat, "ebenso Stimmen aus dem Gemeinderat, die darauf gedrängt haben." Die Initiative setzt sich für eine reine Bodenwertsteuer ein, die nur den Grundbesitz besteuert, während die bisherige Grundsteuer auch die Bebauung der Grundstücke belastet.

Komplizierte Verfahren zur Wertermittlung würden entfallen

Ein Argument für die reine Bodenwertsteuer ist für Trost, dass sie wesentlich einfacher zu handhaben wäre. Die Bodenrichtwerte müssen nicht eigens ermittelt werden, sie werden ohnehin alle zwei Jahre von Gutachterausschüssen neu festgelegt, auf der Grundlage der Grundstücksverkäufe der letzten zwölf Monate. Multipliziert mit dem Hebesatz, ergibt sich die Steuer. Ein kompliziertes Verfahren zur Bewertung der Gebäude würde entfallen.

Trost kennt das Problem: ein Bau ist generalsaniert, bei einem anderen wurde nur das Dachgeschoss ausgebaut. Wer soll auf welche Weise jeweils den Wert ermitteln? Zu akzeptablen Lösungen zu gelangen, würde einen hohen Personal – und Zeitaufwand erfordern. Und die Zeit ist knapp: Lehnt das Verfassungsgericht, wie zu erwarten, die bestehende Grundsteuer ab, haben die Gesetzgeber voraussichtlich zwei bis drei Jahre Zeit. Ist dann keine Lösung gefunden, wird die Grundsteuer ausgesetzt – schön für den Steuerzahler, weniger für die Finanzlage der Kommunen, die dann ihren Aufgaben mangels Einnahmen nur noch in beschränktem Umfang nachkommen können.

Das ist aber noch nicht alles. Marbach, vom Stuttgarter Hauptbahnhof aus in einer knappen halben Stunde mit der S-Bahn erreichbar, würde gerne zur Lösung des Wohnproblems beitragen. Überall fehlt es an bezahlbaren Wohnungen, sogar für Menschen mit mittlerem Einkommen. An der Affalterbacher Straße am südlichen Ortsrand hat die Kommune ein zwölf Hektar großes Baugebiet ausgeschrieben, explizit um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Sogar einen Architektenwettbewerb hat es bereits gegeben.

Doch wie Trost sagt: "Als Stadt steht Marbach einer hohen Nachfrage nach Grundstücken gegenüber." Die Grundstückspreise klettern mit atemberaubender Geschwindigkeit in die Höhe, die Stadt kann nicht mehr mithalten. Auch private Investoren legen ihre Ausgaben auf die Miete um. Das Projekt des bezahlbaren Wohnraums droht zu kippen. Ein Gemeinderat hat bereits vorgeschlagen, den Grundsteuer-Hebesatz zu erhöhen, um mit den Einnahmen Sozialwohnungen zu fördern. Allerdings würde ein höherer Hebesatz auch auf die Miete kostengünstiger Bestandswohnungen durchschlagen.

Grundstücke unbebaut zu lassen, wird momentan noch belohnt

Damit nicht genug: Zwar gehen die Grundstücke weg wie warme Semmeln. Doch es ist keinesfalls sicher, dass dann auch gebaut wird. "Wir haben in einigen Wohngebieten ein Drittel der Grundstücke, die voll erschlossen unbebaut da liegen", stellt Trost fest. "Die Eigentümer lassen sie als Kapitalanlage liegen. Das ist natürlich nicht im Sinne einer Stadt, von Ökologie und Ökonomie." Das gegenwärtige Steuersystem belohnt dieses Verhalten: Mehrfamilienhäuser werden hoch besteuert. Wer nicht baut, zahlt dagegen nur sehr wenig Grundsteuer und kann in aller Ruhe zusehen, wie der Grundstückswert steigt. Man kann diejenigen, die so handeln, als Spekulanten bezeichnen – das klingt anklagend, skandalisierend. Man kann auch von Anlegern sprechen – das klingt grundseriös, ist aber genau dasselbe.

Wie Trost betont, sind es öffentliche Leistungen der Gemeinde, die das Grundstück erst in Wert setzen: Ohne Baugenehmigung, ohne Straßen, Wasser, Strom und Abwasserleitungen wäre das Land nicht mehr wert als ein Stück Acker. Den Gewinn aus diesen Investitionen des Steuerzahlers tragen jedoch die privaten Grundstücksbesitzer davon. Genau das kritisiert auch Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre und Ökologische Ökonomik der Hochschule Trier, der mit dem Naturschutzbund Deutschland (Nabu) die Initiative "Grundsteuer: Zeitgemäß!" gestartet hat.

Hat die Initiative "Grundsteuer: Zeitgemäß!" mit gestartet: Dirk Löhr, Professor für Steuerlehre.

Löhr hat auch das 1879 erschienene Hauptwerk des amerikanischen Ökonomen Henry George neu herausgebracht, dessen Titel bereits auf die Aktualität verweist: "Fortschritt und Armut. Eine Untersuchung über die Ursache der industriellen Krisen und der Zunahme der Armut bei zunehmendem Reichtum." Staats- und Sozialausgaben, so George, ließen sich weitestgehend durch Grundsteuern bestreiten, mit wohltuenden Folgen für die ökonomische Entwicklung und die soziale Balance. Ähnlich, so Löhr, wenn auch nicht genau nach dem Modell Georges, verfahren Singapur und Hongkong, die kaum Steuern erheben und dafür ihre Staatseinnahmen aus der Abschöpfung der Bodenerträge nehmen.

Der wesentliche Unterschied ist: Steuern auf Löhne, Verbrauchs- und Mehrwertsteuer ebenso wie Sozialabgaben schmälern die Einnahmen des Arbeitnehmers und bremsen damit auch den Absatz der Wirtschaft. Auch die Ertragssteuern gehen zu Lasten der Wirtschaftsleistung. Einkünfte aus Grund und Boden sind dagegen Renten, wie es im ökonomischen Jargon heißt: Der Grundbesitzer muss nichts tun, um Mieteinnahmen oder Spekulationsgewinne zu erzielen. Wer der Devise folgt, "Leistung muss sich wieder lohnen", sollte daher die Bodenerträge besteuern und stattdessen Arbeitgeber und Arbeitnehmer entlasten.

So weit geht die Initiative "Grundsteuer: Zeitgemäß!" nicht. Sämtliche Szenarien zu einer Reform der Grundsteuer – die Löhr alle durchgerechnet hat – gehen von der Prämisse der Aufkommensneutralität aus, also davon, dass also die Höhe der Grundsteuereinnahmen insgesamt gleich bleibt, nur die Lasten anders verteilt werden.

Vermieter müssten weniger zahlen, Mietnebenkosten würden sinken

Das Ergebnis fällt eindeutig aus: Eine reine Grundsteuer würde Grundstücke mit mehrstöckigen Mietshäusern nicht höher belasten als baufertige, unbebaute Grundstücke. Vermieter von Mietwohnungen müssten deutlich weniger bezahlen als heute, also würden die Mietnebenkosten sinken. Wer nur auf den Wert des unbebauten Grundstücks spekuliert, müsste genauso viel Steuern bezahlen, auch wenn er überhaupt keine Einnahmen erzielt. Das derzeitige System belohnt Spekulanten und bestraft Vermieter und Mieter von Sozialwohnungen. Mit einer reinen Bodenwertsteuer verhielte es sich genau umgekehrt.

Bundesweit bleiben aktuell 600 000 voll erschlossene Grundstücke unbebaut, während nach Auskunft des Bundesverbands der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft seit 2009 eine Million Wohnungen zu wenig gebaut wurden. Bezahlbare Wohnungen fehlen, die Mieten und Grundstückspreise explodieren, doch eine Nachverdichtung, die geeignet wäre, den Flächenverbrauch in Grenzen zu halten, kommt auf diese Weise nicht voran.

Rund 600 000 voll erschlossene Grundstücke sind zurzeit unbebaut – das Steuersystem belohnt, sie als Kapitalanlage brach liegen zu lassen. Foto: Joachim E. Röttgers

Wegen der sozialen, ökonomischen und ökologischen Vorteile kommen die Unterstützer der Initiative aus ganz verschiedenen Richtungen: Mehrere Wirtschaftsforschungsinstitute gehören dazu, Umweltverbände, der Bund Deutscher Architekten (BDA), der Mieterbund sowie Bürgermeister von rund 50 Städten. Doch es gibt auch Gegenstimmen: Während die Bauwirtschaft sich Aufträge erhofft, sieht die Immobilienwirtschaft, die von steigenden Grundstückspreisen profitiert, ihre Felle davon schwimmen. Die Haus- und Grundbesitzervereine zögern: Während die Besitzer großer Mietshäuser im Vorteil wären, müssten Einfamilienhausbesitzer, vor allem in guten Lagen, ein wenig mehr zahlen. Doch genau sie wären dazu auch am ehesten in der Lage, wie Löhr anmerkt. Und Trost meint lapidar: "Es gibt keine zu 100 Prozent gerechte Besteuerung."

Die Schwierigkeit besteht nun zum einen darin, dass sich die Bundesländer nicht einigen können. Hamburg und Bayern etwa haben sich aus, wie Löhr sagt, sachfremden Gründen gegen die Bodenwertsteuer ausgesprochen: Weil sie befürchten, im Länderfinanzausgleich schlechter abzuschneiden. Dieses Problem ließe sich lösen, wenn den Ländern bei der Erhebung der Grundsteuer mehr Spielraum eingeräumt würde. Zum anderen ist das Problem hoch komplex. Nicht alle verstehen, dass, wenn der Hausbesitzer für den Hausbesitz keine Steuern mehr entrichten muss, davon am Ende die Mieter profitieren.

Ein Problem könnte sein, dass die Verlierer der Umstellung, vom privaten Grundbesitzer bis zum großen Immobilienunternehmen, die Folgen sofort zu spüren bekämen – und vermutlich lautstark protestieren würden. Die positiven Folgen – eine Zunahme der Bautätigkeit, stärkere Nachverdichtung, sinkende oder wenigstens nicht weiter ansteigende Grundstückspreise, geringere Mietnebenkosten – würden sich dagegen erst allmählich bemerkbar machen. Ein wenig Weitblick ist also gefragt, wenn die Politik eine kluge Entscheidung treffen will.


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