Immobilienkonzern Hines in Stuttgart

Jubel: "Miete um 225 Prozent gestiegen"

Der eigentliche Grund für den Abriss ist anderswo zu suchen. Es geht wie immer ums Geld. Die Mietfläche des Blocks belief sich nach Angaben des gewöhnlich gut informierten "Immobilienbriefs Stuttgart" auf 7.400 Quadratmeter. Im Neubau sollen 10.200 Quadratmeter entstehen. Gut ein Drittel Fläche mehr. Die Obergeschosse, 8.800 Quadratmeter, vermiete Hines für 39 Euro pro Quadratmeter. "Die unsanierte Angebotsmiete würde 12 Euro betragen", jubelt das Anleger-Blättchen, "durch die Sanierung sei die Miete um 225% gestiegen."

Der Mieter ist auch nicht von Pappe: Es handelt sich um Deloitte, laut Wikipedia "die umsatzstärkste Management- und Strategieberatung sowie Wirtschaftsprüfungsgesellschaft der Welt". Die größte der "Big Four", zu denen weiterhin PricewaterhouseCoopers, E&Y und KPMG gehören. Umsatz: um die 60 Milliarden Euro im Jahr. Derzeit etwas ab vom Schuss an der Albstraße im Stadtteil Degerloch ansässig, zeigt Deloitte nun bald in der attraktiven Innenstadtlage Präsenz.

Hines spricht in seiner Präsentation immer wieder von Nachhaltigkeit. Der Konzern strebe eine Platin-Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) an, heißt es – so als ob die Intention schon das Resultat wäre. Bei der Herstellung der Decke, einer Holz-Hybrid-Konstruktion, würden "46 kg CO2/m² eingespart bzw. gespeichert". Die Vorstellung, dass sich mit Holz auf diese Weise die Klimabilanz aufbessern lasse, weist der DGNB-Gründer Werner Sobek allerdings nachdrücklich zurück.

Nachhaltige Wertsteigerung

Eigentlich meint Hines mit Nachhaltigkeit auch etwas anderes: "Unsere Verpflichtung besteht darin, Werte für unsere Investoren, Kunden und die breiteren Gemeinschaften, in denen wir tätig sind, zu schaffen und zu schützen", so beschreibt der Konzern auf seiner Website sein "Sustainability Value Framework", sein Nachhaltigkeits-Rahmenwerk. Werte schaffen: Damit sind nicht ideelle Werte gemeint, sondern Geldwerte. Werte für die Investoren und Kunden und an dritter Stelle die "breiteren Gemeinschaften" – wer immer das sein mag.

Hines, 1957 in Houston, Texas gegründet, ist nach eigener Angabe ein globaler Immobilien-Investment-Manager, der Immobilien im Wert von 92 Milliarden Dollar oder 87 Milliarden Euro besitzt und in einer ähnlichen Größenordnung Immobilien für andere verwaltet. Seit 1991 ist Hines in Deutschland tätig. In Stuttgart war das erste Objekt 2009 das Postquartier: die frühere Reichspostdirektion in der Lautenschlagerstraße, die im Zuge des S-Bahn-Baus in den 1980er-Jahren schon einmal komplett ab- und wieder aufgebaut worden war. Hines ließ die denkmalgeschützten Fassaden stehen, um innen radikal zu entkernen. Die Bilanz laut Immobilienbrief: 6.000 Quadratmeter zusätzliche Flächen. 

"Das Postquartier war die wohl größte Projektentwicklung in der City", vermeldet der Immobrief. Drei Jahre später verkaufte Hines den Block an die Baden-Württemberg-Stiftung, das Kultusministerium zog ein. Dann erwarb der Investor die Mercedes-Benz-Bank am Pragsattel, die inzwischen auch der BW Stiftung gehört, gefolgt vom gerade fertiggestellten Neubau Caleido an der Paulinenbrücke und dem Kronprinzbau in der gleichnamigen Straße in Schlossplatz-Nähe. Und beim Allianz-Campus im Stuttgarter Westen, den Hines 2019 übernahm, handelte es sich laut Immobilienbrief um "die größte je erfolgte Bürotransaktion in Stuttgart".

Aus dem Allianz-Campus wird "Karlshöhe"

Die Allianz hat im vergangenen Jahr alle ihre Standorte im Talkessel verlassen und ihr neues Areal in Stuttgart-Vaihingen bezogen. Mit dem "Allianz-Campus" in der Reinsburgstraße, für den Hines rund 400 Millionen Euro hingeblättert hat, sind sowohl die Altbauten als auch das zehngeschossige Hochhaus am Fuß der Karlshöhe gemeint, das laut Architekturführer "jede städtebauliche Sensibilität vermissen" lässt. "Karlshöhe" nennt Hines denn auch das Areal: 90.000 Quadratmeter vermietbare Flächen in "excellent inner city location".

Die Allianz war auch bereits der Bauherr der Blöcke B1 und B2 des Schwabenzentrums. Wie es in den 1980ern dazu kam, kann die Pressesprecherin der Versicherung nicht genau sagen: "Sicher ist jedoch, dass das Gebäude/Areal nicht als Standort für die Allianz selbst im Gespräch war." Den ersten Block B1, der jetzt abgerissen wird, bekam Hines 2022 für schlappe 35 Millionen Euro. Für B2, gleich anschließend in der Eberhardstraße 31 bis 33, soll der Immobilienmagnat zwei Jahre später dagegen um die 90 Millionen bezahlt haben. Gefragt, ob auch da der Abriss geplant sei, antwortet die Hines-Sprecherin nur: "In dem Bestandsgebäude Eberhardstraße 33 hat am 18. Oktober die 'Vegane Fleischerei' eröffnet." Das lässt alle Optionen offen.

Architekt:innen fordern weniger Abriss

Was aktuell mit dem Schwabenzentrums-Block geschieht, ist für viele Fachleute mittlerweile anachronistisch, ein No-Go. "Bauen muss vermehrt ohne Neubau auskommen", fordert etwa der Bund Deutscher Architektinnen und Architekten seit Jahren. Die Initiative Abrissmoratorium wollte vor vier Jahren Abriss genehmigungspflichtig machen. Politisch fand dies bislang keinen Niederschlag. Eine weitere Initiative, House Europe, versuchte im vergangenen Jahr auf europäischer Eben darauf hinzuwirken, dass mehr Anreize für den Erhalt von Gebäuden geschaffen würden. Ziel war, bis Januar eine Million Unterschriften zu sammeln. 83.000 wurden erreicht.