Wieder ein Schrittchen

Bauen ist heute vor allem eines: investorenfreundlich. Fotos: Joachim E. Röttgers

Wird künftig schneller und dichter gebaut? Spekulation eingedämmt, Wohnen weiter teurer? Die Baulandkommission der Bundesregierung hat ihren Bericht vorgelegt.

Es ist durchaus bemerkenswert, wenn die "FAZ" eine ganze Zeitungsseite einem Beitrag widmet, der mit "Mut zu mehr Staat" betitelt ist. Mietpreiskontrollen seien weniger schädlich als oft behauptet, der Staat als Marktakteur nützlicher, schrieb der Wirtschaftswissenschaftler Sebastian Dullien am 31. Mai. Tenor seines Artikels: Weil Grund und Boden als nicht vermehrbares Gut ein limitierender Faktor ist, funktionieren Immobilienmärkte anders als andere Märkte und müssen deswegen anders betrachtet werden.

Es wird dafür höchste Zeit. Denn es ist kaum mehr zu übersehen, wie gravierend sich Fehler beim Thema Wohnen auswirken, die im Glauben an die lenkende Kraft des Marktes gemacht wurden. Vor Kurzem wurde im "Tagesspiegel" eine großartige Reportage über den Berliner Wohnungsmarkt und dessen Profiteure veröffentlicht. Sie ist aufschlussreich – und gerade deswegen deprimierend. Denn die Abschaffung der Gemeinnützigkeit von Wohnungsbauunternehmen hat in den vergangenen Jahren eine irrsinnige Preisbewegung in Gang gesetzt. Und das nicht nur in der Hauptstadt. In Stuttgart sind die Gesamtumsätze mit Immobilien 2019 auf ein neues Rekordhoch geklettert; sie betrugen mit 4,19 Milliarden Euro fast das Doppelte von 2008 (2,15 Milliarden Euro) – und das bei deutlich weniger Aktivitäten: 5181 Kaufverträge wurden 2018 abgeschlossen, 2008 waren es 6253.

Hierfür sind vor allem die rapide wachsenden Preise für Wohnungen verantwortlich, sie stiegen laut Amtsblatt vom 27. Juni 2019 bis zu acht Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Preise für Bestandswohnungen sind zwischen 2007 und 2017 jährlich um rund 16 Prozent gestiegen. Es kann einem schwindelig werden.

Altersvorsorge treibt die Mieten hoch – Großkonzerne profitieren

Die wenigen Profiteure sind große Unternehmen, börsennotierte Konzerne. 15 Prozent des Berliner Wohnungsmarkts gehören ihnen, die Aktienkurse stiegen seit 2012 um ein Vielfaches des DAX-Mittelwerts – um schon mal bis zu 700 Prozent. Zu den Anteilseignern gehören so vertrauenserweckende Firmen wie Blackrock. Der CDU-Grande Friedrich Merz arbeitet für dieses Unternehmen.

Profitiert von der Wohnungsnot: Friedrich Merz, CDU.

Sachverstand fehlt offensichtlich jenen Politikern, die Anfang des Jahrtausends dafür gesorgt haben, dass die private kapitalgedeckte Altersvorsorge gefördert wird. Menschen, die in solche Altersvorsorge investieren, investieren damit in Rentenfonds und Versicherungen, die wiederum in Immobilien investieren. Sprich: Steigende Mieten sollen die Renten finanzieren. Im besten Fall bleibt das ein Nullsummenspiel. Aber nicht mal diese Rechnung geht auf: Die Mieten steigen stärker als die Renditen der Anlagen, weil viel Geld bei denen bleibt, die zwischen dem Anleger und dem Produkt, in das investiert wird, mitverdienen wollen. Zum Beispiel Herr Merz und Blackrock.

Das muss man bedenken, wenn man sich den Abschlussbericht der 2018 von der Bundesregierung eingesetzten Baulandkommission und die darin gemachten Empfehlungen vor Augen führt. Veröffentlicht wurde er am 2. Juli, und es steht – zumindest auf den ersten Blick – viel Erfreuliches darin: Gestärkt werden sollen Erbbaurecht und Konzeptvergaben (da geben Kommunen Bauland zu einem festgelegten Preis ab an den Interessenten mit dem besten Baukonzept). Die Länder sollen Haushalts- und Gemeindeordnungen so ändern, dass Grundstücke leichter an jene Träger abgegeben werden können, die "preisgedämpfte" Wohnungen errichten. Empfohlen wird den Kommunen eine Bodenvorratspolitik; Länder und Kommunalaufsicht werden dazu aufgefordert, für die entsprechenden Förderungen und Erleichterungen zu sorgen. Mehr als bisher müsste interkommunal und regional zusammengearbeitet und mit Stiftungen, Kirchen und anderen großen Grundstückseigentümern kooperiert werden.

In weiteren Empfehlungen wird darauf gedrängt, "dass die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung Gründe des Wohls der Allgemeinheit sind, um so die Erteilung von Befreiungen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans zu erleichtern". Es wird auf das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung eingegangen: Ein "dörfliches Wohngebiet" soll als Baugebietskategorie ein Äquivalent zum "urbanen Wohngebiet" sein, auch wird der flexiblere Umgang mit Dichteobergrenzen gefordert. Zudem soll das Baugebot (gegen Spekulanten gerichtet) besser durchgesetzt werden können.

Neu gebaut: teures Pflaster auf den Fildern.

Was die Baulandkommission empfiehlt, bleibt aber ein Wurschteln an Symptomen, solange die Ursachen nicht angepackt werden. Etwas vornehmer hatte es die SRL, die Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, in ihrer Stellungnahme ausgedrückt: "Damit aber tatsächlich bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird, ist es nötig, nicht nur mehr Bauland zu mobilisieren, sondern die erforderlichen planungsrechtlichen Instrumente zu schaffen und anzuwenden, der Bodenspekulation entgegenzuwirken sowie die Innenentwicklung konsequent voranzutreiben."

Von all dem, was die schon erwähnte Reportage im "Tagesspiegel" aufgedröselt hat, ist im Bericht zu wenig zu finden. Wie kann weitere Spekulation und eine Altersvorsorge auf Kosten von Mietern verhindert werden? Die "Süddeutsche Zeitung" hat bereits angemerkt, dass die Fragen in der falschen Reihenfolge beantwortet werden: Erst muss die Bodenfrage ganz grundsätzlich gelöst werden, dann kann man über Baulandmobilisierung reden. Aber vielleicht ist der Bericht der Baulandkommission dennoch ein wichtiger Schritt, einer, der Stück um Stück Staat und öffentliche Hand mehr in die Pflicht nimmt. Dass der Weg dorthin noch weit ist, zeigt der Bericht auch.

Mehr Staat wagen wäre die Lösung

Deregulierungen wie eine vorgeschlagene Lockerung des §34 (er regelt die Bebauung ohne Bebauungsplan) werden Spekulation und Preistreiberei begünstigen. Gleiches gilt für den flexibleren Umgang mit Dichteobergrenzen (weil die Grundstücke an Wert gewinnen). Auch soll der unselige Paragraf 13b (er erlaubt Bauen ohne Umweltverträglichkeitsprüfung), der Zersiedlung fördert, bis 2022 verlängert werden – ein Beleg für die Macht der Immobilienlobbyisten. Die Wohnungsnot wird sich nicht durch neue Eigenheime an Ortsrändern lösen lassen – diese führen nur zu mehr Bodenversiegelung und Verkehr. Und der Satz im Bericht, der bestehende Eigentumsschutz solle gewahrt werden, spricht Bände; denn wie soll damit eine Gemeinwohlverpflichtung des Eigentums durchgesetzt werden, die doch so wortreich beschworen wird?

Das Geschachere um die Grundsteuer, in welchem die CSU gegenüber dem wertabhängigen Modell von Finanzminister Scholz eine Öffnungsklausel durchgesetzt hat, demonstriert das Problem auf anderem Gebiet. Diese Klausel erlaubt den Ländern, eigene Regelungen zu treffen. Das könnte zur Folge haben, dass Grundsteuern in Bayern nach einem Flächenmodell berechnet werden. Und das hieße, dass ein Bauernhof in Franken wie ein Wohnhaus in Schwabing besteuert würde – und der Wert des Grundstücks außen vor bliebe. Unnötig zu sagen, wer davon profitiert.

Ökonomen müssen "Scheuklappen und Marktgläubigkeit ablegen".

Eine wertabhängige Steuer hingegen, idealerweise eine Bodenwertsteuer, hätte, wie es der Direktor des Potsdamer Instituts für Klimafolgenforschung Ottmar Edenhofer im März auf einer Tagung der DASL dargelegt hat, viele vorteilhafte Steuerungswirkungen: Sie würde Immobilienblasen verhindern, weil mit ihr das Interesse an Bodenwertsteigerungen sinkt, sie würde das Spekulieren mit unbebauten Grundstücken unattraktiv machen und würde der Zersiedlung entgegenwirken.

Es wird also dauern, bis sich die öffentliche Hand aktiver steuernd für eine faire Gesellschaft einsetzt. Dass der Staat da mehr tun müsste, fordert auch Professor Dullien im eingangs erwähnten "FAZ"-Artikel; er nimmt auch seine KollegInnen in die Pflicht. Um einen intelligenten Instrumentenmix zu etablieren, sei es "zentral, dass Ökonomen ihre Scheuklappen und Marktgläubigkeit ablegen". Schon im März hatte er in der "Zeit" darauf hingewiesen, dass man auf Investoren nicht setzen könne und ihnen gegenüber nicht zu nachlässig sein dürfe.

Man kann den Bericht der Baulandkommission als Zeichen der Hoffnung lesen. Doch auch Geduld wird es brauchen.

Die Baulandkommission

Die Expertenkommission "Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik", kurz Baulandkommission, wurde im Herbst 2018 auf Grundlage des Koalitionsvertrags von der Bundesregierung eingesetzt. Sie sollte konkrete Handlungsoptionen für eine bessere Aktivierung von Grundstücken für den Wohnungsbau erarbeiten. Ziel war es vor allem, Bauland schneller verfügbar zu machen. Die Geschäftsstelle beim Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. fasste die Aufgabe der Kommission unter drei Schwerpunkte: Erstens sollten die Verfahren der Baulandentwicklung beschleunigt und vereinfacht werden. Zweitens war gefragt, wie bislang ungenutzte innerstädtische Wohnbaupotenzialflächen und private unbebaute Grundstücke mobilisiert werden könnten. Der dritte Schwerpunkt fokussierte eine aktive Bodenpolitik, damit Teile der Bauflächen zu vergünstigten Konditionen für bezahlbaren Wohnungsneubau eingesetzt werden können.

Die über 40 Mitglieder setzen sich zusammen aus VertreterInnen der Regierungsfraktionen, Landesminister- und -senatorInnen, VertreterInnen der kommunalen Spitzenverbände, Bundesministerien, Wissenschaft sowie Verbänden. Nun geht es darum, in den zuständigen Ministerien aus den Kommissionsvorschlägen zustimmungsfähige Gesetzesvorlagen und Verordnungen zu erarbeiten. Ob die Bundesregierung den Vorschlägen folgt, ist offen – die Kommission hatte lediglich beratende Funktion. (ch)

Der vorliegende Text erschien am 22. Juli im Internetmagazin Marlowes, das sich vor allem den Themen Architektur und Stadt widmet. Für Kontext wurde der Text an einigen Stellen erweitert.

Christian Holl ist Mitherausgeber von Marlowes. Holl studierte zunächst Kunst, dann Architektur in Aachen, Florenz und Stuttgart. Ab 1997 war er Redakteur der db Deutsche Bauzeitung und gründete 2004 mit Ursula Baus und Claudia Siegele "frei04 publizistik". Seit 2008 ist Holl, der in Stuttgart und Frankfurt lebt, Kurator und Mitglied im Ausstellungsausschuss der Architekturgalerie am Weißenhof und seit 2010 Geschäftsführer des BDA Hessen.

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