Sozialer Wohnungsbau zwischen Wildwucher und Stillstand. Fotos: Joachim E. Röttgers

Sozialer Wohnungsbau zwischen Wildwucher und Stillstand. Fotos: Joachim E. Röttgers

Ausgabe 401
Politik

Wohl und Wehe im Wohnungsbau

Von Johanna Henkel-Waidhofer
Datum: 05.12.2018
So gehts nicht voran: Noch immer hoffen viele Verantwortliche, insbesondere CDU-Wirtschaftsministerin Nicole Hoffmeister-Kraut, dass Investoren bezahlbare Mietwohnungen bauen. Dabei kann nur die öffentliche Hand für den notwendigen Schub sorgen.

Nicht schon wieder Wien: Die Donaumetropole mit ihren fast 100 Jahren Gemeindebautradition kann kein Vorbild sein für die Bemühungen, endlich ausreichend bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Zu unvereinbar haben sich da und dort die Systeme entwickelt. Die einen, die roten Stadtväter und -mütter in Österreichs Metropole, wollen bis heute den Markt streng regulieren und zum großen Teil selbst seinen Bedarf decken. Die anderen hingegen, Neoliberale für gewöhnlich, glauben – oder tun auch nur so -, reiche Leute hätten ein Interesse an Geldanlagen im Wohnungsbau zu sozial verträglichen Mieten. Zur Einordnung der Dimensionen taugen Zahlen aus Wien aber allemal: 220.000 Wohnungen gehören der Stadt; an weiteren 200.000 ist sie beteiligt; 62 Prozent der WienerInnen leben in einer dieser Wohnungen mit gedeckelten Mieten; weitere rund 13 Prozent hätten einen Anspruch; und vor allem: Mehr als 650 Millionen Euro fließen Jahr für Jahr in die einschlägige Förderung.

Ministerin Hoffmeister-Kraut, CDU, glaubt an die Akteure des Wohnungsmarkts.
Ministerin Hoffmeister-Kraut, CDU, glaubt an die Akteure des Wohnungsmarkts.

In Baden-Württemberg doktern Grüne und Schwarze seit Beginn der Legislaturperiode an einer Strategie herum, mit der eines der drängendsten Probleme vieler Kommunen ernsthaft angegangen werden soll. Betroffen sind schon lange nicht mehr nur Ballungsräume. Gerade deshalb war der erste Kardinalfehler der grün-schwarzen Landesregierung, dieses komplizierte Feld der Daseinsvorsorge dem Wirtschaftsministerium zuzuschlagen. Dessen Chefin glaubt an die "Akteure des Wohnungsmarkts", wie sie sagt. Den rund 650 Millionen Euro oder fünf Prozent des Stadtbudgets, die Wien mit seinen fast zwei Millionen EinwohnerInnen jährlich ausgibt, stehen in Baden-Württemberg (elf Millionen) seit dem Vorjahr bescheidene 250 Millionen Euro gegenüber.

Kommunen rufen Baugeld des Bundes nicht ab

Obendrein schmückt sich Grün-Schwarz mit fremden Federn, denn das Geld kommt großteils vom Bund. Und weil es an baureifen Vorhaben mangelt, ist es noch nicht einmal zur Gänze abgerufen worden. "Kommunen wollen wir noch mehr unterstützen", reagiert die Ministerin auf diesen Missstand in einem Werbevideo, das unterlegt ist mit Wohlfühlmusik. "Noch mehr" müsste so übersetzt werden: 35 der 250 Millionen kommen in einen neuen Fond und bleiben dennoch ein Tropfen auf dem heißen Stein. Außerdem soll einmal mehr nicht nur sozialer, sondern "preiswerter Wohnungsbau" gefördert werden. O-Ton Hoffmeister-Kraut: "In Betracht kommen hierfür zahlreiche kommunale Initiativen, die derzeit vielerorts entstehen und insbesondere auf die Akquirierung ungenutzten privaten Wohnraums in Mietwohnbestand abzielen." Im Klartext: VermieterInnen, die ihr Eigentum dem Markt bisher nicht zur Verfügung stellen mochten, dürfen jetzt auch noch mit finanziellen Anreizen rechnen. Überhaupt erst 2013 hatte die grün-rote Landesregierung die Versäumnisse früherer Jahre nachgeholt und den Gemeinden im Land ermöglicht, gegen Leerstand vorzugehen.

Erst seit 2013 können Gemeinden etwas gegen Leerstand tun.
Erst seit 2013 können Gemeinden etwas gegen Leerstand tun.

Wie verfahren die Situation in Baden-Württemberg ist, zeigte sich Anfang Oktober in der Reaktion der CDU-Ministerin auf die Beschlüsse des Grünen-Landesparteitags in Konstanz: "Ich freue mich, dass sich unser Koalitionspartner in einigen Positionen zu dem bekennt, was ich schon seit Längerem gefordert habe." Dabei hatte selbst Ministerpräsident Winfried Kretschmann das Marktversagen beklagt und Eingriffe des Staats angekündigt, zumal das Thema "eine gewaltige soziale Sprengkraft" habe. Nach einer aktuellen Studie des Landes müssten bis 2025 rund 485.000 Wohnungen in Baden-Württemberg gebaut oder erweitert werden, heißt es in den Konstanzer Beschlüssen der Grünen weiter. Und die Kommunen müssten ertüchtigt werden, "damit sie im Konkurrenzkampf gegen die teils international agierenden Immobilienkonzerne bestehen und eine gemeinwohlorientierte Liegenschaftspolitik betreiben können". Mit 35 Millionen Euro ist allerdings genau dieser Staat nicht zu machen.

Susanne Bay, Heilbronner Abgeordnete und Fachfrau der Grünen-Fraktion, erlebt "jeden Tag" einen weiteren zentralen Widerspruch. Zu ihr "kommen die, die keine Verdichtung in den Innenstädten wollen, zu uns kommen aber auch die, die keine Ausweisung neuer Baugebiete wollen". In diesem Spannungsfeld zwischen Ökologie und intensiver Bautätigkeit sei es schwer, zu bestehen. Zur Halbzeitbilanz haben die Grünen ein pfiffiges Büchlein vorgelegt: "Das neue Baden-Württemberg." Dem Wohnungsbau ist ein einziges Verb gewidmet, und das schönt massiv eine unschöne Wirklichkeit: "Angekurbelt."

Susanne Bay, Grüne, spürt Spannungen zwischen Ökologie und Bautätigkeit.
Susanne Bay, Grüne, spürt Spannungen zwischen Ökologie und Bautätigkeit.

Eine ehrliche Bestandsaufnahme wäre so wichtig, weil interessierte Kreise gerne Öl ins Feuer gießen. Ein Beispiel von ungezählten im Land liefert der Stuttgarter Stadtteil Stöckach: Die Stadt hat sich im Spätherbst 2017 Jahr per Gemeinderatsbeschluss ein Vorkaufsrecht für Gründe gesichert, die der EnBW gehören. Also zu einem Mittel gegriffen, das am grünen Tisch so oft als probat empfohlen wird und keineswegs nur in Wien, sondern auch in vielen anderen europäischen Großstädten zum längst gängigen Instrumentarium zählt. "Das überstürzte und eigennützige Vorgehen der Stadt wirkt hier also geradezu kontraproduktiv", weiß Klaus Lang, der Vorsitzende von "Haus und Grund" und selbst lange Bürgermeister. Heftig wettert er gegen das "jüngste Kriegsgeschrei von SPD und Linken, die der EnBW unter Verdrehung der Fakten Spekulantentum vorwerfen, aber selbst mit dem Druckmittel Vorkaufsrecht der EnBW das Grundstück unter Marktwert abringen wollen". Diese Methode wertet die Hausbesitzerorganisation, "aus grundsätzlichen Überlegungen heraus als unfreundlichen Akt gegen private Grundstückseigentümer". Tatsächlich aber wären viel mehr solcher Initiativen der Kommunen nötig.

Eine politische Kraft, die dazu Mut und Elan aufbringt, fehlt schmerzlich. Die SPD hat sich 2012 mit dem Verkauf von 22.000 LBBW-Wohnungen durch Finanz- und Wirtschaftsminister Nils Schmid und unter der Ägide des Stuttgarter Oberbürgermeisters Wolfgang Schuster (CDU) selbst vom Spielfeld genommen und einen bis heute tiefsitzenden Ärger im kritischen Teil der eigenen Basis eingehandelt. Ein Brief des Genossen Schmid an die Mitglieder enthielt den erstaunlichen Satz über die Käuferin, die schon damals in Fachkreisen hinlänglich berüchtigte Patrizia AG: "Eine Heuschrecke kann ich nicht erkennen." Selbst aus dem Städtetag gab es "gute Ratschläge", so die Reutlinger OB Barbara Bosch damals, wie anstelle der privaten Investoren das BW-Konsortium der öffentlichen Hand hätte zum Zug kommen können.

Wirkungslos: Parteitagsparolen und neue Fördertöpfchen

Inzwischen will die SPD den Wohnungsbau zu einem Schwerpunkt im Kommunalwahlkampf machen. "Wir wissen aber", sagt der neue Landesvorsitzende Andreas Stoch realistisch, "wie schwer das wird". Seine Partei fordert seit Monaten, die gemeinnützige Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) zu gründen, "die Grundstücke erwirbt, entwickelt und einen eigenen Wohnungsbestand aufbaut". Erst kürzlich hat die Landtagsfraktion eine parlamentarische Anfrage zum Thema gestellt, etwa dazu, wie das Land eigene Flächen einbringen könnte. Hoffmeister-Kraut antwortet mit nichtssagenden Sätzen: "Das Land kann eigene Grundstücke an Kommunen oder andere Akteure auf dem Wohnungsmarkt veräußern oder selbst auf den Grundstücken bauen."

Gewerkschafter Martin Kunzmann verlangt bezahlbaren Wohnraum für alle.
Gewerkschafter Martin Kunzmann verlangt bezahlbaren Wohnraum für alle.

Bei all den Debatten über Parteitagsbeschlüsse und neue Fördertöpfchen verrinnt die Zeit. Der DGB beklagt, dass statt der jährlich 70.000 benötigten Einheiten nur 33.500 fertiggestellt werden. Und verlangt eine neue Maxime, die der Landesvorsitzende Martin Kunzmann auf diesen einfachen Nenner bringt: "Bezahlbarer Wohnraum für alle statt Rendite für wenige." Ebenfalls aus einer Antwort auf eine Anfrage der SPD-Fraktion geht hervor, welche Grundstücke im Besitz des Landes konkret für Wohnungsbau genutzt werden könnten. In Stuttgart stehen vier zur Verfügung, das größte davon in der Böblinger Straße, weil das Statistische Landesamt von dort nach Vaihingen umzieht. In der Jägerstraße 56-58 könnte gebaut werden und in der Urban-/Landhausstraße, allerdings nur mittelfristig bis 2018. Allein in Möhringen, in der Vaihinger Straße 79, ist nach der Aufstellung aus dem Finanzministerium eine Bebauung innerhalb der nächsten drei Jahre realisierbar. Zu Bundesflächen gibt es gar keine Auskunft.

Von den nur 6500 Wohnungen, die in Stuttgart zwischen 2010 und 2017 entstanden, wurden 151 nach den Regeln der Sozialmieten vergeben. In Wien geht eine ganz ähnliche Zahl an den Markt – pro Woche. Bis 2025 will der neue Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ), früher selber für den Bereich zuständig, 120.000 Einheiten fertiggestellt oder im Bau sehen, weil "immer mehr Menschen in prekären Arbeitsverhältnissen und Lebenssituationen um das sich verknappende Gut des leistbaren Wohnraums konkurrieren". Die Städte, sagt er, müssten ein politisches Steuerungsinstrumentarium erhalten, um nicht in solche Situationen zu geraten und damit "in die Gefahr einer Zuspitzung der sozialen Ungleichheiten".

Städteplaner Markus Müller will nicht nur von Wien, sondern von Zürich lernen.
Städteplaner Markus Müller will nicht nur von Wien, sondern auch von Zürich lernen.

Markus Müller, Präsident der baden-württembergischen Architektenkammer und Städteplaner, wirbt seit Langem für ganz ähnliche Ziele. Er ist einer der Akteure, die Hoffmeister-Kraut in einer "Wohnraum-Allianz" an einen Tisch geholt hat, und sagt schnörkellos: "Wenn wir ehrlich sind, besteht nicht einmal über die Ziele Einigkeit." Gerade das Wirtschaftsministerium habe seine Position noch nicht gefunden. Im März – und wieder vergeht ein halbes Jahr – findet auf Müllers Anregung eine Reise nach Zürich statt, um von einem Modell zu lernen, das den baden-württembergischen Möglichkeiten näher liegt als die Gemeindebauten im roten Wien. "In Zürich regiert der Bauboom", schreibt die Neue Zürcher Zeitung und führt den auf die genossenschaftliche Tradition zurück. Aber sie schreibt auch, dass ein "Kampf um Zahlen" tobt. Seit 2011 werde die Errichtung preisgünstiger Wohnungen besonders vorangetrieben, die Zwischenbilanz falle aber ziemlich unterschiedlich aus. Die Einen meinen, der Bestand stagniere bei etwa einem Viertel, die anderen erwarten einen Zuwachs auf ein Drittel. Hoffmeister-Kraut will sich einmal mehr über "interessante Projekte des preiswerten Wohnungsbaus" informieren. Immerhin lehnt sie "alle Denkverbote" ab. Und schon musste sie sich im Sommerinterview der "Stuttgarter Zeitung" fragen lassen: "Frau Hoffmeister-Kraut, sind Sie zur Sozialistin konvertiert?"

In Wien wird stattdessen intensiv eine Entwicklung problematisiert, bei der die Förderung von Eigentum aus Wohnungen Anlageobjekte macht und der Markt zusätzlich angeheizt wird. Anfang Dezember findet in zwei alten großen, von der öffentlichen Hand revitalisierten Gasometern eine Internationale Konferenz statt: "Housing for All." Debattiert wird, wie die Frage des Menschenrechts auf Wohnen mitten in reichen Ländern angekommen ist. Und vor allem: Wie eine Umkehr fataler Entwicklungen zu erreichen ist. "Für uns ist das Wichtigste", sagt SPÖ-Gemeinderat Kurt Stürzenbecher kürzlich im Deutschlandfunk-Interview, dass "wir nicht auf den Markt allein vertrauen". Denn das Menschenrecht könne ohne staatliche und kommunale Mittel gar nicht durchgesetzt werden. Der Weg dahin ist unterschiedlich weit: In Wien geben Familien etwa ein Fünftel des Haushaltsnettoeinkommens für Wohnkosten aus, in Stuttgart ist es knapp ein Drittel.


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