Bauprojekt in Unterjesingen

"Vor einem Jahr war die Stimmung ziemlich auf dem Tiefpunkt", berichtet Gabriele Göhring, Vorständin der Genossenschaft "Unterjesingen gut leben", die altengerechte Wohnungen bauen und dem Stadtteil eine neue Ortsmitte geben will. Unterjesingen war bis 1971 eine eigenständige Ortschaft, wurde dann nach Tübingen eingemeindet und grenzt als westlichstes Viertel der Stadt an den Naturpark Schönbuch. In dem früheren Dorf gibt es noch einen Metzger, ein ausgeprägtes Vereinsleben – und einen seit vielen Jahren brachliegenden Ortskern. Der soll nun mit einem vorbildlichen Wohnprojekt belebt werden.

Zwischenzeitlich sah es allerdings schwierig aus: Noch im Gründungsjahr 2021 erhielt die Genossenschaft zwar aus dem Landesprogramm "Gemeinsam unterstützt und versorgt wohnen 2022" eine Förderung in Höhe von 415.000 Euro. Ein Architekturbüro wurde beauftragt und reichte das Baugesuch ein. Dann kam die Baukostenkrise. Die Zinsen stiegen. Die Genoss:innen dachten: Wir schaffen das nicht.

Für das gute Leben in Unterjesingen schrieb er ebenfalls einen weiteren Förderantrag, aus Begeisterung für das Projekt, gerichtet an das neue Programm AGIL des Bundesfamilienministeriums für altersgerechtes, gemeinschaftliches und inklusives Leben. Unter 100 Einreichungen erhielt Unterjesingen als eines von sieben Projekten den Zuschlag: weitere 280.000 Euro. Otto trat in den Vorstand der Tübinger Nestbau AG ein und wurde dann der Projektsteuerer. "Der Uli kam hier an wie vom Himmel geschickt", meint Göhring. Durch das neue Geld wendete sich die Stimmung wieder zum Guten, eine Dynamik entwickelte sich, die viele mitgerissen hat.

Seniorengerechtes Bauen, barrierefrei, mit Assistenzsystemen im Pflegefall, aber auch eine Mischung von Nutzungen, Einkommen und Alter: Das fordern die Architektenverbände seit vielen Jahren. Denn ein großer Teil des Wohnungsproblems besteht darin, dass alte Menschen oft in viel zu großen Wohnungen wohnen – und zugleich schlecht betreut werden: weil sie keine guten Angebote finden. Die Kommunen kriegen das selten zufriedenstellend hin. Die Genossenschaft "Unterjesingen gut leben" macht vor, wie es funktionieren könnte. Sie stößt allerdings auf widrige Bedingungen.

"Wir bauen hier 18 Wohnungen für sieben Millionen Euro und müssen noch eine Million zusätzlich für die Scheuer aufbringen", erklärt Otto. Die Scheuer: Das ist durchaus ein Herzensanliegen der Genossenschaft. Ein denkmalgeschützter Bau aus dem Jahr 1678, der zur neuen Ortsmitte werden soll und insofern über ein Alten-Wohnprojekt hinaus für den ganzen Ort von Interesse ist: "Unser Wohnzimmer", wie man in Unterjesingen sagt.

Aber woher soll die Genossenschaft, in Zeiten schier unbezahlbarer Baukosten und Zinsen, die Mittel nehmen? Bis zu 100.000 Euro hat die Deutsche Stiftung Denkmalschutz in Aussicht gestellt. Auch das Landesdenkmalamt könnte helfen. Doch die denkmalgerechte Sanierung und der Umbau zu einem Veranstaltungsort sind damit noch nicht finanziert.

Die Banken fordern Sicherheiten: Sie wollen wissen, wie viel Geld da ist, bevor sie einsteigen. Nach drei vergeblichen Versuchen erklärte sich schließlich die Kreissparkasse Tübingen zu einem Kredit über die Hälfte der Baukosten bereit. Allerdings zu einem hohen Zinssatz von 4,1 Prozent. Private Häuslebauer zahlen nur 3,3 Prozent. Könnt ihr die Wohnungen nicht teurer vermieten?, wollten die Bank-Leute wissen. Nein, geht nicht. Die Stadt Tübingen verlangt, dass sie im Bereich des Mietspiegels liegen und ein Anteil an Sozialwohnungen dabei ist. 

Sparen durch Eigenarbeit

Das Projekt richtet sich nicht ausschließlich an Senior:innen: "Unterjesingen. Gut. Leben. In jedem Alter!" lautet der volle Name der Genossenschaft. Potenzielle künftige Bewohner:innen verstehen oft nicht, warum sie zuerst Genossenschaftsanteile erwerben und dann auch noch Miete zahlen sollen. Dass Mitglieder einer Wohnungsbaugenossenschaft nicht nur Mieter, sondern zugleich ihr eigener Vermieter sind, ist auch anderswo nicht immer allen klar.

Als "Haupt-Thema" Unterjesingens hat Alexander Muders, der neue Ortsvorsteher, das Wohnprojekt bezeichnet, das tatsächlich schon vor elf Jahren mit zwei Machbarkeitsstudien und einer Bürgerbeteiligung begann. Die Grundstücke gehörten der Stadt Tübingen und der kommunalen Wohnungsgesellschaft GWG. Ende Mai hat die Genossenschaft sie erworben. Das war dringend nötig, um anfangen zu können. Denn sonst wäre die Landes-Förderung, verlängert bis 30. Juni 2025, verfallen.

Es geht darum, die Häuser auszuräumen und die zwei Gebäude vorne an der Straße für den Abbruch vorzubereiten. Unterjesingen ist ein Straßendorf ohne eigentliche Ortsmitte. Man könnte auch sagen: ein Bundesstraßendorf. Auf der B 296 direkt vor dem Grundstück rollt pausenlos der Verkehr. Fußgängerampeln brauchen gefühlt eine halbe Ewigkeit und schalten schnell wieder auf rot. Zwei Häuser an der Straße, eines alt, das andere aus den 1980er-Jahren, sollen abgerissen und durch drei Häuser mit drei Wohngeschossen ersetzt werden. Auch eine Arztpraxis will einziehen.

In der mittleren Wohnetage zieht sich durch alle Gebäude, auch über einen Durchgang zur Scheune hinweg, die Pflege-WG. Sie hat acht Zimmer, vier Bäder und ist für Menschen gedacht, die sonst ins Pflegeheim müssten. Zwei Alltagsbegleiterinnen sind abwechselnd rund um die Uhr anwesend und wohnen auch auf derselben Etage. Nebenan der ambulante Pflegedienst, die Arztpraxis zwei Stock tiefer: Es fehlt an nichts.

Wer einziehen will, muss aber auch loslassen können. Die Wohnungen sind klein, zwischen 30 und 50 Quadratmeter. Dafür erhalten die Bewohner:innen ein lebenslanges Wohnrecht, bei Bedarf mit Betreuung. Und befinden sich mitten im neuen Ortszentrum: Die alte Scheuer soll Treffpunkt für den gesamten Ort werden, mit Konzerten, Lesungen, Diskussionen, Kabarett, vielleicht aber auch einem gemeinsamen Mittagstisch.

Schon jetzt bringt das Projekt die Menschen zusammen. Es ist fast zum Erfolg verdammt. Denn wenn Unterjesingen nicht schafft, was auch die Kommunen nicht hinkriegen, mit so viel Engagement des gesamten Dorfs und Expert:innen wie Gabriele Döhring und Ulrich Otto: Wer sollte dann ein solches Vorhaben stemmen? Projekte wie dieses bräuchte es überall. Unterjesingen könnte das Vorbild sein.