Das zukünftige Palast-Areal neben dem Schwäbischen Meer. Foto: Uli Riebe

Ausgabe 405
Wirtschaft

Ein Palast am See

Von Michael Lünstroth
Datum: 02.01.2019
10 000 Euro pro Woche. Wer sich das leisten kann, soll bald in einem Luxushotel in Konstanz nächtigen können. Über die Frage, worin der Sinn des Projekts liegt, wird am Bodensee heftig gestritten.

Dies ist eine Geschichte über Misstrauen. Über Politiker, die sich nicht verständlich erklären und Bürger, die Politik manchmal auch nicht verstehen wollen. Im Kern geht sie so: Ein Schweizer Investor möchte auf einer der letzten freien Grünflächen im rasant wachsenden Konstanzer Stadtteil Petershausen ein Luxushotel bauen. Stehen soll es auf dem so genannten Büdingen-Areal, 40 000 Quadratmeter groß, nur wenige Meter vom Bodenseeufer entfernt. Früher war hier ein Sanatorium, heute liegt hinter den seit Jahrzehnten gut verriegelten Toren ein kleiner Stadtwald. Die Fünf-Sterne-Herberge soll irgendwas zwischen Reha-Klinik und Hotel sein, mit 113 Zimmern, Gesundheitsprävention und Ernährungsberatung, Ärzteservice inklusive. Der Preis: 3500 bis 10 000 Euro pro Woche.

Rein rechtlich betrachtet, dürfte der Investor schon jetzt bauen. Das Gelände gehört ihm, beziehungsweise der von ihm gegründeten Sea Palace AG, die Stadt hat eine Baugenehmigung erteilt. Sollten die anhängigen Rechtsstreitigkeiten für den Bauherrn erfolgreich ausgehen, könnte er sofort loslegen. Die eigentliche Frage aber lautet: Ist, was rechtlich erlaubt ist, auch richtig? Das ist dann der Punkt, an dem diese Geschichte in mindestens drei Versionen zerfällt: Die des Investors, die der Anwohner und einer Bürgerinitiative und die der Stadt Konstanz.

Hansjürg Buff ist für einen Unternehmer seiner Kontogröße gar nicht so schwer zu erreichen, wie man denken würde. Er antwortet auf Mails und ruft zurück. Buff ist 59 Jahre alt, Vater von acht Kindern und will sich mit seinem Hotel in Konstanz seinen letzten großen Traum erfüllen. Lange habe er nach einem passenden Grundstück gesucht. "Als sich die Gelegenheit in Konstanz mit dieser einmaligen Lage auftat, hüpfte mein Hotelier-Herz", schwärmt er im Gespräch mit Kontext. Er meint es ernst, er will dieses Hotel auf jeden Fall bauen. Baubeginn soll im Frühjahr 2019 sein, Eröffnung im Sommer 2021. Weder der Gestaltungsbeirat der Stadt noch das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Freiburg könnten ihn stoppen, sagt er.

Buff hat gute Karten. Vor 27 Jahren hatte die Stadt einem fast doppelt so groß geplanten Vorgänger-Projekt auf dem Areal eine Baugenehmigung erteilt, die immer noch gültig ist. Das ist mit ein Grund, warum der Hotelier, der rund ums schweizerische St. Moritz sechs Hotels betreibt, derzeit noch recht entspannt auf das Geschehen in Konstanz blickt. Die Gegner seien vor allem "ein paar Schreihälse, denen es nur ums Prinzip, aber nie um die Sache" gehe. "Würden die über ihren Horizont hinausschauen, könnten sie merken, dass mein Gesundheits-Hotel das gesamte Quartier aufwerten wird", betont er. Andererseits: Buff hat auch nicht immer alles dafür getan, Vertrauen aufzubauen. Mit seiner Strategie aus Maximalforderungen zu stellen, dann Stück für Stück davon abzurücken, um am Ende doch mehr zu bekommen als eigentlich erlaubt, hat er viele irritiert. Ans Ziel gekommen ist er damit dennoch.

Die ersten Bäume auf dem Gelände hat er bereits fällen lassen. Auch die umstrittenen Ideen eines Außenschwimmbeckens und eines großen Café-Pavillons verteidigt er, beides komme auf jeden Fall. Außerdem sei es doch toll, dass der Park durch sein Projekt nun wieder zugänglich werde für die Öffentlichkeit. Durchlaufen ist also okay, was Buff nicht so okay fände: "Picknicken im Park oder sonstige Verweilmöglichkeiten jenseits des Café-Pavillons sind nicht vorgesehen." Insgesamt sieht der Schweizer durch sein Hotel keine nachbarschaftlichen Rechte verletzt: "Zu groß sind die Grenzabstände und dies wohlgemerkt in einer Stadt."

An dieser Stelle widersprechen Anneliese Fearns und Patrick Pfeiffer vehement. Die Sprachwissenschaftlerin und der Fotograf vertreten den Verein Bürgerpark Büdingen. Ihr Hauptziel: möglichst viel vom Park als Park erhalten. Sie verweisen auf die Bedeutung des Areals als grüne Lunge für ihren boomenden Stadtteil. "Wir sind überzeugt, dass man die Stadt für alle Menschen ansprechend gestalten muss. Nicht nur Konsum und Luxus sollten bedient werden, sondern es sollte auch etwas für normale Bürger geben", sagt Pfeiffer. Ein attraktiver Park in Bodenseenähe wäre für ihn so etwas. Die Möglichkeit dazu gab es. Vor Jahren hätte die Stadt das Gelände für zehn Millionen Euro kaufen können. Sie lehnte ab: zu teuer. Eine vertane Chance, finden die Parkschützer. Dass für das Hotel jetzt schon über 50 Bäume gefällt wurden, schmerzt sie sehr. Auch, weil sie wissen, dass das erst ein Anfang war: "Der Hotelier wird möglichst freie Sicht auf den See wollen. Das werden nicht viele Bäume überleben", befürchtet Pfeiffer.

Bauherren kamen und gingen. Die BI blieb

Seit den 1970er Jahren gibt es Ideen für eine Bebauung des Geländes, elfgeschossige Wohntürme sollten hier ebenso entstehen wie ein Hotelhochhaus in Segelform. Investoren kamen und gingen. Die Bürgerinitiative blieb. Ob man es sich da vielleicht auch ein bisschen zu bequem eingerichtet habe und jetzt mit allen Mitteln nur eigene Pfründe verteidigen wolle? Pfeiffer und Fearns winken ab. Das Etikett der Fortschrittsverweigerer und Besitzstandswahrer, das ihnen angeheftet wird, weisen sie von sich: "Es ging uns nie um unseren persönlichen Vorteil, wir machen das für eine lebenswertere Stadt", betont Anneliese Fearns.

Die aktuellen Pläne des Investors Buff kritisieren sie scharf. "Es gibt keine Not, dem Investor mehr zu erlauben als im Bebauungsplan vorgesehen ist. Trotzdem geschieht das. Wir fragen uns, warum eigentlich", sagt Pfeiffer. Tatsächlich liegen die Pläne rund zwölf Prozent über dem, was laut Bebauungsplan an Bauvolumen zulässig wäre (53 000 Kubikmeter), das Gebäude soll auch drei Meter höher werden als ursprünglich erlaubt. Hier werde einem Investor etwas zugestanden, was die Stadt einem einfachen Häuslebauer niemals durchgehen ließe. "Jede Dachgaube wird so akribisch geprüft auf Einhaltung und hier agiert man so nachlässig. Das können wir nicht nachvollziehen", moniert Pfeiffer. Von der Politik fühlt sich der Verein allein gelassen. Der Gemeinderat habe sich dem Investor ergeben, es fehle insgesamt eine Vision für die Entwicklung der Stadt, sagt Fearns. Man kann das so sehen. Aber andererseits: Gilt als Vision nur, was zu den eigenen Vorlieben passt?

Im Rathaus ist man inzwischen vorsichtiger geworden, was man öffentlich kundtut. Ein zugesagtes Interview mit Baubürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn wurde erst wochenlang verschleppt und dann kurz vor Weihnachten abgesagt: "Da die Gerichtsentscheidung aussteht, führen wir zur Zeit keine Interviews." Am Verwaltungsgericht (VG) Freiburg ist ein von Anwohnern angestrengtes Verfahren anhängig, das die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung prüfen soll. Eine Entscheidung in der Sache werde frühestens in der zweiten Januarhälfte fallen, so Klaus Döll, Vorsitzender Richter am VG Freiburg, auf Nachfrage. Erst nach einem Urteil dort will dann auch das Regierungspräsidium Freiburg die Einsprüche prüfen, die hier eingegangen sind, erklärt ein Sprecher der Behörde.

Der Name Büdingen

Das Areal ist nach seinem früheren Eigentümer, dem Arzt Theodor Büdingen, benannt. 1902 kaufte er das Anwesen und etablierte ein Herz- und Kreislaufsanatorium. Nach seinem Tod 1927 führten seine beiden Söhne die Heilanstalt bis 1971 weiter. Nach der Schließung 1971 wurde die Einrichtung versteigert und das Gebäude abgerissen. Das Gelände verkauften die Büdingen-Erben für zwölf Millionen Mark an die Essener Immobilienfirma Gagfah. 1987 übernahm die Baden-Württembergische Versorgungsanstalt für Ärzte das Gelände. Der Preis: 12 Millionen Mark. Investor Buff hat es jetzt für 9,5 Millionen Euro gekauft. (lün)

Die Haltung des Konstanzer Baubürgermeisters zum Hotelprojekt ist freilich kein Geheimnis, er ist ein Fan. Auch Oberbürgermeister Uli Burchardt hatte sich in der Vergangenheit positiv zu den Plänen geäußert. Ansonsten lautete die Argumentation stets: Die Erteilung der Baugenehmigung sei eine baurechtliche Angelegenheit, die Politik habe da nichts zu melden. Im Grundsatz ist das richtig: Eine einmal erteilte Baugenehmigung kann der Gemeinderat nicht einfach ändern. Aber andererseits: Eine Politik, die ständig die eigene Machtlosigkeit betont, stärkt das Vertrauen der Bürger in die Politik auch nicht unbedingt. Zumal es Leute gibt, die sagen, da wäre mehr Mitbestimmung möglich gewesen.

Der Jurist Marcel Kau zum Beispiel. "Die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes hätte eine stärkere Beteiligung des Rates bedeutet. Das wollte man offenbar nicht", sagt Kau. Er ist Professor am Lehrstuhl für Öffentliches Recht, Europarecht und Völkerrecht der Universität Konstanz. Er berät die Anwohner, die Einsprüche gegen das Hotelprojekt eingereicht haben. Aus seiner Sicht legt die Stadt den Bebauungsplan rechtswidrig aus, das gesamte Projekt sei zu hoch, es überschreite ober- und unterirdische Baugrenzen. Das hätte die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans gerechtfertigt. Er sagt: "Die Stadt will dieses Prestigeprojekt so sehr, dass sie nicht mehr die neutrale Genehmigungsbehörde ist, die sie eigentlich sein müsste."

In der Vergangenheit hatte die Stadt auch schon argumentiert, dass die teilweisen Überschreitungen der Baupläne in Ordnung seien, weil der Bauherr an anderer Stelle die Vorgaben auch unterschreite. Als ließe sich das miteinander verrechnen. Jurist Kau hält das für abwegig: "Das lässt mich am Verstand und den rechtlichen Kenntnissen der Verantwortlichen zweifeln. Ich habe jedenfalls bislang keinen Beleg dafür gefunden, dass so etwas vor Gericht Bestand haben könnte". Wohl auch deshalb sieht er das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht Freiburg als ergebnisoffen an. Das könne noch ein "sehr unerfreuliches Erwachen" für die Stadt geben, meint Kau.


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1 Kommentar verfügbar

  • Bruno Neidhart
    am 08.01.2019
    Am Bodensee - er ist gross - wird nicht so heftig gestritten, wie es Herr Lünstroth meint. "Isch nur ä Konschtanzer Sach"!
    Das Büdingenareal ist ein Gelände, das bereits viele Verwandlungen duchmachte.
    Einige bemühten sich seit Langen um den attraktiven Flecken an der Seestrasse. Die Stadt wollte - oder konnte - das Gelände nicht kaufen. Zu teuer, empfand man. Die Bäume hatten also weiter Zeit, zu wachsen. Ab und zu tauchte ein Projekt auf und verschwand wieder. Seit 1983 steht immerhin fest, dass keine Wohnbebauung auf dem Areal entstehen soll. Dass mal hier gebaut wird, gebaut werden darf, ist erkennbar. Ein Bebauungsplan besteht.

    Nun fasste sich ein Schweizer (Hotel-) Unternehmer (Buff) als jetziger Geländebesitzer ans Herz. Er probte, was denn da und in welchem Umfang entehen könnte. Letztlich liegt ein Projekt vor (gesundheitsorientiertes Hotel), das sowohl wegen der vemuteten Klientel (gehoben bis sehr gehoben), als auch wegen vermeintlicher oder tatsächlicher Überschreitungung von Bauplänen und die Nichtbeteiligung des Rates besonders von linker Seite (seemoz e.v.) bemotzt wird. Dass sich ebenso rasch eine Bürgerinitiative gebildet hat, die nicht nur aus Betroffenen besteht, die im Gebiet wohnen (Sichtbeeinträchtigung, ev. Lärm, teilweise Grünverlust) ist verständlich. Anwohner meldeten entsprechend ganz normal ihre Einsprüche an.

    Nun geht es derzeit darum, zu richten, was da eventuell falsch gelaufen sein könnte und korrigiert werden müsste. Ein Jurist der hiesigen Universität versucht das zu belegen. Auch ein ganz normaler Vorgang.

    Ein "Palast am See", wie es der Autor meint, wird es nicht - wenn dereinst gebaut werden sollte. Man muss schon wissen, was hier für ein grosses Gebäude bereits einmal stand. Und die Klientel des früheren Privatsanatoriums war vielleicht auch nicht viel anders als die, welche der Autor für das Buff-Projekt vermutet. Nur die Zeit ist anders.

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