Ausgabe 20
Wirtschaft

Spekulation, na und?

Von Meinrad Heck
Datum: 17.08.2011
Heiner Geißlers Kompromißvorschlag vom kombinierten Kopf- und Tiefbahnhof ist faktisch bis zur Unkenntlichkeit zerredet worden. Damit ist er so gut wie vom Tisch. Gut für die Immobilien-Branche. Gerade sie predigt seit Jahren, was kaum einer hören will: Stuttgart 21 ist in ihren Augen ein – oder vielleicht auch ihr – "Jahrhundert-Immobilienprojekt". Als städtebauliche Entwicklungschance verpackt und von langer Hand vorbereitet.

Am Pariser Platz sind für die Immobilienbranche noch Plätze frei. Foto: Jo Röttgers

1997 war ein gutes Jahr. Es gab noch keine Wut- und keine Mutbürger, aber es gab Stuttgart und es gab die Zahl 21, und beides zusammen wurde seinerzeit zu einer Vision für die Zukunft namens Stuttgart 21 schöngerechnet. Das neue Herz Europas begann zu pochen. Es war das Jahr, in dem sich Profis für Städtebau oder Infrastruktur und allerlei andere Experten über hübsche Architektenpläne beugten, sie unter die Lupe nahmen und aus dem Kreis namhafter Baumeister den Ihren wählten, auf dass er einen Kopfbahnhof für ein paar Milliarden unter die Erde lege und 100 Hektar Gleisgelände für ein neues Stadtviertel freiräume.

Herr Yoshikiwa darf Märklin spielen

Fast zeitgleich und 10 245 Kilometer südöstlich stellten sich in jenem Jahr auf einer Immobilienmesse in Singapur drei Herren den Blitzlichtern diverser Fotografen. Zwei groß gewachsene Honoratioren nahmen dabei namens der Deutschen Bahn Gruppe einen gewissen Herrn Yoshikawa in ihre Mitte und drückten ihm ein nettes Geschenk in die Hand. Herr Yoshikawa war Chef einer dieser unzähligen asiatischen Building Companies gewesen. Er hatte auf dieser Immobilienmesse namens "Mipim", die als die weltweit bedeutendste ihrer Art gelten darf, dem außerordentlich erfolgreichen und offiziellen "Project Launch" von Stuttgart 21 beigewohnt. Und er hatte gewonnen. Beim S-21-Preisausschreiben der Stadt Stuttgart und der DB bekam er den Hauptpreis. Fortan durfte Herr Yoshikiwa mit einer von schwäbischen Werbestrategen ausgesuchten brandneuen Märklin-Eisenbahn spielen.

Ähnlich beglückt wie der Gewinner stand seinerzeit zu seiner Linken ein Herr Professor Sommer, der als ein untadeliger und exzellenter Immobilien-Entwickler der Landeshauptstadt und als "Senior Consultant" der Deutschen Bahn fungierte. Auch ein gewisser Herr Professor Winter zu Herrn Yoshikawas Rechten lächelte in die Kamera. Professor Winter war der Chef der DB-Immobiliengruppe gewesen, in deren Besitz das heute so legendäre Gelände A1 hinter dem Hauptbahnhof ist.

Korrupt bis in die Knochen

Jener Herr Professor Winter hörte im richtigen Leben auf einen ganz anderen Namen, der vielleicht vornehm verschwiegen werden sollte, weil der Mann über Jahre hinweg in einem geschäftlichem Milieu sozialisiert worden war, welches ihn kurz nach der Episode von Singapur zu einer längeren und nicht ganz freiwilligen Resozialisierung zwingen sollte. Jener Herr Professor – bleiben wir also besser bei dem Namen Winter – war ein leitender und außerordentlich einflussreicher Bahn- und Immobilien-Manager in Stuttgart gewesen, und er war korrupt bis in die Knochen.

So darf er genannt werden, weil er und ein Helfershelfer aus Bahnkreisen nach Schmiergeldgeschäften mit einem Heidelberger Bauunternehmer in den 90er-Jahren Medienberichten zufolge mehrere Millionen Euro auf geheimen Schweizer Konten gebunkert hatten. Das Landgericht Bochum schickte Herrn Professor Winter deshalb im Jahr 2000 für viereinhalb Jahre hinter Gittern. Er und sein DB-Kumpan hatten in jener Zeit, als er für Stuttgart 21 in Singapur die Werbetrommel rührte, für die bevorzugte Vergabe von Bauaufträgen im Zusammenhang mit Arbeiten an den DB-Netzzentralen in Duisburg, Karlsruhe und Hannover von jenem Heidelberger Baulöwen umgerechnet 2,5 Millionen Euro kassiert. Die Geschichte spielte noch zu Regierungszeiten eines Kanzlers Helmut Kohl, weswegen sie als "Bimbes-Story" durch den deutschen Blätterwald fegte. Und zum Glück tauchte weder in den Medien noch im Korruptionsverfahren vor Gericht der Name Stuttgart 21 auf.

Als hätte es ihn nie gegeben

Denn zum einen kannte kaum einer die Verbindungen des korrupten Bahnmanagers zu Stuttgart 21, und zum anderen betrafen die gerichtlich festgestellten und abgeurteilten Schmiergeldgeschäfte eben alle möglichen Projekte, nur nicht Stuttgart 21. Und so ließ sich der Herr Professor Winter bequem und nahezu geräuschlos aus der Geschichte von S 21 tilgen, als hätte es ihn nie gegeben. Selbst ausgefuchste Kritiker des Milliardenprojekts kennen seinen Namen nicht.

Viele Jahre später waren die sogenannten Wut- und Mutbürger erfunden. Das war und ist die Klientel der heute üblichen Verdächtigen. Also jener Kreis von Menschen, die gegen alles und jeden sind und im Gegensatz zu jenen "oben ohne" partout "oben bleiben" wollen. Dazu gehören auch jene Kritiker, die hinter Stuttgart 21 nichts anderes als Spekulationsgeschäfte wittern und darin ein lukratives Immobilienprojekt sehen. Das mag die so gescholtene Immobilienbranche nicht auf sich sitzen lassen.

Ihre Stuttgart-Lobby verfügt über Sprachrohre, über Seismografen, die ausschlagen oder auch verbal gerne um sich schlagen, wenn die eigenen Geschäftsinteressen bedroht sind. Die ausführliche Lektüre etwa des sogenannten Stuttgarter Immobilienbriefes genügt, um zu kapieren, wie die Branche tickt.

"Das Jahrhundert-Immobilienprojekt"

Sie versteht nämlich "bei Stuttgart 21 nur Bahnhof". Die gegnerische Kritik am "Immobilienprojekt" ist nur die halbe Wahrheit. Denn die Immobilienbranche erregt sich darüber, dass S 21 "nur als Verkehrsprojekt wahrgenommen" wird, wo es doch tatsächlich eben nicht nur irgendein Immobilienprojekt, sondern – so wörtlich – "ein Jahrhundert-Immobilienprojekt" ist.

Das böse Wort von der Spekulation wird in solchen Kreisen einem Schlichter Heiner Geißler übel genommen. Geißlers Vorschlag, über eine städtische Rosenstein-Stiftung solche Grundstücksspekulationen zu verhindern, liegt faktisch schon wieder bei den Akten, seit ein Rechtsgutachten die Übertragung der 100 Hektar Grundstücksflächen aus dem Besitz der Stadt in die Stiftung für schwierig hält. Eine Stadt dürfe nun einmal nichts verschenken. Weswegen das Thema schon so gut wie vom Tisch ist. Kein Mensch redet mehr über diese Stiftung.

Und Spekulation. "Ist das verboten?" fragen die Immobilienbriefe, wo in dieser Branche doch "meistens nicht", sondern nur "manchmal" spekuliert – also "eine Immobilie ohne Veredelung schnell und mit Gewinn durchgehandelt" wird. Dann hat halt jemand "Chancen erkannt und gehandelt".

Sozialwohnungen im Bürogebäude?

Eine so selbstbewusste Lobby mag auch kein unlängst vom Gemeinderat beschlossenes "Stuttgarter Innenentwicklungsmodell" (SIM) widerspruchslos hinnehmen. Sie fühlt sich gegängelt, an die Leine genommen, weil SIM von der Immobilienwirtschaft verlangt, bei innerstädtischen Bauvorhaben einen Wohnanteil von mindestens 20 Prozent zu realisieren. Noch dazu bezahlbaren Wohnraum. Seitdem fürchten manche Seismografen dieser Lobby allen Ernstes "Sozialwohnungen im Bürogebäude", weswegen hochkarätige Investoren fortan einen Bogen um die Landeshauptstadt zu machen drohen. 

Auch vor Geißlers Kompromissvorschlag eines kombinierten Kopf- und Tiefbahnhofs muss die Immobilienlobby keine wirkliche Angst mehr haben. Der Vorschlag hätte die Fläche für Immo-Geschäfte drastisch reduziert. Er wurde, ähnlich der Debatte um die Rosenstein-Stiftung, erfolgreich kleingeredet. Seitdem darf die Branche wieder hoffen. Auf die Mipim, jene bedeutendste Immobilienmesse auf dem Globus, bei dem sich Bauträger, Projektentwickler, Käufer und Verkäufer und die großen Bankhäuser zwecks Finanzierung lukrativer Deals zusammenfinden. Mal wie anno 1997 beim S-21-Pojektstart in Singapur oder nächstes Jahr wieder im südfranzösischen Cannes.

Blick aufs Meer

Dann wird auch die Stadt Stuttgart wieder mit einem eigenen Stand richtig einsteigen. Bei der letzten Mipim hatte sich die Landeshauptstadt mit ihrem Jahrhundert-Immobilienprojekt auf neun Quadratmetern Fläche blamiert. Die FAZ hatte über einen "begehbaren Kleiderschrank" gespottet. Das wird sich ändern. 2012 dürfen an der mondänen Prachtstraße Croisette Geschäfte auf 107 Quadratmetern gemacht werden. Dank eines städtischen Zuschusses über 150 000 Euro und dank der SPD, die diesen Beschluss durchgedrückt hatte. 39 Quadratmeter "sonnendurchfluteter" Terrasse haben es der Branche dabei ganz besonders angetan und vor allem dieser fantastische "Blick aufs Meer", jubelt der Stuttgarter Immobilienbrief.


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6 Kommentare verfügbar

  • eraasch
    am 04.09.2011
    @Bahnfahrer: Waren Sie in den letzten drei Jahren auf ihrer Mondreise?
    Unterrichtsmäßig bekam die Welt vorgeführt, dass in der heutigen Wirtschaftsform Investitionen zunehmend irrational nach dem Lemmingprinzip durchführt werden - gerade im Immobilienbereich. USA, England, Spanien, derzeit China.
    Ích bitte Sie, Ihre naiven Vorstellungen auf den Prüfstand zu stellen.
    Gerade der aktuelle Abriß halber Viertel (Wortspiel hihi) in der Innenstadt zeigt: es geht nicht um die spätere Nutzung. Die abgerissenen Gebäude hätten viele alternative Nutzungen geboten. Die endgültige Nutzung bzw die aus ihr resultierende Stadt und ihre Gesellschaft sind für die Investoren wie auch für die ihnen zuarbeitenden Politikern völlig uninteressant. Es geht um den Akt des Abreissens (auch Geschäft!!) und Bauens. Die anschließende Nutzung ist - wie das Schienennetz de DB - notwendiges Übel und fast reiner Kostenfaktor. Und wird deshalb möglichst steril und unmenschlich - wirtschaftlich eben - dimensioniert: Riesiges ECE Kaufland oder DaVInciDings.
  • CharlotteRath
    am 19.08.2011
    „Knapp die Hälfte (48%) der im Zeitraum 1999 bis Mitte 2008 gehandelten 1,86 Mio. Wohnungen wurden von der öffentlichen Hand verkauft, wobei Bund und Länder mit insgesamt ca. 530 000 Wohnungen mehr Wohnungen veräußerten als die Kommunen (360 000 Wohnungen). Bis 2003 stammten mindestens rund zwei Drittel der verkauften Wohnungen von der öffentlichen Hand.“
    „Der Anteil ausländischer Käufer an den privatwirtschaftlichen Investoren war in den Jahren 2004 bis 2006 mit 80 bis 85% Wohnungen besonders groß.“
    „Während bis 2001 erwartungsgemäß nahezu alle Wohnungen erstmals gehandelt wurden, stieg der Anteil wiederverkaufter Wohnungen bis auf rund 50% in den Jahren 2006 und 2007 an“.

    Diese drei Zitate beleuchten eine weitere Seite der Immobilienwirtschaft, die in der öffentlichen Meinung bisher leider viel zu wenig reflektiert wird.
    Quelle: http://www.bbsr.bund.de/cln_032/nn_820804/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BerichteKompakt/2008/DL__3__2008,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/DL_3_2008.pdf

    Stillschweigend zieht sich die Politik und die öffentliche Verwaltung aus wichtigen gesellschaftspolitischen Aufgaben zurück, ob aus der Daseinsvorsorge oder der kommunale Planungshoheit. Das Recht der Planungshoheit ist allerdings untrennbar verknüpft mit der Pflicht, für einen Ausgleich aller Belange zu sorgen und beispielsweise auch auf eine sozialverträgliche Bodenordnung zu achten (siehe http://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__1.html).
    OB Dr. Schuster sieht seine wichtigste Aufgabe darin, das Baurecht zu schaffen, welches die private Hand von ihm verlangt. Damit verfehlt er allerdings seine Hauptaufgabe, für einen Ausgleich der verschiedenen öffentlichen und privaten Interessen zu sorgen und damit für eine Erhaltung und Hebung des allgemeinen Wohls einzustehen (als Projektentwickler in der freien Wirtschaft läge er wenigstens uns Steuerzahlern nicht mehr direkt auf der Tasche).

    Die o.g. Zitate zeigen, dass 50% der so genannten Investoren keinerlei Interesse daran haben, zum Werterhalt der Immobilie, zur Wohnungsversorgung oder zur Stadtentwicklung beizutragen. Sie investieren nicht, sie wollen schnelles Geld verdienen.

    Und leider unternimmt auch die SPD nichts anderes, als willfährig Beifall zu klatschen, um vielleicht einmal das so genannte bürgerliche Lager für sich zu gewinnen.

    Verantwortungsvolle Zukunftsgestaltung sieht für mich anders aus.
    Aber dafür müssen wir Bürgerinnen und Bürger in diesen Zeiten wohl selbst einstehen!
  • vileda
    am 17.08.2011
    Ein guter Hinweis von Kommentator Bahnfahrer: "entweder es kann in Stuttgart an Immobilien Geld verdient werden, dann werden diese auch benötigt,...". Das klingt logisch, doch dieser Schluss ist nicht zwingend. Wo Milliarden bewegt werden, sind immer viele Millionen Gewinn zu machen. Der Bau eines Projekts geht durch viele Hände und jede kostet: Immobilienmakler, Notare, Projektentwickler, Banken, Baufirmen, etc.. Den letzten beißen die Hunde. Das ist derjenige, der aus dem erstellten Gebäude Rendite ziehen will. Bleibt dieses wider erwarten leer, oder halb leer, haben bis zu seiner Erstellung schon viele daran verdient. Für den neuen Eigentümer wäre das ein Dilemma, doch bis dahin sind für die Stadt hohe Kosten und Risiken in die Hand genommen worden, an dem andere verdient haben.
  • canislauscher
    am 17.08.2011
    @Bahnfahrer:

    Könnte es sein, dass Sie eine Marktwirtschaft beschreiben, die zwar im Lehrbuch steht, aber so in der Realität nicht vorkommt; eine tatsächlich FREIE nämlich - die paradoxer- (oder besser: dialektischerweise) unter den heutigen Bedingungen nur stark reguliert gewährleistet wäre. Das aber haben wir nicht mal annähernd.

    Eine der irrwitzigen Folgen ist die, dass man unter anderem mit Produkten, die niemand braucht, die sogar schädlich sind, zunächst horrende Gewinne machen kann. Man nennt das, glaube ich, Immobilienspekulation. Ein Investor auf diesem Feld agiert kaum mit eigenem Kapital. Den Letzten beißen die Hunde. Den also, der sich anfänglich mit dem Klammerbeutel pudern ließ und dem Investor Glauben und Kapital schenkte, weil er der neoliberalen Propaganda auf den Leim ging.
  • Bahnfahrer
    am 17.08.2011
    Es ist schon eigenartig, dass man für den Immobilienbau Inverstoren braucht, und Investoeren idiotischerweise an ihren Investments auch noch Geld verdienen wollen. Natürlich gäbe es dazu eine Alternative: die Immobilien würden durch den Staat gebaut... achso nein, wir haben ja gesehen wohin Planwirtschaft führt. Und auch die griechische und andere Staatswirtschaft scheinen nicht wirklich ein Erfolgsmodell zu sein. Könnte es sein, dass eine privatwirtschaftliche Immobilienfinanzierung vielleicht doch die sinnvollere ist? Könnte es sein, dass entgegen aller Unkenrufe im Stuttgarter Zentrum doch Büro- und Wohnflächen benötigt werden? SöS-Stocker und Co behaupten ja konstant dass Stuttgart keine weiteren Immobilien benötige. Wenn dem so ist, wie können Spekulanten dann an solchen Immoblien verdienen? Jeder Investor der Geld in ein Produkt steckt das der Markt nicht nachfragt dürfte doch wohl mit dem Klammersack gepudert sein. Also bitte: entweder es kann in Stuttgart an Immobilien Geld verdient werden, dann werden diese auch benötigt, oder eben nicht, dann würde sich aber kein Investor finden, zumindest kein halbwegs vernünftiger.
  • peterwmeisel
    am 17.08.2011
    Danke, auf diese Informationen habe ich schon lange gewartet. Die in der Schlichtung vereinbarte Stiftung war plötzlich nicht mehr gegeben und der Kompromiss wurde ungeprüft abgelehnt. Das nenne ich "Klüngel", K wie Köln. Dank K, wie Kontext, werden Hintergründe für einen zukünftigen Profi-Bürger sichtbar. Das wird wird noch oft bis zur Wahl im Jahr 2013 zu diskutieren sein. Ihr Peter Meisel

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