Seelenlose Stadt

Karikatur: Kostas Koufogiorgos

Shoppingmalls auf der grünen Wiese lassen die Innenstädte verwaisen: So lautete in den 1970er-Jahren die Kritik. Heute entstehen riesige Einkaufspaläste in Deutschland fast nur noch in Stadtzentren. Doch die Stadt selbst beginnt sich nach dem Prinzip der Shoppingmall zu verwandeln. An die Stelle der Stadtplanung tritt der Verwertungsdruck. Wer die steigenden Mieten nicht zahlen kann, gerät in die Schuldenfalle.

"Was nördlich des Bahnhofs an der Heilbronner Straße entstanden ist, ist eine Blamage", schreibt Stuttgarts grüner Oberbürgermeister Fritz Kuhn auf seiner Homepage über die größte Konversionsfläche der Schwabenmetropole, das Europaviertel. Bis in die 1980er-Jahre befand sich dort der zentrale Güter- und Rangierbahnhof für die Versorgung der Stuttgarter Innenstadt. Jetzt wird das 16 Hektar große Areal zum neuen Innenstadtquartier umgebaggert und zubetoniert. "Von den Neubauten im Gerberviertel und am Österreichischen Platz sind wiederum Orgien in Stein zu befürchten. Es gibt zu viele seelenlose Büroprojekte von Großinvestoren." Kuhn hat die Probleme der Stadt erkannt und versucht dagegen anzugehen. Er möchte etwa den Autoverkehr im Talkessel um 20 Prozent reduzieren. Und er will der Stadt wieder ein Gesicht geben, mit neuer Architektur auch Lebensqualität verbauen. "Wir haben einen Bedarf von 200 bis 300 sozial geförderten Wohnungen pro Jahr", so Kuhn weiter. "Wenn nur noch unbezahlbare Luxuswohnungen gebaut werden, dann werden ganz normale Familien und Geringverdiener aus Stuttgart rausgedrängt." Sein Vorgänger Wolfgang Schuster hatte Zeit seines Amtes laufend neue Großprojekte aus dem Hut gezaubert. Als die aufgebrachte Bürgerschaft ihn zu sprechen wünschte, flog er lieber zur Immobilienmesse nach Cannes.

"Orgie in Stein": Baustelle des "Gerber", 85 Läden auf 25 000 Quadratmetern. Foto: Martin Storz

Das Europaviertel nördlich des Bahnhofs, irreführenderweise immer als "Planquadrat A 1" des Mammutprojekts Stuttgart 21 verkauft, obwohl der alte Güterbahnhof auch unabhängig von der Neuordnung des Bahnknotens aufgelassen wurde, ist ein Musterbeispiel dafür, wie Städtebau heute funktioniert – oder besser: wie er nicht funktionieren sollte. In dem Quartier eröffnet im kommenden Oktober das Milaneo: die größte Shoppingmall Baden-Württembergs, betrieben vom Marktführer, der Einkaufscenter-Entwicklungsgesellschaft ECE. In Zahlen: 43 000 Quadratmeter, gleich mehr als sechs Fußballfelder, Verkaufsfläche für rund 200 Shops zuzüglich Flächen für Gastronomie und Dienstleistungen. Platz findet sich im Milaneo-Komplex für Büros mit zusammen 7400 Quadratmetern, plus rund 415 Wohnungen, ein Hotel mit 165 Zimmern sowie 1680 Autos in der Tiefgarage. Investiert haben ein Konsortium aus ECE, Bayrischer Hausbau, Strabag Real Estate und Hamburg Trust dafür rund 550 Millionen Euro.

Doch damit nicht genug: An der gegenüberliegenden Seite der Stuttgarter Innenstadt eröffnet zur gleichen Zeit eine weitere "Orgie in Stein": das "Gerber", mit 85 Läden auf 25 000 Quadratmeter Verkaufsfläche die zweitgrößte Mall der Stadt, die Kuhn auf seiner Homepage anspricht. In dieses Stadtquartier, das ebenfalls Wohnungen und Büros bietet, investieren die Württembergische Lebensversicherungs AG und der Projektentwickler Phoenix 250 Millionen Euro. Beide Projekte sind der Höhepunkt eines Baubooms, in dessen Verlauf rund fünfzehn weitere Baublöcke in der Innenstadt in den vergangenen zwei Jahrzehnten komplett abgerissen und neu bebaut oder "revitalisiert" wurden.

Nicht jedes Carrée zahlt sich aus

Revitalisiert heißt keineswegs, dass in den neuen Quartieren das Leben pulsiert: Das Zeppelin-Carrée, mit dem 1995 alles anfing, war für die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) ein Riesenverlust und steht bis heute teilweise leer. Aber die Allianz, die den Fonds aufgelegt hat, hat in der Finanzkrise 2008 ihre Schäfchen ins Trockene gebracht und die DEGI nach Schottland verkauft. Bis heute prozessieren die Anleger. Ein weiteres Negativbeispiel sind die Königsbau-Passagen am Stuttgarter Schlossplatz. Für das Hamburger Nobel-Einrichtungshaus Stilwerk wurde das gesamte Carrée hinter dem Königsbau, mitten im Stadtzentrum, abgerissen, auch die frisch renovierte Hauptpost. Doch schon nach drei Jahren zogen aus den beiden oberen Etagen die ersten Geschäfte aus. Zwischenzeitlich übernahm ECE, offenbar ohne Erfolg. Die Königsbau-Passagen bleiben ein Problemfall.

Zwischen den drei Quartieren bestehen einige Querbeziehungen. Als die damalige SüdwestLB 1994 aus dem Zeppelin-Carrée in die heutige LBBW-Zentrale am früheren Güterbahnhof zog, wurde nicht nur das Projekt Stuttgart 21 aus der Taufe gehoben, das die Bank zum Portal des neuen Stadtzentrums machen sollte. Es begann auch, wie in einem Dominospiel, der großflächige Umbau der Innenstadt. Doch das A-1-Areal hinter der neuen Bank blieb noch für ein Jahrzehnt Brachland. Bagger und Baukräne rückten erst an, als der neue Stadtbibliotheks-Würfel stand, von dem Kuhn meint: "Auf jeden Fall steht er an einer völlig falschen Stelle." Es hätte andere Angebote geben. Unter anderem war Stilwerk bereit, die dritte und vierte Etage der heutigen Königsbau-Passagen der Bibliothek zu überlassen. Zu günstigen Konditionen. Und mit gutem Grund, wie sich heute erweist. Denn die beiden oberen Stockwerke des Einkaufstempels sind schlecht besucht und schwer zu vermieten. Die Bibliothek hätte Kundschaft ins Haus gebracht. Aber sie wurde auf dem A-1-Areal gebraucht, um der Blamage entgegenzuwirken, dass sich für das angeblich so heiß begehrte Bauland bis dahin offenbar keine Käufer gefunden hatten.

Es braucht einen Anker, der weitere Mieter zieht

Hier zeigt sich, wie sich das Prinzip Shoppingmall längst auf die Stadtplanung als Ganzes übertragen hat. Denn die Mall funktioniert so: Sie braucht zuerst einen oder zwei Ankermieter als Attraktoren, um Kunden ins Haus zu locken – zumeist Modegeschäfte, große Supermärkte oder Elektronik-Großmärkte. Der Rest wird gefüllt, alles unter einem Dach. Finden sich nicht genügend Mieter, dürfen auch Imbissbuden und kleine Gemüseläden rein: Leerstände schrecken ab. Parkplätze im Keller binden die Kunden ans Haus.

Das A-1-Gelände: auf bestem Wege zum Schickimicki-Viertel. Foto: Martin Storz

Im Fall des A-1-Gebiets ist der Attraktor die neue Stadtbibliothek. Mag der Bau als Bücherknast verschrien sein, das großzügige Angebot, neue Medien und der Neuigkeitswert locken Interessierte in das neue Stadtviertel. Das Areal, eben noch Brachland, lässt sich plötzlich prima vermarkten. Kulturelle Nutzungen sind besonders beliebt, wenn es darum geht, wenig anziehende Flächen in boomende neue Quartiere zu verwandeln. Dies können Großprojekte sein, aus Steuergeldern finanziert wie etwa die Hamburger Elbphilharmonie. Umgekehrt kann auch die Künstler-Subkultur die Pionierrolle übernehmen, die in heruntergekommenen Wohnvierteln oder alten Fabrikarealen Wohn- und Arbeitsräume bezieht. Neugierige, Kulturinteressierte, Touristen folgen, bis die Gegend sich in ein teures Schickimicki-Viertel verwandelt. Dieser Prozess wird vor allem im notorisch klammen Berlin unter dem Stichwort Gentrification viel diskutiert.

Manchmal kommt auch beides zusammen wie in Stuttgart-Bad Cannstatt. Am äußersten Rand des Veielbrunnenviertels, von dem selbst viele Cannstatter bis vor Kurzem nur wenig wussten, angrenzend an ein abgeräumtes Industrieareal, wurde 2011 das neue Stadtarchiv eröffnet. Gegenüber befinden sich der Club Zollamt und ein kleines Stück weiter die Container einer Künstlergruppe, die vom Inneren Nordbahnhof hierher weitergezogen ist. Man kann streiten, ob ein Stadtarchiv an den Rand eines Vororts gehört. Und man kann sich fragen, was die Künstler wohl tun, wenn hier ebenfalls die Bautätigkeit einsetzt. Sicher ist: Das Bild des Veielbrunnenviertels beginnt sich zu wandeln. Während alteingesessene Anwohner wie gewohnt mit dem Kissen unterm Arm im Fenster lehnen, rattern überall bereits die Baumaschinen.

Malls machen alteingesessenem Einzelhandel zu schaffen

In diesem Prozess, der keinen Stadtteil auslässt, geht es nur um eines: die Aufwertung der Grundstücksflächen. In der Innenstadt sind die Geschäftsmieten so hoch, dass nur große Ketten bestehen können. Von drei großen Schreibwarengeschäften, die es bis vor wenigen Jahren noch gab, hat das letzte soeben seine Verkaufsfläche halbiert. Nun machen ab diesem Jahr die neuen Malls der Innenstadt Konkurrenz. Dies wird weitere Geschäfte zum Aufgeben zwingen, aber die Goldgräberstimmung nicht trüben. Auch wenn rund 500 000 Quadratmeter Büroflächen leer stehen, werden weiter Bürokomplexe gebaut. Vermieten lassen sich die neuen Bestände bislang noch: unter anderem, weil das Land als solventer Mieter auftritt und rund 60 000 Quadratmeter für Ministerien beansprucht. Mit der Mietzusage des Landes in der Tasche fiel es auch dem traditionsreichen Kaufhauskonzern Breuniger leichter, jüngst die Bagger zum Neubau seines Dorotheen Quartiers anrollen zu lassen. Das 200-Millionen-Euro schwere Quartiersprojekt des Fashion- und Lifestylekonzerns, in unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus angesiedelt, ist aktuell das dritte Großimmobilienprojekt in der Schwabenmetropole.

Dabei fehlen in Stuttgart 8000 Wohnungen. Ein kleines Rechenexempel: 500 000 Quadratmeter Büros ließen sich in 8000 Wohnungen à 62 Quadratmeter umwandeln. Doch für Investoren sind Wohnungen unattraktiv. Paradoxerweise zählt nicht, dass eine vermietete Wohnung mehr einbringt als ein leer stehendes Büro. Was zählt, sind die erwarteten Einnahmen im Moment der Investition, denn das ist es, was die Anleger ködert.

Dass eine vermietete Wohnung mehr einbringt als ein leer stehendes Büro, zählt oft nicht. Foto: Martin Storz

Mit Wohnungen werden dennoch Geschäfte gemacht. Zum einen entstehen sie auch in den neuen Büro- und Einkaufszentren: 180 Quadratmeter für 2800 bis 3500 Euro im Monat im neuen Bürokomplex Caleido am Österreichen Platz; 100- bis 500-Quadratmeter-Eigentumswohnungen im Hochhaus "Cloud 7", das direkt neben dem Milaneo in die Höhe wächst. Zum anderen ging es auch beim größten Immobiliengeschäft seit der Finanzkrise 2008 um Wohnungen: 21 500 musste die hiesige Landesbank LBBW nach EU-Auflagen verkaufen, weil sie vom Land einen Kredit in Höhe von fünf Milliarden Euro erhalten hatte. Der Zuschlag ging für 1,45 Milliarden Euro an ein Konsortium aus deutschen und europäischen Versicherungen. Die strengere Sozialklausel des Konkurrenten, eines Konsortiums aus Versicherungsunternehmen und der Landeshauptstadt, zählte nicht. Das vorrangige Interesse der staatlichen Eigner der LBBW bestand darin, die verschuldete Bank zu sanieren.

Wohnungsmieten steigen schneller als Einkommen

Erst 1998 war die staatliche Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) als Besitzer der Wohnungen in eine Tochtergesellschaft der LBBW umgewandelt worden. Satzungsgemäß war die Aufgabe der LEG, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und infrastrukturell unterentwickelte Gebiete zu fördern. Eine Bank, ebenso wie ein privater Investor, ist dagegen nur dem Renditeprinzip verpflichtet. Das Nachsehen haben die Mieter. Selbst wenn die Bestandsmieter – und auch nur die – fünf Jahre lang unter Schutz stehen und die Mieter des Stuttgarter Nordbahnhofsviertels, wo sich 2000 der landesweit 21 500 Wohnungen befinden, wohl zunächst nicht vorrangig zur Kasse gebeten werden, steigen die Mieten doch schneller als die Einkommen der Mieter.

Dies gilt nicht nur am Nordbahnhof und nicht nur für Stuttgart. Immerhin werden in München, der Stadt mit den höchsten Bodenpreisen in Deutschland, 30 Prozent des neu entstehenden Wohnraums, bei städtischen Grundstücken gar 50 Prozent, seit 1994 als preisgünstige Miet- und Eigentumswohnungen gefördert. Stuttgart hat dagegen erst 2011 das "Stuttgarter Innenentwicklungsmodell" (SIM) eingeführt, das einen Wohnanteil von 20 Prozent in Neubauprojekten verbindlich vorschreibt und davon wiederum nur ein Fünftel als geförderten Wohnraum vorsieht. Um den Bewohnern der Stadt dauerhaft Wohnraum zu bieten, den sie sich mit ihrem Einkommen leisten können, reicht dies nicht aus. Bereits heute ist jeder neunte Stuttgarter überschuldet – in den Innenstadtbezirken sind es zwischen 15 und 18 Prozent. Da die Miete den überwiegenden Teil der Einnahmen verschlingt, fällt nicht schwer zu erraten, woher das kommt. Weniger klar ist, wohin es führt: Zu befürchten ist, dass auch die Zahl der Wohnsitzlosen und der "Personenschäden" zunimmt – oder auch Wohnsituationen, wie sie Migranten in Stuttgart längst kennen, die oft zu dritt in einem Zimmer für 300 Euro pro Bett nächtigen.

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