Karikatur: Kostas Koufogiorgos

Ausgabe 160
Gesellschaft

Seelenlose Stadt

Von Dietrich Heißenbüttel
Datum: 23.04.2014
Shoppingmalls auf der grünen Wiese lassen die Innenstädte verwaisen: So lautete in den 1970er-Jahren die Kritik. Heute entstehen riesige Einkaufspaläste in Deutschland fast nur noch in Stadtzentren. Doch die Stadt selbst beginnt sich nach dem Prinzip der Shoppingmall zu verwandeln. An die Stelle der Stadtplanung tritt der Verwertungsdruck. Wer die steigenden Mieten nicht zahlen kann, gerät in die Schuldenfalle.

"Was nördlich des Bahnhofs an der Heilbronner Straße entstanden ist, ist eine Blamage", schreibt Stuttgarts grüner Oberbürgermeister Fritz Kuhn auf seiner Homepage über die größte Konversionsfläche der Schwabenmetropole, das Europaviertel. Bis in die 1980er-Jahre befand sich dort der zentrale Güter- und Rangierbahnhof für die Versorgung der Stuttgarter Innenstadt. Jetzt wird das 16 Hektar große Areal zum neuen Innenstadtquartier umgebaggert und zubetoniert. "Von den Neubauten im Gerberviertel und am Österreichischen Platz sind wiederum Orgien in Stein zu befürchten. Es gibt zu viele seelenlose Büroprojekte von Großinvestoren." Kuhn hat die Probleme der Stadt erkannt und versucht dagegen anzugehen. Er möchte etwa den Autoverkehr im Talkessel um 20 Prozent reduzieren. Und er will der Stadt wieder ein Gesicht geben, mit neuer Architektur auch Lebensqualität verbauen. "Wir haben einen Bedarf von 200 bis 300 sozial geförderten Wohnungen pro Jahr", so Kuhn weiter. "Wenn nur noch unbezahlbare Luxuswohnungen gebaut werden, dann werden ganz normale Familien und Geringverdiener aus Stuttgart rausgedrängt." Sein Vorgänger Wolfgang Schuster hatte Zeit seines Amtes laufend neue Großprojekte aus dem Hut gezaubert. Als die aufgebrachte Bürgerschaft ihn zu sprechen wünschte, flog er lieber zur Immobilienmesse nach Cannes.

Das Europaviertel nördlich des Bahnhofs, irreführenderweise immer als "Planquadrat A 1" des Mammutprojekts Stuttgart 21 verkauft, obwohl der alte Güterbahnhof auch unabhängig von der Neuordnung des Bahnknotens aufgelassen wurde, ist ein Musterbeispiel dafür, wie Städtebau heute funktioniert – oder besser: wie er nicht funktionieren sollte. In dem Quartier eröffnet im kommenden Oktober das Milaneo: die größte Shoppingmall Baden-Württembergs, betrieben vom Marktführer, der Einkaufscenter-Entwicklungsgesellschaft ECE. In Zahlen: 43 000 Quadratmeter, gleich mehr als sechs Fußballfelder, Verkaufsfläche für rund 200 Shops zuzüglich Flächen für Gastronomie und Dienstleistungen. Platz findet sich im Milaneo-Komplex für Büros mit zusammen 7400 Quadratmetern, plus rund 415 Wohnungen, ein Hotel mit 165 Zimmern sowie 1680 Autos in der Tiefgarage. Investiert haben ein Konsortium aus ECE, Bayrischer Hausbau, Strabag Real Estate und Hamburg Trust dafür rund 550 Millionen Euro.

Doch damit nicht genug: An der gegenüberliegenden Seite der Stuttgarter Innenstadt eröffnet zur gleichen Zeit eine weitere "Orgie in Stein": das "Gerber", mit 85 Läden auf 25 000 Quadratmeter Verkaufsfläche die zweitgrößte Mall der Stadt, die Kuhn auf seiner Homepage anspricht. In dieses Stadtquartier, das ebenfalls Wohnungen und Büros bietet, investieren die Württembergische Lebensversicherungs AG und der Projektentwickler Phoenix 250 Millionen Euro. Beide Projekte sind der Höhepunkt eines Baubooms, in dessen Verlauf rund fünfzehn weitere Baublöcke in der Innenstadt in den vergangenen zwei Jahrzehnten komplett abgerissen und neu bebaut oder "revitalisiert" wurden.

Nicht jedes Carrée zahlt sich aus 

Revitalisiert heißt keineswegs, dass in den neuen Quartieren das Leben pulsiert: Das Zeppelin-Carrée, mit dem 1995 alles anfing, war für die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI) ein Riesenverlust und steht bis heute teilweise leer. Aber die Allianz, die den Fonds aufgelegt hat, hat in der Finanzkrise 2008 ihre Schäfchen ins Trockene gebracht und die DEGI nach Schottland verkauft. Bis heute prozessieren die Anleger. Ein weiteres Negativbeispiel sind die Königsbau-Passagen am Stuttgarter Schlossplatz. Für das Hamburger Nobel-Einrichtungshaus Stilwerk wurde das gesamte Carrée hinter dem Königsbau, mitten im Stadtzentrum, abgerissen, auch die frisch renovierte Hauptpost. Doch schon nach drei Jahren zogen aus den beiden oberen Etagen die ersten Geschäfte aus. Zwischenzeitlich übernahm ECE, offenbar ohne Erfolg. Die Königsbau-Passagen bleiben ein Problemfall.

Zwischen den drei Quartieren bestehen einige Querbeziehungen. Als die damalige SüdwestLB 1994 aus dem Zeppelin-Carrée in die heutige LBBW-Zentrale am früheren Güterbahnhof zog, wurde nicht nur das Projekt Stuttgart 21 aus der Taufe gehoben, das die Bank zum Portal des neuen Stadtzentrums machen sollte. Es begann auch, wie in einem Dominospiel, der großflächige Umbau der Innenstadt. Doch das A-1-Areal hinter der neuen Bank blieb noch für ein Jahrzehnt Brachland. Bagger und Baukräne rückten erst an, als der neue Stadtbibliotheks-Würfel stand, von dem Kuhn meint: "Auf jeden Fall steht er an einer völlig falschen Stelle." Es hätte andere Angebote geben. Unter anderem war Stilwerk bereit, die dritte und vierte Etage der heutigen Königsbau-Passagen der Bibliothek zu überlassen. Zu günstigen Konditionen. Und mit gutem Grund, wie sich heute erweist. Denn die beiden oberen Stockwerke des Einkaufstempels sind schlecht besucht und schwer zu vermieten. Die Bibliothek hätte Kundschaft ins Haus gebracht. Aber sie wurde auf dem A-1-Areal gebraucht, um der Blamage entgegenzuwirken, dass sich für das angeblich so heiß begehrte Bauland bis dahin offenbar keine Käufer gefunden hatten.

Es braucht einen Anker, der weitere Mieter zieht

Hier zeigt sich, wie sich das Prinzip Shoppingmall längst auf die Stadtplanung als Ganzes übertragen hat. Denn die Mall funktioniert so: Sie braucht zuerst einen oder zwei Ankermieter als Attraktoren, um Kunden ins Haus zu locken – zumeist Modegeschäfte, große Supermärkte oder Elektronik-Großmärkte. Der Rest wird gefüllt, alles unter einem Dach. Finden sich nicht genügend Mieter, dürfen auch Imbissbuden und kleine Gemüseläden rein: Leerstände schrecken ab. Parkplätze im Keller binden die Kunden ans Haus. 

Im Fall des A-1-Gebiets ist der Attraktor die neue Stadtbibliothek. Mag der Bau als Bücherknast verschrien sein, das großzügige Angebot, neue Medien und der Neuigkeitswert locken Interessierte in das neue Stadtviertel. Das Areal, eben noch Brachland, lässt sich plötzlich prima vermarkten. Kulturelle Nutzungen sind besonders beliebt, wenn es darum geht, wenig anziehende Flächen in boomende neue Quartiere zu verwandeln. Dies können Großprojekte sein, aus Steuergeldern finanziert wie etwa die Hamburger Elbphilharmonie. Umgekehrt kann auch die Künstler-Subkultur die Pionierrolle übernehmen, die in heruntergekommenen Wohnvierteln oder alten Fabrikarealen Wohn- und Arbeitsräume bezieht. Neugierige, Kulturinteressierte, Touristen folgen, bis die Gegend sich in ein teures Schickimicki-Viertel verwandelt. Dieser Prozess wird vor allem im notorisch klammen Berlin unter dem Stichwort Gentrification viel diskutiert.

Manchmal kommt auch beides zusammen wie in Stuttgart-Bad Cannstatt. Am äußersten Rand des Veielbrunnenviertels, von dem selbst viele Cannstatter bis vor Kurzem nur wenig wussten, angrenzend an ein abgeräumtes Industrieareal, wurde 2011 das neue Stadtarchiv eröffnet. Gegenüber befinden sich der Club Zollamt und ein kleines Stück weiter die Container einer Künstlergruppe, die vom Inneren Nordbahnhof hierher weitergezogen ist. Man kann streiten, ob ein Stadtarchiv an den Rand eines Vororts gehört. Und man kann sich fragen, was die Künstler wohl tun, wenn hier ebenfalls die Bautätigkeit einsetzt. Sicher ist: Das Bild des Veielbrunnenviertels beginnt sich zu wandeln. Während alteingesessene Anwohner wie gewohnt mit dem Kissen unterm Arm im Fenster lehnen, rattern überall bereits die Baumaschinen.

Malls machen alteingesessenem Einzelhandel zu schaffen

In diesem Prozess, der keinen Stadtteil auslässt, geht es nur um eines: die Aufwertung der Grundstücksflächen. In der Innenstadt sind die Geschäftsmieten so hoch, dass nur große Ketten bestehen können. Von drei großen Schreibwarengeschäften, die es bis vor wenigen Jahren noch gab, hat das letzte soeben seine Verkaufsfläche halbiert. Nun machen ab diesem Jahr die neuen Malls der Innenstadt Konkurrenz. Dies wird weitere Geschäfte zum Aufgeben zwingen, aber die Goldgräberstimmung nicht trüben. Auch wenn rund 500 000 Quadratmeter Büroflächen leer stehen, werden weiter Bürokomplexe gebaut. Vermieten lassen sich die neuen Bestände bislang noch: unter anderem, weil das Land als solventer Mieter auftritt und rund 60 000 Quadratmeter für Ministerien beansprucht. Mit der Mietzusage des Landes in der Tasche fiel es auch dem traditionsreichen Kaufhauskonzern Breuniger leichter, jüngst die Bagger zum Neubau seines Dorotheen Quartiers anrollen zu lassen. Das 200-Millionen-Euro schwere Quartiersprojekt des Fashion- und Lifestylekonzerns, in unmittelbarer Nachbarschaft zum Rathaus angesiedelt, ist aktuell das dritte Großimmobilienprojekt in der Schwabenmetropole.

Dabei fehlen in Stuttgart 8000 Wohnungen. Ein kleines Rechenexempel: 500 000 Quadratmeter Büros ließen sich in 8000 Wohnungen à 62 Quadratmeter umwandeln. Doch für Investoren sind Wohnungen unattraktiv. Paradoxerweise zählt nicht, dass eine vermietete Wohnung mehr einbringt als ein leer stehendes Büro. Was zählt, sind die erwarteten Einnahmen im Moment der Investition, denn das ist es, was die Anleger ködert.

Mit Wohnungen werden dennoch Geschäfte gemacht. Zum einen entstehen sie auch in den neuen Büro- und Einkaufszentren: 180 Quadratmeter für 2800 bis 3500 Euro im Monat im neuen Bürokomplex Caleido am Österreichen Platz; 100- bis 500-Quadratmeter-Eigentumswohnungen im Hochhaus "Cloud 7", das direkt neben dem Milaneo in die Höhe wächst. Zum anderen ging es auch beim größten Immobiliengeschäft seit der Finanzkrise 2008 um Wohnungen: 21 500 musste die hiesige Landesbank LBBW nach EU-Auflagen verkaufen, weil sie vom Land einen Kredit in Höhe von fünf Milliarden Euro erhalten hatte. Der Zuschlag ging für 1,45 Milliarden Euro an ein Konsortium aus deutschen und europäischen Versicherungen. Die strengere Sozialklausel des Konkurrenten, eines Konsortiums aus Versicherungsunternehmen und der Landeshauptstadt, zählte nicht. Das vorrangige Interesse der staatlichen Eigner der LBBW bestand darin, die verschuldete Bank zu sanieren.

Wohnungsmieten steigen schneller als Einkommen

Erst 1998 war die staatliche Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) als Besitzer der Wohnungen in eine Tochtergesellschaft der LBBW umgewandelt worden. Satzungsgemäß war die Aufgabe der LEG, erschwinglichen Wohnraum zu schaffen und infrastrukturell unterentwickelte Gebiete zu fördern. Eine Bank, ebenso wie ein privater Investor, ist dagegen nur dem Renditeprinzip verpflichtet. Das Nachsehen haben die Mieter. Selbst wenn die Bestandsmieter – und auch nur die – fünf Jahre lang unter Schutz stehen und die Mieter des Stuttgarter Nordbahnhofsviertels, wo sich 2000 der landesweit 21 500 Wohnungen befinden, wohl zunächst nicht vorrangig zur Kasse gebeten werden, steigen die Mieten doch schneller als die Einkommen der Mieter.

Dies gilt nicht nur am Nordbahnhof und nicht nur für Stuttgart. Immerhin werden in München, der Stadt mit den höchsten Bodenpreisen in Deutschland, 30 Prozent des neu entstehenden Wohnraums, bei städtischen Grundstücken gar 50 Prozent, seit 1994 als preisgünstige Miet- und Eigentumswohnungen gefördert. Stuttgart hat dagegen erst 2011 das "Stuttgarter Innenentwicklungsmodell" (SIM) eingeführt, das einen Wohnanteil von 20 Prozent in Neubauprojekten verbindlich vorschreibt und davon wiederum nur ein Fünftel als geförderten Wohnraum vorsieht. Um den Bewohnern der Stadt dauerhaft Wohnraum zu bieten, den sie sich mit ihrem Einkommen leisten können, reicht dies nicht aus. Bereits heute ist jeder neunte Stuttgarter überschuldet – in den Innenstadtbezirken sind es zwischen 15 und 18 Prozent. Da die Miete den überwiegenden Teil der Einnahmen verschlingt, fällt nicht schwer zu erraten, woher das kommt. Weniger klar ist, wohin es führt: Zu befürchten ist, dass auch die Zahl der Wohnsitzlosen und der "Personenschäden" zunimmt – oder auch Wohnsituationen, wie sie Migranten in Stuttgart längst kennen, die oft zu dritt in einem Zimmer für 300 Euro pro Bett nächtigen.


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8 Kommentare verfügbar

  • Daniel Fuhrhop
    am 28.04.2014
    Meinen Glückwunsch zu dem Text, der die "Centerisierung" der Innenstadt am Beispiel Stuttgarts wunderbar beschreibt. Man kann sicher sein - dies auch zum Kommentar von "Tillup" -, dass die neuen Center den eingesessenen Händlern schaden, in Stuttgart wie in Mannheim, denn wo sonst sollte das Geld herkommen, wenn es nicht andernorts weggenommen würde? Man hat ECE noch nicht mit Geldsäcken in eine Stadt laufen sehen, in denen sie Geld zum Ausgeben mitbringen, das läuft immer genau umgekehrt.
    Die Rolle der Bibliothek möchte ich allerdings etwas korrigieren, denn das Modell des Ankermieters in einer Mal lässt sich nicht einfach auf einen Anker oder Magneten für ein ganzes Stadtviertel übertragen (auch wenn das Centermacher immer wieder behaupten, die bei ihren Shoppingwelten so tun, als profitierte die Umgebung). Meines Erachtens wäre es sicher nicht besser gewesen, die Bibliothek in den Obergeschossen eines anderen Centers unterzubringen, denn davon würde dann tatsächlich am meisten das Shopping-Center profitieren. Ein eigener Standort wie jetzt scheint mir erheblich würdiger und prominenter für eine Stadtbibliothek, und das schreibe ich nicht, weil ich als Verleger einmal darüber publiziert habe. Das neue "Stadtviertel" ist nicht schlimm wegen, sondern trotz der neuen Bibliothek, weil alles andere nur Konsum und Büros ist.
  • Tillupp
    am 25.04.2014
    Es ist an uns Kunden, solche seelenlosen Projekte, ohne Nachhaltigkeit zu meiden. Nur wenn sich bei Inverstoren herumspricht, dass damit kein Geld zu verdienen ist, werden sie es zukünftig lassen, oder zumindest anders planen und bauen. Außer Stuttgart ist auch Böblingen ein Beispiel für solch eine Fehlentwicklung. Nicht hingehen, BB lohnt sich nicht. In Mannheim bleibt abzuwarten, ob das neue Einkaufszentrum in der Innenstadt mehr Kunden aus dem Umland anzieht, oder ob, wie im benachbarten pfälzischen Ludwigshafen am Rhein die Fußgängerzone durch ein nahegelegenes neues Einkaufszentrum vergammelt.
  • Jörg Krauß
    am 25.04.2014
    Ich liebe die Provinz, da wo ich lebe. Wo dich die Langeweile der meisten Ereignisse schier erdrückt. Wo ebenfalls die Investoren und Brückenbauer in die nächste goldene Zukunft nach den grundstücklichen Filetstücken schauen und auch noch welche finden, sich aber so manches Mal in Ihren Kämmerchen über die Renditenaussichten noch nicht einig sind. Und schön finde ich, das die Provinzialität hier teils ganz beiläufig dafür sorgt, das diese Aussichten dem Umstand ähneln, morgens in den Spiegel zu schauen und festzustellen, das die Zeit nicht aufzuhalten ist. Und zu Hannes noch kurz, ich möchte nur in dem Punkt wiedersprechen, das ich diesen Umbau für quasi bürgerbefreit in der Planung und Ausgestaltung erachte, weil der ja keine Ahnung von Kosten und Renditen hat und immer nur wiederspricht und sowieso keinen Plan hat aber davon eben wie immer reichlich. Am Reißbrett und Stadtparlament ein Stadtviertel zu gestalten, das die "eierlegende Wollmilchsau" für alle Steuer- wie Gewinnsüchtler werden soll, geht eben nicht. Stadtplanung dieser Art kann Preise bekommen für den kein Raum ausreicht um alle aufzuhängen. Es ändert nichts daran, das die neuen Fassaden dem Besucher den Spiegel dessen vorhalten werden, was gebaut wie gelebt wird. sinnbefreiter Konsum von Dingen, die eigentlich niemand wirklich zum Leben braucht.
  • CharlotteRath
    am 24.04.2014
    @Hannes:

    Was gibt es Schöneres als was Neues?
    Drum wird auch das, was heute gebaut wird, spätestens nach 10 Jahren umgebaut oder abgerissen. Echt total nachhaltig, und so einmalig und identitätsstiftend wie diese Stuttgarter Neubauten sind, und wie gut sie sich ins Ensemble einfügen ... in den Stuttgarter Straßen geht schon lange nichts mehr, weil sich überall die Bewunderer ballen.

    Weshalb also nicht die Stuttgarter Straßen in den Untergrund legen?
    Das gäbe in Stuttgart rund 20% Neubaufläche her. Feinstaubproblematik gelöst, Energieversorgung via Abwärme verbessert - wär' doch auch ein Super-Projekt, oder?
  • Hannes
    am 24.04.2014
    @Schotter- und Stahlfreunde
    Ach, wie war es schön als damals mitten in der City der wundervolle Güter- und Rangierbahnhof war. Und dieses wunderbare DB-Schenkerterminal mit den viele Sattelzügen. Darum hat uns die Welt beneidet.
    Und heute?
    Alle schienen, aller Schotter weg :-(
    Und jetzt gehen dort hunderte junge Menschen in ein modernes Ausbildungszentrum. Pfui.
    Und aus aller Welt kommen Touristen um sich die mehrfach von internationalen Gremien asgezeichnete Bibliothek anzuschauen. Pfui.
    Niemand stört es, dass wir Bücherknast sagen. Gemein!
    Und dann wohnen dort auch noch Menschen. Mitten in der Stadt! Da will doch keiner Wohnen! Klar, in den Metropolen der Welt wohnen Milliarden so, aber doch nicht in Stuttgart! Wir brauchen Schienen mitten in der Stadt.
    Das beste was dieser Stadt passieren konnte war die Industrualisierung und die damit verbundene Zerstörung des königlichen Parks. Und dieses Wahrzeichen der Industrialisierung,dieser mächtige Riegel namens Bonatzbau... Fast ein Weltkulturerbe.
    Und bald kommt alles noch viel schlimmer. Dort wo heute noch die wundervollen Schienen liegen (ich schwelge immer wenn ich den Blick vom Bahnhofsturm über das Gkeisfeld schweifen lasse) entstehen bald riesige Plätze zum Chillen und sogar eine große Allee!
    Das darf doch nicht sein!
    Daher: Kämpft weiter für die Symbole der Industrialisierung!

    Ironie aus:
    Am Güterbahnhof in Kornwestheim entstand kürzlich eine neue Siedlung. Dort zu wohnen müsste doch euer Traum sein. Freier Blick auf das Gleisfeld und Bahnlärm garantiert. Eine Wohlfühloase in der die ganze Protestbewegung Platz hätte.
    Eine WinWin-Situation für alle.
    Ihr könnt in Ruhe eurer Lebe zu Schotter, Stahl und Lärm frönen und das Volk freut sich auf Wohnungen, Arbeitsplätze und Parks.
    Was haltet ihr davon? Mein Motto: Net immer nur schimfen. Auch mal konstruktive Vorschläge machen.
    Bis bald, euer Hannes...
  • Ulrich Scheuffele
    am 23.04.2014
    der Stuttgarter Kern braucht keine neue Bebauung, die Innenstadt braucht dringend Bäume und Grün und vor allem weniger Strassenverkehr, Es ist fünf nach zwölf, der Klimakollaps ist schon da. Wer möchte da überhaupt noch in diesen teuren Wohnungen in mitten einer Feinstaubwolke leben?
    Die, die hier den großen Reibach machen, sicherlich nicht.
  • FernDerHeimat
    am 23.04.2014
    Stuttgart ist ein Paradebeispiel, wohin 50+ Jahre einseitige Politik führen können. Und die Grünen setzen diese Politik eifrig fort.

    Bedauere, aber selbst das Stuttgart der 60er und 70er Jahre, das immerhin noch rudimentär von einem modernistischen Geist - auf Kosten jeglicher Schönheit, Ästhetik oder gar historischem Bezug - geprägt war, ist zwischenzeitlich mausetot.

    Was wir stattdessen haben, ist eine völlig seelenlose Stadtplanung, in der Bauaufträge einzig nach den Prinzipien der Vetternwirtschaft - unter maximalem Schaden für den Steuerzahler - vergeben werden. Die Interessen der Bevölkerung hingegen werden ignoriert.

    Dieser mafiöse Mehltau in Politik und Verwaltung begünstigt heutzutage scheint's nur noch jene Seilschaften, die massgeblich den Spezis aus Wirtschaft und Industrie zum Vorteil "verhelfen" sollen.
  • Rainer Daeschler
    am 23.04.2014
    Nicht nur der Beitrag für Stuttgart 21 ist hoch, der inoffizielle, wie der offizielle, sondern auch die Ausrichtung von Stadt und Land in allen politischen Fragen und Planungen. Die Stadtbibliothek als Investitionsschrittmacher auf dem im Bahnbesitz verbliebenen A1-Areal ist ein Beispiel dafür.

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